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アルバニーはニューヨーク市の生協市場を妨害している

生活の質から学校、住宅価格危機へのさらなる取り組みに至るまで、ニューヨーカーが直面している問題は数多くあり、議会が焦点を当てる必要があります。 その代わりに、一部の会員は、おそらく違法かつ憲法に違反する方法で、一握りの裕福なニューヨーカーの財布を肥やすことに焦点を当てています。アルバニー 法案を検討しています これは契約法の基本原則を大幅に無視し、共同アパートの特定の所有者に、建物と不動産の所有者との間の土地賃貸借契約の設定と更新において、これまで想像もできなかった利益を与えるものである。 この法案を主に後援しているのは、 州上院議員リズ・クルーガー そして 国会議員リンダ・ローゼンタール、彼らは生協のオーナーでいっぱいの裕福なマンハッタン地区を代表しています。ニューヨーク市では、約 100 の住宅協同組合が、土地または土地の賃貸借契約に基づいて、基礎となる土地を所有者から直接リースしています。 一般的な土地賃貸借では、協同組合は不動産所有者から一定期間（多くの場合 99 年以上）土地をリースします。 リース契約に記載されている一定の間隔で、鑑定士が土地の価値を決定し、最終的には新しい家賃を決定するために使用されます。住宅所有者にとって、これは驚くべきことではありません。 実際、土地賃貸借の条件は、協同組合単位の株式を購入するときにすべての所有者に明確にされ、そのような株式は通常、他の協同組合よりも低い価格で取引されます。 マンハッタンの地上賃貸物件の平均販売価格は100万ドル以上で、法案を後援する連合はこうした物件の所有者を「社会経済的、文化的、民族的背景が多様な協同組合オーナー」としているが、大多数は裕福であり、ここで提案されているような政府介入を必要としていない。この法案は、借地料の再設定の計算に関する当事者間の既存の法的合意を無効にし、交渉におけるすべての影響力を排除します。 それは、土地賃貸料の年間最大 3% (または消費者物価指数) の増加を課すことになります。 協同組合の所有者に土地賃貸借を自動的に更新する新しい権利を与える。 そして、収益が家賃、修繕、維持管理、または資本改善に使用される場合、既存の第一位の貸し手の権利を無視して、土地の賃貸借に第一抵当権を課すこと。 この法案はまた、法案の他の規定により手数料ポジションの価値を切り下げた上で、生協の所有者に土地購入の「優先拒否権」を与えている。この法案はほぼ確実に、以下の両方の条項に基づいて違憲であると判断されるだろう。 米国憲法の契約条項、地主と住宅協同組合の間の長年にわたる既存の契約の中心的な経済条件の大幅な変更として、および 修正第 5 条のテイク条項なぜなら、それらは地主が自分の財産を使用する能力を制限すると同時に、地主が受け取る可能性のある収益を最小限に抑えるからです。最近の最高裁判例では、 シーツ vs. エルドラド郡は、テイキング条項がこの法案のような立法行為に適用されることを全会一致で確認し、立法がその憲法規定の違反として精査から免除されるという議論を排除した。この法案を可決すれば、ニューヨークでは契約法は無関係であるという、明確かつぞっとするようなメッセージを送ることになるだろう。 このような政策が、ニューヨーク州でビジネスを行おうとしている人々や、ニューヨーク州で融資を行う銀行にどれほど大きな影響を与えるかを想像してみてください。さらに、この法案は、必要のない層を保護しようとするものであり、ひどい公共政策となるでしょう。 これらは、100万ドル以上の価値のユニットを購入できるほど裕福な賢明な購入者であり、非地上賃貸建物の同等のユニットよりもはるかに低い価格のユニットを購入しました。 さて、この法案により、彼らは非常に大きな贅沢なケーキを手に入れてそれを食べたいと考えています。この法案の条件は、グラウンドリース協同組合の株式の居住所有者だけでなく、そのような株式のすべての所有者に適用されるため、グラウンドリースビル内の小売スペースの裕福な企業所有者にも不当に利益をもたらすことになる。家賃ははるかに安くなりますが、ビリオネアズ・ロウなどの小売店スペースを無制限の金額でリースし、利益を得ることができます。議員らは、ニューヨーカーが直面している無数の有意義な問題への取り組みに時間を費やすのではなく、たとえそれが混乱を引き起こし、州から企業や金融業者を追い出すことになっても、裕福なアパートの所有者や小売業者に報酬を与え、投資家に法外な利益を確保しようとしているのだ。 。裕福な有権者を擁する議員らは、自らを低価格住宅の擁護者としてアピールするため、ニューヨーク州の契約法や銀行システム、事業運営能力を混乱に陥れることをいとわない。 そんなことは許されません。Laremont は、Fried, Frank Harris,…