KBRA は、1 億 5,850 万ドルの CMBS 導管取引である MSBAM 2014-C16 の未決の格付けをすべて肯定します。この肯定は、取引の監視レビューを受けたもので、2025年3月の前回の格付け変更以来、KBRAの推定損失が増加していることが示されている。しかし、損失の変化の大きさは、現時点でさらなる格付け調整を保証するものではない。この確約は、取引の残り 4 件のローンの実績と回収見込みにも基づいています。
2026 年 2 月の送金期間の時点で、4 つの資産がプールに残っており、すべてが K-LOC として識別されています。これらのうち、REO の 1 つ (13.0%) を含む 3 つ (プール残高の 60.8%) が特別にサービスされます。 4 つの資産の詳細は次のとおりです。
州立農場のポートフォリオ (6,990 万ドル、44.5%、K-LOC、特別サービス、現在)
- この融資は、発行時に 10 州にある 12 棟のクラス A およびクラス B の郊外オフィスビルによって担保されています。
- KBRAは、担保占有の懸念と特別サービサーとのステータスに基づいて、ローンのK-LOC指定とKPOのアンダーパフォームを維持します。唯一のテナントであるステート・ファームがすべての建物を明け渡したため、融資は金銭以外の債務不履行として2023年9月に特別回収業者に移管された。しかし、ステート・ファームの賃貸契約は2028年11月まで期限切れではなく、テナントは賃貸義務を果たし続けている。オクラホマ州タルサの不動産が2024年12月に売却・免除された後、ローンは2025年2月にマスター・サービサーに返還された。特別サービサーによると、ミズーリ州コロンビアの不動産は2025年8月に解放され、その結果4,260万ドルの元金削減が生じたという。
- この融資には、返済予定日（ARD）が 2024 年 4 月、満期日が 2029 年 4 月と記載されていました。この融資は、ARD を通じた利子のみの債務返済を必要とし、固定金利 4.63% が発生しました。 2024 年 4 月 11 日以降、通常金利を超える利息は繰り延べされ、超過キャッシュ フローは、最初に未払いの元本残高を減らし、その後繰延利息を支払うために、ローンを証明する各紙幣に比例配分で適用されます。 2026 年 2 月現在、ローンは 30.1% 完済しています。
- サービサーが報告する占有率とDSCは、100.0% / 2.27x (2025年9月初年度)、100.0% / 2.09x (2024年度)、94.0% / 2.06x (2023年度)です。終了時点では、これらは 100% / 2.02x でした。 KBRA の分析の結果、融資残高全体 2 億 6,930 万ドルに対して推定 8,220 万ドルの損失 (推定損失額の 30.5%) が発生し、そのうち 2,140 万ドルがこの信託に割り当てられました。この損失は、KBRA 清算額 1 億 8,930 万ドル (1 平方フィートあたり 68 ドル) と、予測される総エクスポージャ 2 億 7,150 万ドルに基づいています。この価値は、1,880 万ドルの KNCF と 9.00% の資本化率を使用した直接資本化アプローチから導出され、安定化期間中のダウンタイムと TI を考慮して 1,940 万ドル減額されました。
アウトレット・オブ・ミシシッピA/B (6,170万ドル、39.2%、K-LOC、現在)
- このローンは、ジャクソン中心業務地区から南東約4マイルのミシシッピ州パールにある300,156平方フィートの屋外小売アウトレットセンターによって担保されている。 2013 年に建てられたこの施設は、約 37 エーカーの敷地に 1,390 台以上の駐車スペースを備えています。
- KBRAは、担保の財務パフォーマンスの悪化に基づいて、ローンのK-LOC指定とKPOのアンダーパフォームを維持します。このローンは差し迫った金融債務不履行のため2018年11月に特別返済に移行し、2019年8月には90日以上の延滞となった。
- A/B構造を形成するローン変更は2020年12月31日に終了した。変更契約の条件によれば、ローンの元本残高は2,800万ドルのAトランシェと3,370万ドルのBトランシェの2つのトランシェに分割された。処分の際、A 紙幣が全額支払われた後、残りの資金は借り手と B 紙幣所有者の間で 50%/50% に分割されます。さらに、融資の満期日は 2026 年 6 月まで延長されました。融資は 2026 年 2 月現在です。
- サービサーが報告する占有率とDSCは、77.0% / 0.60倍（2025年9月初年度）、85.0% / 0.76倍（2024年度）、94.0% / 0.60倍（2023年度）です。最終的には 95.0% / 1.56 倍でした。 2021年2月の評価額は1,700万ドルで、証券化時の9,180万ドルから81.4％減少した。このローンには累積 ASER 額が 110 万ドルあります。ローンは現行のものであり、債務返済の償却が必要です。この取引には 120 万ドルの WODRA が含まれているため、取引の担保残高は債券残高の合計よりも低くなります。 KBRA の分析の結果、ローン残高は 6,170 万ドルで、推定損失額は 5,710 万ドル (推定損失重大度 92.6%) となりました。この損失は、KBRA 清算額 1,040 万ドル (1 平方フィートあたり 35 ドル) と、推定総エクスポージャー 6,750 万ドルに基づいています。この価値は、資産の非安定的処分および同等の市場価値を考慮しています。
カスケード ステーション I および II (2,040 万ドル、13.0%、K-LOC、特別サービス、REO)
- この融資は、オレゴン州ポートランド市の中心業務地区から北東約16マイルに位置する、合計127,718平方フィートのクラスAオフィス物件2棟が担保となっている。
- KBRA は、REO ステータスにより、資産の K-LOC 指定とアンダーパフォームの KPO を維持します。この融資は2024年5月の満期で完済できなかったため、特別債権回収会社に譲渡された。 2025 年 11 月の時点で、2 つの施設の稼働率は 56.4% で、前回調査時の 44.3% から上昇しましたが、それでも成約時の 93.0% よりは大幅に低くなっています。稼働率の改善は、オレゴン州連合脳性麻痺協会とサウスウェールズ州ワシントン州（基本賃料総額の21.4％）が2037年3月満了のリース契約を締結したことによるものである。
- サービサーが報告する占有率とDSCは、56.0% / -0.81x (2025年9月初旬)、32.0% / -1.50x (2024年度)、61.0% / 2.10x (2023年度)です。最終的には 93.0% / 1.42 倍でした。 2025年7月付けの評価では、この物件の価値は1,820万ドル（1平方フィートあたり143ドル）と評価され、証券化時の価値3,000万ドル（1平方フィートあたり235ドル）から39.2％減少した。 2025 年 10 月に 270 万ドルの ARA がローンに適用され、累積 ASER 額は 17,452 ドルです。 KBRAの分析の結果、融資残高2,040万ドルに対し、推定損失額は670万ドル（推定損失額の32.8％）となった。この損失は、KBRA 清算額 1,660 万ドル (1 平方フィートあたり 130 ドル) と、予測される総エクスポージャー 2,330 万ドルに基づいています。この価値は、170 万ドルの KNCF と 9.25% の資本化率を使用した直接資本化アプローチから導出されます。
パーク プレイス プラザ (520 万ドル、3.3%、K-LOC、特別サービス、パフォーマンスの成熟したバルーン)
- このローンは、フィラデルフィア中心業務地区の南東約 30 マイル、ニュージャージー州ヴァインランドにある 125,515 平方フィートの商業施設によって担保されています。
- KBRAは、特別サービスステータスにより、ローンのK-LOC指定とKPOのアンダーパフォームを維持します。このローンは2024年6月の満期で完済できなかったため、特別債権回収会社に譲渡された。サービサーが報告した2025年9月初年度の年換算NCFは47万4,729ドルで、発行体が取引終了時に引き受けた58万2,515ドルから18.5％減少した。この減少の主な原因は、営業経費の 65.9% 増加です。 3 番目に大きなテナントであるファミリー ダラー (基本賃料総額の 14.3%) は、2030 年 5 月のリース期限が切れる前に、2025 年 1 月にこの物件を退去させました。しかし、テナントは賃貸義務を果たし続けています。サービサーのコメントによると、借り手は借り換えを促進するために空いたスペースを埋め戻そうとしている一方、貸し手は差し押さえ手続きを開始している。
- サービサーが報告する占有率とDSCは、95.0% / 1.13x (2025年9月初旬)、95.0% / 1.66x (2024年度)、95.0% / 1.45x (2023年度)です。最終的には 92.0% / 1.38 倍でした。 2025年7月付けの評価では、この物件の価値は630万ドル（1平方フィートあたり50ドル）と評価され、証券化時の価値890万ドル（1平方フィートあたり71ドル）から29.2％減少した。 KBRA の分析の結果、融資残高 520 万ドルに対し、推定 110 万ドルの損失 (推定損失額の 21.4%) が発生しました。この損失は、KBRA 清算額 450 万ドル (1 平方フィートあたり 36 ドル) と予想される総エクスポージャー 560 万ドルに基づいています。この価値は、170 万ドルの KNCF と 9.25% の資本化率を使用した直接資本化アプローチから導出されます。
格付け肯定に関する詳細は以下のとおりです。
- CCC (sf) のクラス D
- CC (sf) のクラス E
- C クラス F (sf)
- C クラス G (sf)
評価の感度
将来の格付け措置は、格付け対象証券の元本および未払い利息の最終的な支払いのタイミングと可能性の継続的な評価に依存します。評価では、取引に含まれる残りの資産の予想損失と実際の損失、および証券の利息不足額（ある場合）の規模と程度が考慮されます。
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