評価によって固定資産税が軽減される仕組み

最近、クライアントから次のような質問がありました。 固定資産税 時価報告書を通じて減額することができ、この場合の評価費用を税務署が負担するかどうかを確認します。質問の背景には、このコストの問題を扱った、2025 年 10 月 16 日付けのバーデン・ヴュルテンベルク財政裁判所からの現在の判決があることが挙げられます。

まず法的根拠: 連邦財務裁判所は、2025 年 11 月 12 日 (II R 3/25 を含む)、住宅用不動産に対する連邦固定資産税モデルは合憲であるとの判決を下しました。重要な点は、評価法第 220 条第 2 項によれば、決定された固定資産税価額が実際の市場価格を大幅に上回る場合、所有者はより低い市場価格を証明できるということです。この修正は過大評価を防ぎ、固定資産税の憲法適合に貢献します。ただし、これは連邦モデルを採用している州にのみ適用され、バイエルン州、ヘッセン州、ニーダーザクセン州、ハンブルク州では適用されず、より低い値の証明が認められていません。

決め手となるのはズレ量です。連邦モデルでは、市場価格が決定された固定資産税額より少なくとも 40% 低い場合、評価は有望です。例: 税務署は 500,000 ユーロを設定し、評価額は 350,000 ユーロと表示されます。したがって、税務署が決定する値は 40 パーセントの基準を超えています。より低い価値を適用することができ、固定資産税が大幅に下がります。バーデン・ヴュルテンベルク州のモデルでは、地価のみに基づいており、その閾値はわずか 30% です。

地元の専門家委員会、公的に任命され宣誓した専門家、または DIN EN ISO/IEC 17024 に準拠した特別な認定を受けた人々からの報告のみが認められます。仲介業者や建築家からの報告だけでは十分ではありません。あるいは、評価日の前後 1 年以内に到達した実際の購入価格を使用することもできます。期限は2022年1月1日だったので、2021年1月1日から2023年1月1日までの購入価格がカウントされます。

査定の結果、より低い価値が見つかった場合、費用の問題が生じます。バーデン・ヴュルテンベルク財務裁判所（8 K 626/24）は最近、所有者に有利な判決を下した。開発不可能な広大な緑地による大幅な過大評価は評価がなければ認識できたであろうため、税務署は評価費用を償還しなければならなかった。ただし、これは例外のままです。原則として納税者が自ら費用を負担し、低い方の価値を証明しなければなりません。したがって、たとえば建築可能性の制限や使用上の特定の障壁などにより、大幅な過大評価の具体的な証拠がすでに存在する場合、評価は特に価値があります。

また、重要なことは、評価日以降の価値の変更（たとえば、取り壊し、増築、または変換による）は、翌年の 3 月 31 日までに税務署に報告する必要があることです。これは個別の納税申告書です。これは、価値の減少と増加の両方に当てはまります。

したがって、決定された価値が明らかに高すぎる場合には、時価報告書によって固定資産税を軽減することができます。税務署が評価費用を負担するのは例外的な場合のみです。査定が経済的に合理的かどうかを注意深く確認し、可能であれば実際の購入価格をガイドとして使用してください。また、税務上の不利益を避けるために、価値の変更を適時に報告することを忘れないでください。