住宅市場を破壊した現象が徐々に解消されつつある。
ウルフ・ストリートのウルフ・リヒター著。
連邦住宅金融庁（FHFA）のデータによると、住宅ローン残高が3％未満の割合（住宅ローン件数ベース）は、第3四半期には全住宅ローン残高に占める割合が20.0％に低下し、2021年第1四半期以来の最小の割合となり、2022年第1四半期のピーク時のシェア24.6％（グラフの赤色）から低下した。
3％未満の住宅ローンの割合は、2020年初頭から2022年第1四半期にかけて爆発的に増加した。このとき、FRBの金利抑制は、住宅ローン担保証券（MBS）を含む数兆ドル規模の資産購入と政策金利0％を通じ、新たな超低金利を得るために住宅を借り換える住宅所有者の津波を引き起こした。
3% ～ 3.99% の住宅ローンのシェアは 31.5% に低下し、2019 年の第 3 四半期および第 2 四半期以来最小のシェアとなり、それを超えると 2016 年の第 2 四半期以来の最小シェアとなりました (青)。
ここには、30 年固定金利住宅ローン、15 年固定金利住宅ローン、変動金利住宅ローンなど、あらゆる種類の住宅ローンが含まれます。
合計すると、住宅ローンの割合は 4% 未満になります 住宅ローン残高全体の51.5％に低下し、2020年第4四半期以来の最低水準となった。これは、別の都市での新しい仕事、離婚、家族の増加、死などの生活の変化に直面した住宅所有者が、しぶしぶ自宅を売却し、それによって超低金利の住宅ローンを手放すためである。
2022年第1四半期のピーク時には、住宅ローン残高全体の65％以上の金利が4％未満でした。
変動金利住宅ローンのシェア は2021年以来低水準で推移しており、FHFAのデータ範囲である2013年の10％超から第3四半期には4.0％に低下した。
一部の ARM は 2020 年以前でも金利が 3% を下回っていました。これが、3% を下回る住宅ローン (上のグラフの赤線) が 2020 年以前は 2.5% から 4% の間であった理由の 1 つです。
金利が低かったときに設立されたARMの住宅所有者は、2022年に金利が上昇し始めたため、住宅ローン金利が調整されたときに支払いショックを経験しました。しかし、その支払いショックの段階は現在ではほとんどが過ぎています。
住宅ローンの割合 4.0% ～ 4.99% は17.1%に低下し、FHFAのデータでは2013年に遡って最も低いシェアとなり、2019年のピークの40%からは低下した。
2020年に住宅ローン金利が急落すると、膨大な数の住宅所有者が住宅ローンをより低金利の住宅ローンに借り換えたが、誰もが4％未満の住宅ローンを借りられるわけではなかった。
2020年以前に4.0％から4.99％の住宅ローン金利の条件を満たしていた住宅所有者は、最も低い金利カテゴリーに借り換えた。しかし、2020年以前に6％または7％の住宅ローンを組んでいた住宅所有者は、おそらくFICOスコアが悪化したこともあり、大幅に低い金利の住宅ローンに借り換えたが、彼らが利用できた可能性のある最低金利はこの4％から5％の範囲であった。
言い換えれば、多くの住宅所有者が借り換えを行ったということです。 のうち 2020年から2022年にかけてこのカテゴリーはより低金利に移行する一方で、より少数の他の住宅所有者が高金利から借り換える の中へ 同じ期間のこのカテゴリー。
住宅ローンの割合 5.0% ～ 5.99% 2023年から2025年にかけてはほぼ安定しており、住宅ローン残高全体の10％近くとなっている（下図の青）。
現在、この範囲で提供されている固定金利の住宅ローンが数多くあります。例えば、フレディマックによると、適合する15年住宅ローンの平均金利は直近1週間で5.44％だったが、15年住宅ローンはあまり人気がない。
6%以上の住宅ローンの割合 第3四半期には全住宅ローンに占める割合が21.2％に上昇し、2022年第2四半期の最低時点のシェア7.3％から上昇し、2015年第3四半期以来の高水準となった（グラフの赤色）。
フリーマネーによる「ロックイン」。 インフレ率が現在約 3% であるため、3% 未満の住宅ローンは実質的に無料のお金であり、借り入れコストがインフレ率以下で実行されている場合、それは無料でお金を借りているのと同じです…無料のお金です。
これらの超低額住宅ローンはFRBの無謀な金融政策の結果であり、2022年半ばまでのわずか2年間で多くの市場で住宅価格が50％以上も爆発的に上昇した。
これらの高すぎる住宅価格と超低金利の住宅ローンにより、住宅市場の一部が固定化されています。住宅所有者は、より高い金利でより高価な住宅に融資したくないため、売らず、したがって購入もしないのです。
この「ロックイン効果」は、不動産仲介業者、住宅ローンブローカー、住宅ローン貸付業者を悩ませている。取引と住宅ローン組成が激減し、その結果、手数料や手数料からの収入が激減し、2021年後半以降、大量解雇と自主退職の波を引き起こしている。
それでも人生には出来事が起こる – 新しい仕事、会社への復帰義務、離婚、家族の追加、死、自然災害、その他何でも – そして、超低金利の住宅ローンで「閉じ込められた」住宅の一部はとにかく売却され、住宅ローンは完済され、そのシェアはゆっくりと縮小し、住宅市場を少しずつ解放します。
あの超低金利の住宅ローン金利はどれほど狂っていたのでしょうか? 2021年初頭から2022年にかけて、平均30年固定住宅ローン金利はCPIインフレ率、つまりマイナスの「実質」住宅ローン金利、つまり自由に使えるお金を下回っていました。
FRBの狂気のピーク時には、「実質」住宅ローン金利はCPIを4ポイント下回っており、30年固定住宅ローン金利の平均は3％を下回り、CPIインフレ率は7％を超えていた。
当時は住宅ローン市場と住宅市場において史上最も狂った時代であり、マイナスの実質住宅ローン金利は歴史的な住宅価格の爆発を通じて住宅市場を破壊しました（現在多くの市場で巻き戻されています）。
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ウルフストリート特集: 最高投資責任者 Chris Vermeulen によるデイリー マーケット インサイト TheTechnicalTraders.com。
#ロックイン住宅所有者にもかかわらず住宅ローン返済額は4未満シェアは2020年第4四半期以来最低に低下