中古住宅は気軽に買うものではありません。売買契約を締結する前に、書類や建物の構造を十分に確認する必要があります。そうしないと、深刻な経済的損失や多くのトラブルが発生するリスクがあります。
それにもかかわらず、一部の利害関係者は比較的不用意に住宅購入プロジェクトに取り組み、主に自分の直感を信じています。 「彼らは、物件そのものよりも、家に新しいキッチンを購入することを心配することがあります」とドイツ弁護士協会の建設・不動産法ワーキンググループのトビアス・ハラーマン弁護士は言う。不動産購入の際に決断を間違えないための8つのヒント。
ヒント 1: 独立した専門家による徹底的な検査を実施する
「不動産の技術的状態は、購入時の最大のリスクポイントの 1 つです」と不動産専門家で専門書の著者であるピーター・バーク氏は言います。建設専門家は、家の実際の状態を評価できないことがよくあります。「できるだけ早く専門家を呼び、必要な資金を計画する必要があります。」
専門家は、購入者がどのような費用を負担するか、あるいは購入が理にかなっているかどうかを見積もることができます。これは重要な意思決定の助けとなります。 「利害関係者が、暖房が時代遅れであることや、屋根に乾いた腐れがあることを知っていれば、まったく異なる目で家を見て、結論を導き出すことができます。」
ヒント 2: 物件資料を確認する
現在の土地登記簿の抜粋を閲覧せずに購入交渉を始めるべきではありません。これは、所有権、不動産の規模、およびその不動産に存在するあらゆる制約に関する情報を提供します。 「利害関係者は、用益権の有無、居住権、通行権、その他の権利があるかどうかを確認する必要があります」とピーター・バーク氏は言います。
「もちろん、理想は第三者の権利のない不動産です。しかし、その不動産に障害がある場合は、購入する前にそれらを引き継ぐかどうかを決める必要があります」とバーク氏は言います。土地登記簿に加えて、建物抵当登記簿も確認する必要があります。バイエルン州を除いて、建物の抵当登記簿には建物の抵当権のみが登録されているからです。
ヒント 3: エネルギー証明書を確認する
エネルギー証明書は、不動産のエネルギー状態を記録するものであるため、購入者にとって重要な文書です。 「建築エネルギー法によれば、多くの場合、買主は中古物件のエネルギー効率を2年以内に改善しなければなりません。たとえば、前の所有者がまだそれを行っていない場合は、古い暖房システムを交換し、最上階の天井を断熱する必要があります」とトビアス・ハラーマン氏は言う。 「多くの購入者はそのことを念頭に置いていません。」
ヒント 4: 建築許可を確認する
長年にわたって建てられ、居住されている住宅やアパートの建築許可も確認する必要があります。 「そうしないと、購入者は不快な驚きを経験する可能性があります」とトビアス・ハラーマン氏は言います。屋根裏部屋が建築許可なしに住宅用に転用されることは珍しいことではありません。ここで、売り手は実際に、将来の買い手に影響を与えるすべてのリスクを説明する必要があります。
しかし、多くの場合、売り手自身は最初の購入者ではなく、以前の売り手からの関連情報を持っていないため、知りません。 「購入者は建築当局で建築許可を確認すれば安全です」とトビアス・ハラーマン氏は言う。
ヒント 5: 適切な議論を行って購入価格を交渉する
売主が設定する購入価格は決まったものではありません。 「交渉する価値はある」とバウシュパルカッセ・シュヴェービッシュ・ホールの建設融資アドバイザー、ラルフ・オーバーレンダー氏は言う。十分に準備を整え、改修の必要性や市場価格などの議論を活用した方が、より良い価格を実現できることがよくあります。 「建築専門家が作成した建築上の欠陥リストは、買い手に交渉の良い材料を与えます」とオーバーレンダー氏は言います。買い手は、交渉の開始価格と上限価格の 2 つの価格を事前に設定する必要があります。
ヒント 6: 資金調達を現実的に評価する
「不動産に資金を融資する際、買い手は自分自身を過大評価せず、月々の支払いを現実的に計算すべきです」とトビアス・ハラーマン氏は言う。月々の負担が大きくなりすぎないようにしましょう。資金調達に関しては、不動産購入にかかる追加コストが過小評価されることがよくあります。不動産譲渡税、公証人費用、仲介費用（購入価格の約10％）に加えて、その他の改装費用、改築、家具やキッチンなどの費用がかかると、すぐに費用が上昇する可能性があります。
買い手が出資する資本が多ければ多いほど、良いことになります。 「総額の約 20% に追加の購入費用を加えた額を株式で調達することをお勧めします」とラルフ オーバーレンダー氏は言います。
ヒント 7: インターネットで調べるだけでなく、専門家に相談する
「ほとんどの人にとって、不動産の購入は人生最大の投資です」とピーター・バークは言います。それに応じて徹底的に準備する必要があります。 「利害関係者は、専門家の助けを借りて、不動産購入の構造的なアプローチ方法についてできるだけ早く計画を立てる必要があります。不動産が見つかったら誰が調査するのか、誰が購入契約を結ぶのか、誰が資金を提供するのか。」
インターネットの表面的な情報はほとんど役に立ちません。 「これは、建設技術、財務、法的問題に精通し、個人的に連絡を取ることができる専門家の実践的な経験やノウハウに代わるものではありません」とバーク氏は言います。
ヒント 8: 適切な法的保護保険に加入する
しっかりと準備をしておけば、不動産購入時のリスクを特定し、大幅に軽減することができます。 「しかし、潜在的な争点のすべてが予測できるわけではありません」とトビアス・ハラーマン氏は言う。 「したがって、購入する前に法的保護保険に加入することをお勧めします。」実際に不動産紛争が発生した場合、通常、多額の金額が必要となるため、自腹で支払うことができる、あるいは支払おうとする買い手はほとんどいません。
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