南フロリダの超高層ビルにコンドミニアムを所有することは、アメリカの不動産市場において最も高価な「スポーツ」の一つとなっている。それは購入価格のためではなく、毎月の維持費のためです。
ファースト・サービス・レジデンシャルの年次報告書によると、マイアミ・デイドのマンション管理組合（HOA）の平均手数料は1年間でほぼ500ドル増加し、現在では月額1,900ドルを超えている。フォート ローダーデールとパーム ビーチでは、平均で月額 1,800 ドルを超えています。
ニューヨーク市のコンドミニアムと生協だけが、平方フィートあたりの月額コストが高くなります。
国際的な需要と高級品の優位性
ファースト・サービス・レジデンシャルの南部地域の社長であるロバート・スミス氏は、その背景を次のように要約しています。マイアミは、特にサービス、アメニティ、ブランド化に高い期待を持つ海外のバイヤーによって、国内で最も望まれている場所の 1 つです。
この環境では:
- 土地代と建設費の高騰により、新規プロジェクトは豪華な建物が大半を占めるようになった。
- マイアミデイドでは10月に100万ドルを超えるコンドミニアムの販売が7.6％増加した。
- 過去 2 年間に販売された新築コンドミニアムの半分以上が外国人バイヤーによって購入されました。
方程式は明らかです。より高価な製品、より複雑なアメニティ、そして「フルサービス」に対して喜んでお金を払う購入者のプロファイルです。これは、維持費が上昇し、下がることはほとんどないことを意味します。
保険と運営: 増加の真の原因
料金の値上げは、プール、係員付き係員、コンシェルジュなどの目に見えるサービスだけでは説明できません。カーテンの背後には、保険と運営コストという重い問題があります。
- この保険は月々の支払額の約 25% に相当し、マイアミデイドでは平均月々 377 ドルに増加します。
- フォート ローダーデールとパーム ビーチでは、活発なハリケーンの季節と、サーフサイドのシャンプレーン タワーズ サウス倒壊後の風評と規制の影響により、保険料が 1 件あたり月額約 438 ドルに達しています。
スミス氏は、より多くの保険会社が競合し、保険料が若干下がったことで、ある程度の緩和が見られ始めていると述べた。それでも、保険は予算内で 2 番目に重い項目であり続けます。
- 運営費、 含む：
- 職員の給与計算。
- メンテナンス。
- 専門家による管理手数料は、ユニットあたり平均 40% 以上増加しました。
これは投資家にとって、収益性の測定値が平方メートル当たりの賃料に限定されなくなったことを意味します。スプレッドシートには、保険のシナリオと増加し続ける運営コストを組み込む必要があります。
財政準備金: サーフサイド後の新しい規律
もう一つの成長要素は資本準備金です。マンション管理組合は、予算の大部分を大規模な維持管理や構造修繕のための積立金に充てる傾向にある。
レポート データは次のことを示しています。
- この地域では、HOA 予算 1 ドルあたり 9 セントの寄付が 12 セントになりました。
- フォートローダーデールとパームビーチでは、その水準は1ドルあたり14セントまで上昇します。
これは前年に比べて改善しましたが、これらの数字は依然として米国の他の大都市圏で観察される数字を下回っています。
この推進力は、シャンプレーン タワーズ サウスの悲劇（2021 年）後の法改正によるもので、以下のことが求められます。
- 古い建物の定期的な物理検査。
- 金融審査の厳格化。
- 将来の構造修復に対応するための埋蔵金への拠出を計画。
スミス氏は、協会と協力して戦略的な計画を立て、目標とマイルストーンとなる検査スケジュールを明確にし、適切な予備レベルを定義していると説明した。
投資家と開発者への影響
南フロリダのコンドミニアム市場を分析すると、いくつかの警告とチャンスが生まれます。
- 個人投資家の皆様へ：
- HOA 手数料は、特に海に面した建物や超一等地の建物の場合、すぐに総賃貸利回りを圧迫する可能性があります。
- 保険料の増加、必要な準備金、管理手数料の増加に関するシナリオをモデル化することが重要です。
- 開発者向け:
- 新しいプロジェクトでは、意欲的なアメニティと購入者の将来のキャッシュフローを失わないコスト構造のバランスを取る必要があります。
- エネルギー消費、メンテナンス、保険の面でより効率的な建物は、「運用コストが高い」製品と比較して競争上の優位性となる可能性があります。
- ファンドおよび機関投資家向け:
- 南フロリダは今後も世界的な資本拠点であり続けるでしょうが、コスト構造は増大し、規制はより厳しくなります。
- HOA のアーキテクチャ、予約、所有権体制を理解することは、場所や設計と同じくらい重要になります。
つまり、南フロリダは依然として高級不動産のメッカであるが、空中にある不動産、特にウォーターフロントのタワーを所有する実質コストが急激に上昇しているということだ。チャンスはまだあります。違いは、収益の方程式において「費用」のラインがますます重要になるという現実にモデルを調整する人にあります。
#南フロリダのコンドミニアム管理費が高騰した理由