家を貸す場合にドイツの税務当局が知っておくべきこと

Airbnb には約 215,000 のアクティブな物件があり、Booking.com や HomeToGo などのサイトにはさらに数十万の物件が掲載されており、ドイツの短期レンタル市場は過去 10 年間で大きく成長しました。

「臨時」家主にとっての利点は明らかです。何よりもまず、外出中に家を空けることで収入が得られます（おそらく休暇のかなりの部分を賄えるほど）。

第二に、仕事であれ遊びであれ、頻繁に旅行する人にとって、誰かが家にいることを知ることでさらなる安心感を得ることができます。

こちらもお読みください: Airbnb で家を貸すことに関するドイツ各地のルール

覚えておいてください: 税務当局は監視しています

家全体を貸す予定がある場合でも、1 部屋だけを貸与する予定の場合でも、税務上の所得申告に関するルールを必ず認識してください。

連邦所得税支援協会協会（BVL）によると、居住スペースの賃貸による許容所得を超えているにもかかわらず、納税申告書でそのことを明確にしていないと、脱税の告発が急速に拡大する可能性があるという。

実際、税務当局は納税者を追跡するために特にプラットフォームを標的にすることがあります。 ドイツの通信社 (dpa)。

Airbnbなどのプラットフォーム運営者も、年間少なくとも30件のレンタル取引を行ったユーザー、または2,000ユーロを超える収入を得たユーザーを報告する義務がある。

ドイツのどこに住んでいるかによっては、居住スペースの賃貸による課税所得の申告を怠った場合の罰金は、最高 50 万ユーロに達する場合があります。

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何を知っておく必要がありますか?

不定期に居住スペースを借りて年間 520 ユーロ未満の収入がある場合は、この情報を納税申告書に含める必要はありませんが、万が一に備えて常に取引の記録を保管する必要があります。

賃貸収入が年間 520 ユーロを超える場合は、所得税申告書に含める必要があり、全額が課税されます。

不動産を借りることを習慣にするつもりがない場合は、収入を「趣味」として分類できるかもしれません。この分類では、最終的に収入が得られた場合、課税される必要はありませんが、経費や損失を請求することもできません。

賃貸物件からの収入も VAT の対象となりますが、これは収入が 17,500 ユーロを超え、年間 50,000 ユーロを超える収入が見込まれる場合に限られます。

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永久レンタル

覚えておいてください: 居住スペースをその場限りではなく恒久的に貸す場合、520 ユーロという数字は 410 ユーロ (経費後) に下がります。

言い換えれば、家主が居住スペースを恒久的に貸し出しており、その家賃収入が支出を410ユーロ以上上回っている場合、税務当局は「収入を得る意図」があるとみなします（収入を生み出す意図）そしてそれに応じて所得に課税します。

「経費」とは通常、光熱費やメンテナンス費用を指しますが、利息、保険、固定資産税、減価償却費も含まれる場合があります。

部分レンタルの費用の計算方法

個室を貸すだけで、それ以外は自分でアパートを使用する場合、アパートの総費用は床面積に応じて分割されます。たとえば、賃貸した部屋が居住スペースの 25 パーセントを占めている場合、25 パーセントが控除対象経費を計算するための率になります。

テナントとゲストがバスルームを共有する場合、これも考慮に入れることができますが、バスルームのサイズは使用する人数で割る必要があります。

他に何を知っておくべきですか?

ドイツのすべてのレンタルホストは、自社の施設に 3 か月以内に滞在するゲストに関する情報を収集し、保持することが義務付けられています。ホストは、レポート証明書をオンラインで購入することも、この要件を満たす証明書を自分で作成することもできます。ゲスト データをご自身で保持する場合は、欧州一般データ保護規則 (GDPR) を含むデータ保護法を遵守する必要があります。

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ドイツのどこにお住まいかによっては、地方自治体が追加の要件を設けている場合があります。

たとえば、ベルリンでは、自宅（または自宅の一部）を短期間貸すことに興味がある人は誰でも許可が必要ですが、ミュンヘンでは、ホストは許可なしで暦年あたり合計8週間、本拠地をゲストに貸すことが許可されています。

これらの法律は常に変更されるため、短期レンタル規制に関する最新情報については、必ずお住まいの州の Web サイトをご確認ください。

自分のアパートを所有していない場合、アパートを貸すことはできますか?

自分の部屋やアパートを転貸したいテナントは、Airbnb などのプラットフォームでスペースを借りる前に家主から書面による許可を得る必要があります。これを怠ったテナントは契約違反となり、立ち退きの脅威にさらされる可能性があります。

結論は

休暇中に自宅を貸すこと、または自宅の空き部屋を貸すことは、多くの人にとって依然として魅力的な選択肢であり、少し余分にお金を稼ぎ、自宅を安全に保つための柔軟な方法です。

あなたが何をしているのかを人々に知ってもらうようにしてください。あなたが家主、あなたの地方自治体（必要な場合）、または 税務署、 そうなると、生活を少し楽にする単純な方法が、急速に悪夢に陥る可能性があります。