住宅需要は３カ月以上前から回復し始め、住宅市場は安定している。多くの人が住宅データに関して遅れている理由の 1 つは、3 ～ 6 か月前の古いレポートに依存していることです。これが、毎週の生の新鮮な住宅データを追跡することが非常に重要である理由です。その一方で、特に長い週末となるコロンバスデーのような祝日の前後では、週ごとのデータが非常に不安定になる可能性があることを理解しています。
今日は、住宅市場が 6 月中旬に安定したというデータと、住宅ローン金利が 6.64% を下回ったことが、2022 年後半から 2024 年半ば以降観察されてきたことと同様に、住宅経済の特定のダイナミクスにどのような変化をもたらしたかというデータを示すことに焦点を当てたいと思います。データを見てみましょう。
住宅建設業者の信頼が高まる
数か月前、私は続けました CNBC 住宅ローン金利が6.64％を下回ってから6％に向かう場合、新築住宅販売市場と住宅建設業者がどのように異なる行動を取るかについて話すため
数週間後、私は行きました CNBCに戻ってきました 新築住宅販売報告が3年ぶりの高水準を記録していること、そして物事を進めるのに3％、4％、5％の住宅ローン金利は必要ないが、6％に近づいてその範囲を維持するだけで住宅建設業者にとってはうまくいく可能性があることについて話すためだ。
しかし、大規模なバランスシートや料金を支払うための高い利益率を持たない小規模建設業者はどうでしょうか。先週、私たちは建設業者の信頼に関する最新情報を入手しましたが、それは同様に上向きにも驚きました。小規模建設業者ですら、住宅ローン金利が６％に向かうと、２０２２年以来４回目となる６カ月先の見通しが上昇している。
新築住宅販売は最近、ここ３年で最高を記録した。新築住宅販売データは月ごとに非常に乱高下する可能性があるため、私はこの印刷物に非常に懐疑的であり、改訂されることを期待していますが、確かに、前回の新築住宅販売レポートでは増加が見られ、多くの市場参加者に衝撃を与えました。新築住宅販売レポート全体を見ると、新築住宅販売は増加し、価格は上昇し、在庫は減少しました。
既存住宅の住宅在庫
住宅在庫は2025年の住宅市場にとって唯一最良の材料だったが、住宅ローン金利が低下したことで需要がほんの少し回復しただけで、これが在庫の伸びを大幅に鈍化させ、2025年には割合で半分に減少することになった。
私たちの住宅在庫データは次のことを示しました 33% 今年初めには前年比成長率が上昇し、現在は 16.24%。 私はこの変化を6月中旬に予想し、現在は2025年の最低水準に近い金利で10月中旬を迎えており、これで2025年の取引は確定したことになる。今後4～6週間以内に何らかの異常な市場イベントが起こらない限り、間もなく住宅在庫の季節的減少が予想され、2026年に向けた準備を始めることができるだろう。私は最近在庫が新たな最高値を更新するだろうと予想していた。しかし、その判断はまだ正しくなく、季節の到来までに時間がなくなりつつある 衰退。
近年、住宅在庫は通常10月か11月にピークに達しますが、今年は8月の第1週にピークに達するようです。住宅ローン金利が低下すると需要が高まり、需要と供給の関係が変化しました。毎週の住宅データを見ていなければ、こんなことになるとは決して予想できなかったでしょう。
先週、在庫はわずかに増加しました。
- 週間在庫推移（10月10日～10月17日）：在庫は前年より増加 856,870 に 859,419
- 前年同週（10月11日～10月18日）：在庫は 732,378 に 739,401
値下げ率
新規出品
当社の新規物件データは 5 月 23 日にピークに達し、その後季節的な減少が始まりました。新型コロナウイルス以前と同じように、季節的なピーク月には8万から10万人の範囲にとどまることを期待していましたが、そうではなく、今は季節的な減少により、来年の季節的な増加の前に再び最低点に戻ることになります。
私はいつも皆さんに、住宅バブル崩壊の間、このデータ回線は何年にもわたって毎週 250,000 から 400,000 で実行されていたことを思い出します。繰り返しますが、破滅的なポルノのゴミではなく、経済モデルを持っている人々を信じてください。皆さん、今は 2025 年 10 月です。
週間の住宅データに関する 1 つの点は、コロンバス デーなどの休日の週末に大きく影響される可能性があることです。ただし、週末の休日が傾向を逆転させることはできません。住宅データが改善するこの傾向は何か月も続いています。必要なのは、どこを見るべきかを知ることだけです。
住宅ローン金利と需要
住宅ローン金利は年初来の最低水準付近にあり、10年債利回りは4％となっている。債券市場でその重要な水準を突破しようとするのは今年3回目となる。私たちがこのような議論をしているという事実は、インフレ、関税、連邦債務、財政赤字、国債供給のために金利上昇は避けられないと主張する多くの人が、基本原則を見落としていることを示している。つまり、10年物利回りと30年物住宅ローン金利がどこまで上昇するかのうちの65%から75%は依然として、次の条件によって決定されるということである。 連邦準備制度 ポリシー。
さらに、二重の使命の下で運営されている連邦準備制度にとって、労働統計は常に重要です。この話題については で話しました このエピソード HousingWire Dailyポッドキャストのインタビューで、金曜日に私は2025年の予測の一番下、つまり金利が5.75％になる可能性があることについて書きました。 2025年に10年債利回りで4％を下回るのは困難だったが、今やその扉をたたきつつある。
需要はどうですか？購入申し込みの傾向は、概ね前年比でプラスとなっています。ただし、本当に重要なのは週ごとのデータです。住宅ローン金利が6.64%を下回り、6%に近づいて以来、7週間のプラスの週と4週間のマイナスの週を経験しました。
さらに、11週連続で前年比2桁の伸びが続いている。つい先週、前年比で 20% の増加が観察されました。私はそれが重要なものであると判断するには、少なくとも12〜14週間の前向きな週次データを常に確認したいと考えているため、残り5〜7週間で2025年の取引が完了することになります。
これまでの 2025 年の週次データは次のとおりです。
- 19 件の肯定的な測定値
- 15 件のマイナスの測定値
- フラットプリント6枚
- 37 週連続で前年比プラスのデータ
- 24週連続で前年比2桁成長
毎週の保留中の販売データ
毎週の保留中の売上データは、5 月中旬以来、一貫して前年比でわずかな増加を示しています。ただし、このデータは毎週の休日や政府機関の閉鎖などの要因によって影響を受ける可能性があり、閉鎖が遅れる可能性があります。通常、これらの保留中の販売が既存住宅販売レポートに反映されるまでに約 30 ～ 60 日かかります。
需要は決して急増しているわけではありませんが、上記のように住宅データをシフトするには十分です。繰り返しになりますが、上記の変数を使用して住宅データを毎週追跡しないと、3 ～ 6 か月遅れることになります。
結論
全体として、特に私たちが直面している課題を考慮すると、2025 年の住宅市場は一部の人が示唆するほど悲惨ではありません。一部の予想通り、住宅ローン金利が7.25％を超えて推移していれば、状況は大きく変わっていただろう。しかし、住宅ローン金利の低下は、2022年後半から2024年半ばに見られたのと同様のプラスの影響を再びもたらしました。
今年と昨年との主な違いは、昨年のこの時期に住宅ローン金利が上昇し、最終的には7％を超えたことだ。金利を長期間にわたって 6% 前後に維持できた場合の可能性を想像してみてください。これは長年実現できていませんでした。
今週は既存住宅販売報告書が発表されるが、政府閉鎖が続けば新築住宅販売報告書は発表されない。しかし政府は、連邦準備理事会会合の1週間前の金曜日にCPIインフレ報告を発表すると発表した。
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