物議を醸している家賃改革が本格化している

火曜日、内閣は、年末にテナントと家主に対する現行の取り決めに代わる新しい賃貸規則の概要を承認した。

連合はオイレアチャタスを通じて投票する必要がある法案をまだ公表していない。野党がこの措置と闘い、外国不動産ファンドに食い込んでいると連合を非難する中、議会での花火が期待される。

誤解しないでください。これは、投資家を市場に呼び戻すことを目的とした、既存の取り決めの抜本的な見直しになります。

これが今回の変更の意味するところだ――来年3月からテナントが物件を退去する際、家主は家賃を市場相場で設定できるようになる。

これは、テナントの変更の有無に関係なく、家賃の値上げがインフレ率または2％のいずれか低い方に制限されるという既存の取り決めからの大きな変化である。

危険なのは、家主が3月から立ち退きを求める経済的インセンティブを得るということだ。そうなれば、ホームレスの数が突然増加し、平均家賃も高騰する可能性がある。

政府に対して公平を期すために、政府はまた、家主がテナントに退去を求めるために使用できる根拠を厳格化している。

来年３月から２０３２年までの６年間の賃貸契約の導入により、賃貸人も大きな恩恵を受けることになる。

所有物件が 3 件未満の家主は、現在のように、物件の売却を立ち退きの口実として利用することはできなくなります。

2032 年には、家主が家賃を市場価格にリセットできるようになるもう 1 つの大きな変化が起こります。

これは非常に物議を醸すことになるだろう。テナントが月々 1,500 ユーロで物件を借りていて、市場レートが 3,000 ユーロの場合、家主は既存の賃貸人のより高いレートにリセットできるようになります。

今から 2032 年までの間に総選挙が行われます。野党は、2032年に家主の家賃リセット機能を廃止すると有権者に約束する可能性がある。

それが実現すれば、また大きな政策転換となり、長年にわたる削減と変更にすでに憤慨していた投資家の意欲をそぐ可能性がある。

住宅計画

今週、RTÉは政府の待望の住宅計画の詳細をいくつか報じた。

提案の中には、最大2万戸の空き戸を使用に戻すために強制購入命令を利用するよう議会に奨励することが強調されている。

シンフェイン住宅広報担当のエオイン・オ・ブロイン氏は、法改正委員会が推奨する変更がなければ、強制取得は議会にとって依然として難しい選択肢であると述べた。

これは、遺棄された不動産の所有権が依然として不確実な場合に特に当てはまります。

住宅計画草案では、人々の住宅購入を支援する計画に巨額の資金を投入することを想定している。

その 1 つである Help to Buy は、住宅購入者が過去に支払った所得税を最大 30,000 ユーロまで歳入委員会から取り戻し、保証金として使用できるため人気があります。

もう 1 つは、人々が住宅を購入する際のギャップを埋めるために、国が住宅の最大 30% の株式を取得するファースト ホームズ計画です。

両方のインセンティブの問題は、エコノミストが、これらは購入者により多くのお金を与えることで住宅価格の高騰をさらに加速させただけで、新築住宅の供給にはほとんど貢献していない、と主張していることだ。

しかし、建設業界は、この奨励金が建設を促進していると主張している。

前回の住宅計画には年間建設住宅数の目標が含まれていたが、昨年は達成できず、今年も達成できない可能性が高い。

現在、閣僚間で次期計画に目標を盛り込むメリットについて議論が行われているが、政府計画には連合存続期間中に30万戸の住宅を建設するという約束が含まれている。

ターゲットは家を建てません。しかし、それらは政府がその目的を達成しているかどうかを示している。

将来のパイプラインに関する最新の兆候は明るいものではありません。

中央統計局が発表した計画認可の数字によると、過去1年間で認可件数は12.5％減少し、ダブリンだけで35％という大幅な減少となった。

先月開催された建設業連盟の年次会議で、建設会社JJラティガンの最高経営責任者、ガー・ロネイン氏は、アイルランドでの活動が低迷しているため、同社は現在英国でのプロジェクトを模索していると述べた。

バット

問題の一部は、昨年アパート建物の24％が驚くべき崩壊を起こしたことである。

政府はこれに対処するため、先週の予算案でアパート販売に対する付加価値税の税率を13.5％から9％に引き下げた。

これは2027年には6億9000万ユーロの費用がかかる巨額の対策だ。

UCDの政治経済講師マイケル・バーン博士は、「付加価値税の変更と家賃の変更がどのようにして供給の増加につながるのか理解できていない」と語る。

しかし、これまでに報告されている住宅計画に含まれる対策の多くは、最終的には不動産価格を押し上げ、「全体にインフレを引き起こす可能性がある」と同氏は主張する。

来週の木曜日、中央統計局は今年第３四半期の住宅完成データを発表する。

経済社会研究所は、今年は3万5000戸の住宅が建設されると予測している。

住宅不足に対応するには、年間生産量が急速に増加する前に年間 50,000 戸以上になる必要があります。今ではそれに近い状況ではありません。