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Angelica Leichtは、CBSNews.comのManaging Your Moneyセクションの上級編集者であり、さまざまな個人金融トピックに関する記事を書き、編集しています。アンジェリカは以前、単純なドル、利息、住宅ワイヤー、その他の金融出版物で役割を編集していました。
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リバースモーゲージで95％のルールを理解することは、このタイプの借入があなたに適しているかどうかを判断するのに役立ちます。 Getty Images/Istockphoto
全国のほとんどの市場で住宅価格が上昇し続け、より年配のアメリカ人が自宅の公平性を解き放つ方法を探しているにつれて、逆住宅ローンは注目を集めています。 62歳以上の住宅所有者向けに設計されたこれらのローンは、借り手が所有権をあきらめたり、毎月の融資の支払いを要求せずに自宅の価値を利用してもらいます。そして、債券の高齢者にとって、彼らは非常に必要な金融クッションを提供することができます。
しかし、リバースモーゲージは資格のある人にとって有用なツールになる可能性がありますが、これらのローンは時間の経過とともに関心も生じます。また、住宅所有者による毎月の支払いはないため、利子料金が積み重なるにつれてローンは大幅に増加する可能性があります。場合によっては、リバースモーゲージローンの残高は、ローンの返済が支払われるまでに住宅の市場価値を超えることさえあります。ただし、家族が不動産を維持したい場合は、通常、ローン残高を解決するか、潜在的な販売に直面する必要があります。
そこで、95％のルールが登場します。このあまり知られていないルールは、家族の家を握り続けることを望んでいる相続人に違いを生む可能性があります。以下では、そのルールがどのように機能するか、そしてそれがそんなに重要な理由を詳しく説明します。
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リバースモーゲージの95％のルールは何ですか？
95％のルールは消費者保護です ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECMS）として知られている連邦政府に裏打ちされたリバースモーゲージに組み込まれています。これらのローンは、連邦住宅局（FHA）によって保証されており、規則はその保険の枠組みの一部です。
ルールの仕組みは次のとおりです。相続人があなたが死んだ後、またはあなたと共同借り手または資格のない非借用の配偶者の後にあなたの家を維持したい場合、彼らは完全なローン残高または家の現在の評価価値の95％を支払う必要があります。
この規則により、相続人は、有利な利益のためにローンが大幅に増加したとしても、家よりも多く支払う必要がないことを保証します。また、ローンの存続期間中に毎月の支払いが必要であるため、特に借り手が長い間または家の価値が低下している場合、リバースモーゲージの残高は急速に増加する可能性があります。
借り手が逆住宅ローンを取り出し、最終的に彼らが死ぬまでに320,000ドルを負っているとしましょう。ただし、住宅市場は浸透しており、現在は280,000ドルの価値があります。 95％の規則に基づき、相続人は320,000ドルを返済する必要はありません。代わりに、評価された価値の95％を支払うことで家を維持することが許可されます。この場合は266,000ドルです。残りの損失は、FHA住宅ローン保険でカバーされます。
ただし、住宅がローン残高よりも価値がある場合、相続人は他の住宅ローンと同様に、支払額を返済しなければなりません。彼らが家を望んでいない場合、彼らはそれを売り、販売収益からリバースモーゲージローンを返済し、残りのエクイティを維持することができます。ただし、相続人が財産を保持したい場合にのみ、95％のルールが適用されることに注意してください。彼らがそれを維持することに興味がない場合、彼らは単に貸し手が差し押さえの行為を通して家を差し押さえたり、家を引き渡すことを許可することができます。
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逆住宅ローンの95％のルールは、上級住宅所有者にどのような影響を与えますか？
上級の住宅所有者にとって、95％のルールは、愛する人が困難な状況や不公平な状況に閉じ込められないというレベルの安心感を提供します。相続人が家をコストで削減できることを知っていると、債務を渡すことや家族の資産を完全に失うことに関する懸念が緩和される可能性があります。住宅所有者とその家族にとっていくつかの重要な意味を示します。
- それは未来についての安心を提供します。 逆住宅ローンは、特に相続に関しては、危険または物議を醸すと見なされることがあります。 95％のルールは、その緊張の一部を緩和するのに役立ちます。家が価値を失っているか、ローン残高が膨らんだとしても、相続人に保証されたオプションを提供します。
- それは相続人の差し押さえのリスクを減らします。 95％の規則がなければ、相続人はローンの全残高を支払うか、貸し手が不動産の差し押さえに直面しなければならないかもしれません。家を維持したいが、借金全体を返済する余裕がない人のために、95％のルールはより管理しやすい代替品を作成します。
- リバースモーゲージを備えた不動産計画をより予測可能にします。 逆住宅ローンは、相続人が受け取る可能性のある株式の量を依然として減らしますが、95％のルールは次に何が起こるかについて明確な構造を導入します。
とはいえ、まだいくつかの重要な警告があります。相続人には、意図を表現するための窓が限られている（通常は30日）しかありません。また、95％のルールを活用するには、資金を確保するか、不動産を購入するために現金を利用できるようにする必要があります。
結論
逆住宅ローンに関する95％の規則は広く知られていないかもしれませんが、それは相続人を保護し、借り手の死または出発後の家の移行を緩和する上で重要な役割を果たしています。評価額の95％にコストを上限にすることにより、このルールは、融資残高が時間とともに大幅に増加したとしても、家を維持するために公正なショットを持っていることを保証します。
また、リバースモーゲージを検討している上級住宅所有者にとって、このルールは、家族と長期的な計画を議論する際に貴重な保護と重要な話ポイントを提供します。それでも、それはパズルの1つのピースです。逆住宅ローンを奪う前に、ローンとその将来の意味があなたの目標と一致することを確認することが重要です。
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