写真=ヨンハップニュース
国民年金公団が来年韓国不動産市場に年間基準で歴代最大の２兆ウォン前後の資金を注ぐことにした。低金利基調によって商業用不動産市場が本格的な回復傾向を示すという判断からだ。業務用ビルだけでなく、データセンター、物流センターなどで投資領域を拡大する方針だ。
17日、投資銀行(IB)業界によると、国民年金は来年国内不動産コアプラットフォームファンド出資規模を2兆ウォン前後に拡大することにして市場関係者と詳細案を議論中だ。不動産コアプラットフォームは核心不動産に投資するファンドで、国民年金は2016年から毎年3000億～5000億ウォンほどを出資した。来年は７５００億ウォンを出資することにして運用会社３カ所を選んでいるが、これとは別に運用会社４～６カ所を選定して１兆～１兆５０００億ウォンを追加配分する予定だ。これによりファンド規模は最大２兆２５００億ウォンに達する見通しだ。
国民年金が一年実物不動産に２兆ウォン以上出資するのは今回が初めてだ。発足後、これまで国内不動産に投資した金額（５兆９０００億ウォン）の３０％ほどを一年に約定するわけだ。運用会社が国民年金出資金を終えて追加資金を募集してファンドを造成する点を勘案すれば、商業用不動産には10兆ウォンを超える流動性が供給されるものと見られる。
投資業界関係者は「低金利基調と国内都心賃貸料回復税などを勘案して投資タイミングが熟していると判断したようだ」と話した。
他の投資業界関係者は「インターネットデータセンター（IDC）、都心型物流センター、セルフストレージなど新たに浮上した不動産セクターを外国系投資家と運用会社が先取りした」とし「国民年金の今回の大規模出資者が土種投資会社の影響力が拡大する」きっかけになるだろう」と話した。
国民年金發10兆供給効果…国内商業用不動産「大蔵」
家賃上昇に金利引き下げ…来年歴代最大2兆投入
イメージを大きく見る 国民年金公団は世界3位の投資大手であるにもかかわらず、近年国内の不動産投資には消極的だった。 2021年ソウルマゴック地区ワングローブに2兆3000億ウォン規模で投資した後、あまり実績がなかった。そんな国民年金が来年歴代最大規模の２兆ウォンほどを注ぐことにすると、国内外の投資業界が非常に関心を示している。
土種ファンドを育てる国民年金
国民年金が２兆ウォン前後の出資をすれば、委託資産運用会社７～９カ所が外部資金を救い、最大４兆ウォン前後のファンドを助成する予定だ。通常、実物不動産投資はエクイティ40％と担保ローン60％となっている。
これらの運用会社が４兆ウォンのファンドを作れば、市場には総１０兆ウォン規模の流動性が供給されるわけだ。昨年、商業用不動産市場全体規模（１４兆８０００億ウォン）に迫る。
国民年金の攻撃的ファンディングは異例であるというのが投資業界の解釈だ。 2004年に初めて国内不動産投資を始めた国民年金は、2011年グランソウル(買入額1兆2000億ウォン)、2016年スターフィールド高陽(3800億ウォン)、2018年センターフィールド(5000億ウォン)など主要資産を買い入れ、影響力を拡大来て、2020年代に入って高金利が本格化しよう投資を確実に減らした。馬谷ワングローブ投資が最後だった。着実にやってきた不動産ブラインド出資も2018年を最後に名脈をつなげなかった。
国民年金が国内不動産セクターに歴代最大資金を注ぐことにしたのは、現在市中に不動産エクォティ資金がメマラあると判断している。金利が引き下げられたのに続き、外国系投資会社まで政治的不確実性のため投資を減らすと、組単位出資事業を断行する背景が整ったと判断した。
外国系ファンドとの主導権競争本格化
これまで韓国不動産市場は外国系投資会社が主導した。教職員控除会、軍人共済会など活発に投資してきた国内機関投資家が既存に投資した資産を管理するために振り回すと、外国系資金が急速に打って入ってきた。 ３２５０億ドル（約４６７兆ウォン）規模の不動産ファンドを運用するブラックストーンは、今年国内でＳＭグループ江南社屋、金浦物流センターなどを買収した。ラサル資産運用は京畿道安城大徳物流センターA・B洞を6300億ウォンに買い入れ、ブルックフィールドも仁川石南洞物流センターの買収を推進している。
カナダ年金投資（ＣＰＰＩ）も韓国市場で活発に活動中だ。 CPPIはデータセンターに1兆ウォン規模の資金執行を推進している。商業用賃貸住宅市場も外国系占める。コールバーグ・クラビス・ロバーツ（ＫＫＲ）、モーガン・スタンレーなどが国内賃貸住宅市場に進出した。
彼らは少ない人材でも国内資産運用会社が調達してきた資産に投資して高収益を出している。シンガポール投資庁（ＧＩＣ）が国内の複数の資産運用会社に出資した個別管理アカウント（ＳＭＡ）ファンドが代表的だ。 GICは複数の国内SMA運用会社からディル関連情報を取り込んだ後、最も高収益を享受するところを占める。
運用業界関係者は「国民年金は海外のどの市場よりも韓国の不動産市場に害を及ぼした方にも海外投資に集中して本陣を海外競争者に出したわけだ」とし「よく知る地域に投資規模を増やして収益を下ろす目的と見られる」と言った。
オフィスの代わりに「ニッチ市場」を狙う
国民年金は現在進行中のコアプラットフォームファンド出資公告でニューエコノミーセクターに30％以上投資することを明示した。オフィスなどの伝統資産は最大70％に制限される。ニューエコノミーセクターは、インターネットデータセンター（IDC）、セルフストレージなど新しく浮かぶニッチ市場をいう。
これまで核心権域トロフィー資産を好んできた国民年金戦略に変化が生じたのだ。国民年金は大胆な大型資産を買い取り、20年以上持っていけば無条件にかなりの収益を得ることができると自信してきた。
しかし、今後は新たに浮上するセクターにも積極的に投資し、高収益を狙う戦略を駆使すると予想される。オフィスに偏重された資産を多角化しようとする趣旨も反映された。
リュ・ビョンファ記者 [email protected]
#国民年金国内不動産に歴代級2兆ウォンを注ぐ