全国のオフィススペースの5分の1近くが空室となっており、空室率は過去最高となっており、今後も空室率は上昇し続けると予想されている。
経済の活性化と住宅不足の緩和の両方を目指して、都市は未使用のオフィススペースを切望されている住宅に転換することを奨励する措置を講じています。これらには、承認時間の短縮、手頃な価格の住宅規則の免除、建築基準法要件の変更などが含まれます。一部の都市や州では、開発者に税制上の優遇措置や補助金を提供しています。
ピュー慈善信託の住宅政策イニシアチブのプロジェクトディレクター、アレックス・ホロウィッツ氏は、「都市は不必要な規制障壁を取り除き、転換を実現可能にすることに注力する必要がある」と述べた。
「米国では数百万戸の住宅が不足しており、オフィスの空室率は過去最高となっている。十分に活用されていない商業スペースを住宅に転換することは世界的には理にかなっていますが、平方フィートあたりのコストが高すぎます。」
オフィスビルを購入して住宅用に転用するには、次のような費用がかかります。 平方フィートあたり平均 685 ドル。完成した集合住宅の購入には平方フィートあたり平均 600 ドルの費用がかかりますが、新しい集合住宅開発の建設には平方フィートあたり約 588 ドルの費用がかかります。
時代遅れの建築基準法、最小ユニットサイズ、自然光要件などの規制上のハードルがコストを押し上げています。都市はこれらの障害を克服するためにさまざまな方法を試みています。
海岸から海岸へ
ミネアポリス市は9月、転用促進を図るため、公聴会要件の削除、それほど集中的ではない交通調査の義務化、戸数の20～30％を市場価格を下回る料金で賃貸するという一般的な要件から転用建物を免除するなど、いくつかの規制を撤廃した。 。
サンフランシスコは特定の計画と建設を放棄した コード要件 2030年までに承認されるダウンタウンの転換に対する不動産譲渡税も同様です。
シアトル市は7月、商業地から住宅への転換について、特定の設計開発基準および住宅の手頃な価格要件からの免除を承認した。
ニューヨーク市のオフィス転換アクセラレーター プログラムは、オフィスビル所有者に単一の連絡窓口を提供し、ゾーニングの質問から許可まで転換を効率化します。
そしてデンバー市は昨年、市からの変換承認をより簡単かつ迅速に行うためのアダプティブ・リユース・パイロット・プログラムを立ち上げた。
世界的な建築会社ゲンスラーのデンバー事務所マネージングディレクター、ジョン・ガンブリル氏は、同社と市の指導者が特定した上位16の建物を住宅に転換すれば、ダウンタウンエリアに5,000戸以上が追加される可能性があると述べた。
6月の報告書によると、アトランタ、デンバー、フェニックス、サンフランシスコのベイエリア、シアトルは、十分に活用されていないオフィスを住宅に転換することで最も恩恵を受ける地域だという。 都市研究所の分析。
それでも、これまでのところ、住宅転換は住宅危機にほとんど影響を与えていない。
商業用不動産サービス・投資会社CBREによると、2016年から2024年4月にかけて、オフィスから集合住宅への転換プロジェクトにより2万2000戸以上のアパートが誕生した。計画または進行中の 169 のプロジェクトにより、今後数年間でさらに 31,000 戸のアパートが生産されると推定されています。増加しているにもかかわらず、その合計は米国のアパート在庫全体の半分未満です。
中に 6月の発表会 シアトル市計画・地域開発局によると、市の指導者らは予想よりも少ないと予想している。 十数件の変換プロジェクト 7 年間で 1,000 ～ 2,000 戸の新しい住宅が誕生します。
お金が大事
市や州も、奨励金や資金提供によって転換を促進しようとしている。
ニューヨーク市の2025年の予算が含まれる 新しいインセンティブ 商業用不動産の賃貸住宅への転換を対象としており、手頃な価格のユニットが少なくとも 25% あるプロジェクトに対して最大 90% の免税を提供します。
シカゴ コミットしました 開発業者に 1 億 5,100 万ドルをかけて、4 つのオフィスビルを 1,000 戸のアパートメントに改装し、その約 3 分の 1 は手頃な賃貸料がかかることになる。
ワシントンDC、 提供します ダウンタウンの住宅計画を通じて、商業地から住宅地への転換に対する 20 年間の減税。
コロンビア特別区は、2021 年から 2024 年にかけて適応的再利用で全米をリードし、オフィス物件から 5,820 戸の新しい住宅を創出し、ニューヨーク (5,215 戸) とダラス (3,163 戸) がそれに続きました。 レントカフェによると、アパート検索サイト。
カリフォルニア州は2022年、オフィスから住宅へのプロジェクトに4億ドルを承認した。
商業から住宅への立法はいくつかのハードルに突き当たっている。
カリフォルニア州民主党のギャビン・ニューサム知事は10月、地方政府が手頃な価格の住宅転換を支援するために最長30年間の固定資産税収入を割り当てるオプションなど、開発業者に金銭的インセンティブを与える法案に拒否権を発動した。また、オフィスビルを住宅または複合用途開発に転換するための承認プロセスも迅速化されただろう。
ニューサム 反対した 違反に対する労働停止命令の発行や違反を争う手順を含む労働慣行の変化。
そしてコロラド州では、 請求書 2026年から始まる商業住宅プロジェクト当たり最大300万ドルの還付可能な税額控除を提供する予定だったが、今年初めの議会で否決された。
それでも専門家らは、住宅転換の取り組みが全国的に増加すると予想している。
「すべてのアメリカ人、特に恵まれない地域社会は、余裕のある住宅を必要としている」とピューのホロウィッツ氏は語った。 「しかし、時代遅れのルールにより、手頃な価格の住宅を建設することが困難になっています。」
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