[머니 컨설팅]金利引き下げ、商業用不動産投資注目すべき｜東亜日報

基準金利0.25％P下がりながら
金融商品の代わりに商業用不動産の関心↑
不動産価値見積りの過程で
賃貸収益 – 還元率を計算する必要があります

Q.首都圏に居住している70代A氏は、現在安定的な収益を得ることができる投資先を探している。ついに公認仲介事務所で毎月1000万ウォンの賃貸料を収めるB商店街が28億ウォンに出たと推薦してくれた。 A氏は商店街投資履歴がなく、28億ウォンが適正な水準の価格なのか気になっている。

チョン・ユナやNH投資証券Taxセンター不動産責任研究院A.韓国銀行が今月11日、金融通貨委員会で基準金利を38ヶ月ぶりに0.25％ポイント引き下げ、商業用不動産が再び注目されている。貸出金利が低くなり利子費用が減り、その分賃貸収益率も高くなるからだ。株式外金融商品の収益率も低くなると、商業用不動産の投資魅力度が相対的に目立つ側面もある。

投資価値は、保有資産からの収入によって決まります。例えば、年３％の預金に１０億ウォンを投資すると、年間３０００万ウォン（税引前）の利子所得が発生する。一度逆に考えてみよう。金利を３％と仮定して毎年３０００万ウォンずつ抱かせる金融商品の価値はどのように計算するか。年収3000万ウォンを3％で割った10億ウォンになる。ここから出た3％という数値を商業用不動産では「還元率（Capitalization Rate）」と呼ぶ。結局、還元率とは商業用不動産投資家の立場で期待収益率と定義できる。

先ほど述べた内容に対する価値評価方法を「収益還元法」と呼ぶ。収益還元法とは、不動産資産が未来に創出すると期待される純収益を還元し、現在の価格を算定することである。公式で表現すれば「不動産価格（価値）＝所得／還元率」と書くことができる。

商業用不動産投資時の所得は賃貸収益である。賃貸収益が高くなったり還元率が低くなれば不動産価格は上昇し、逆に賃貸収益が減ったり還元率が高まると不動産価格は下落する。

では、Aさんが提案されたB商店街の適正価格を計算してみよう。当該商店街の月賃料は１０００万ウォン（管理費含む仮定）、デポジットは１億２０００万ウォン、売買価格は２８億ウォンだと仮定する。商店街の還元率を推算するために、近くで取引された他の建物の価格、賃料、デポジットなどを調査する過程も並行しなければならない。

まずB商店街の純運営利益から算出してみよう。年間賃貸料収入（１億２０００万ウォン）とデポジット運用収入（３６０万ウォン、収益率年３％仮定）を加えれば、総運営収入（１億２３６０万ウォン）を求めることができる。ここで運営費用を除外しなければならないが、通常運営費用は管理方法によって総運営収入の８～１５％程度を占める。 B商店街が位置する地域の平均である10％を適用して運営コストを計算する場合、1236万ウォンが出る。結論として、総運営収入（1億2360万ウォン）から運営費用（1236万ウォン）を除くB商店街の純運営利益は1億1124万ウォンと推算できる。

今、純運営利益を求めただけ還元率を計算してみる。前述のように、個々の商品の還元率は、それぞれの純営業利益を売買価格で割った値です。問題は商店街の物品ごとに偏差が相当だという点だ。この点を考慮して、B商店街と同じ地域内の類似物の「平均還元率」を活用するのが妥当だ。表を通じて詳述したように、近隣のC、D、E建物の還元率は平均3.8％だ。この還元率と純運営利益推算値をそれぞれ収益還元法公式に適用すれば、Ｂ商価の適正価格（価値）は２８億９９９６万ウォンと見ることができる。

したがって、A氏がB商価を28億ウォンに買い入れた場合、約9996万ウォンの利得を見ることになると推定できる。

ただし、今回の事例では、△融資△建物の減価償却△貨幣の時間価値などの個別変数を考慮していない点は留意する必要がある。これを考慮しても、収益を加算してコストを差し引いた「純運営利益」と「還元率」をうまく計算できれば、商業用不動産の適正価値を難しくなく求めることができる。

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