ニューオーリンズ（WVUE） – ルイジアナ州で進行中の保険危機の最前線に住宅所有者がいる一方で、家主はさらに厳しい戦いに直面しているかもしれない。
州全体で不動産保険料が急騰するにつれ、家主はますます圧迫感を感じており、それが今度は入居者の家賃を押し上げている。
「保険危機はまず家主に打撃を与えた」と、ニューオーリンズを拠点とする低価格住宅擁護団体HousingNOLAの事務局長アンドレアネシア・モリス氏は言う。「人々はまず投資用不動産を（ルイジアナ）シチズンズに強制的に移された。それは約4年前に始まった」
アメリカズ・モーゲージ・リソースの社長で、賃貸物件20件を所有する大家でもあるドリュー・レムソン氏は、損失を補填するための保険業界の値上げは、住宅側よりも投資側にとって厳しいものだったと語った。同氏は、不動産保険の高騰したコストが、ニューオーリンズの住宅のほぼすべての側面をひっくり返していると語る。
「賃貸市場も販売市場も現在、保険のせいで苦戦している」とレムソン氏は語った。
住宅所有者が法外な保険料を払っていることは疑いようがない。不動産所有者の中には保険料が2倍、あるいは3倍に跳ね上がった人もいる。レムソン氏は、家主はもっと高い保険料を払うことが多いと語る。
「率直に言って、賃貸物件の方がリスクは高くなります。所有者/居住者は、自分の所有物なので、その物件を本当に大切に扱います。長期的な損害を引き起こすような修理が必要な場合は、通常、すぐに修理します。賃貸物件の場合、借主が住んでいて、窓に小さな水漏れがあり、水が浸入していても、家主に伝えない可能性があります」とレムソン氏は語った。
賃借人は、固定資産税や固定資産保険の値上げから自分たちは守られていると思っているかもしれないが、家主はそうではないと言う。家主の不動産維持費が上昇すれば、その費用を賄うために家賃を上げる可能性が高い。モリス氏は、これはしばらく前から起きていることだと言う。
「過去4年間、全般的にほぼ毎年3桁の増加が続いています。つまり、全般的に毎月100ドル増えており、年間で約1,200ドル増えていることになります」とモリス氏は語った。
保険危機
モリスさん自身も借家人です。最近家賃が月150ドル上がったそうです。彼女はその値上げは受け入れられると言っています。
「私は自分自身のことを心配したのではなく、私と同じように良い家主に恵まれず、信頼できる人がいるわけではない他の人々のことを心配したのです」とモリスさんは語った。
思いやりがなく冷淡な家主というステレオタイプがあるが、モリス氏とレムソン氏は、ニューオーリンズの家主の大半は典型的ではないと述べた。モリス氏によると、多くの家主は家賃の値上げを決断したときには率直に話してきた。レムソン氏は、借主の経済状況に配慮していると述べた。
「私が知っている大家さんたちは、そうしたことをしたが、『他に選択肢はない。これが現状だ。何が起きているのか理解してほしい』と言った。私たちには良い大家さんがたくさんいる。これはビジネス関係だと理解している人がたくさんいる。だから、なぜ値上げするのかを顧客に説明する必要がある」とモリス氏は語った。
「この市場は、2、3 軒の物件を所有する小さな家主、あるいは私のように 15 ～ 20 軒の物件を所有する個人経営の多くの小規模地主で構成されています」とレムソン氏は言います。「大きな建物を所有するスーパー地主ではありません。ですから、この状況を切り抜けるという観点から言えば、個人経営の地主は、自分の住宅ローンを返済し、物件で損をしないようにするために、家賃を上げる以外に選択肢はありません。ですから、私のやり方は、借主が私と一緒にいる限り、家賃を上げないことです。ですから、借主が出て行って別の物件に移るまで待ってから、市場が許容できる家賃まで家賃を上げます。問題は、家賃が高いので、誰も他の場所に行くことができないことです。」
Apartments.com によると、ニューオーリンズの平均家賃は今年 8 月時点で月額 1,282 ドルです。同ウェブサイトによると、これは昨年より 3.1% 増加しています。この増加のうち、どの程度が不動産保険のコスト上昇によるものかは不明です。
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#ルイジアナ州の保険危機が賃貸市場に及ぼす影響