地主は裁判で敗訴: インフレによる家賃の割増はなし

Sie sorgen für Transparenz und verschaffen Vermietern und Mietern eine gewisse Sicherheit. Die Rede ist von sogenannten Mietspiegeln, aus denen sich in Städten und Gemeinden die ortsübliche Vergleichsmiete für Immobilien herausfinden lässt. Im laufenden Mietverhältnis gibt sie dem Eigentümer eine Orientierung, wenn er vom Mieter eine höhere Miete verlangen möchte.

Das Landgericht München I hat klare Grenzen für Mieterhöhungen gesetzt, die über Vergleichsmieten hinausgehen. Ein solcher Zuschlag ist nicht mit dem Anstieg des Verbraucherpreisindex (Inflation) zu begründen und in der Regel unzulässig, heißt es in einem Hinweisbeschluss der 14. Zivilkammer des Landgerichts, die als Berufungskammer für alle Mietstreitigkeiten in München zuständig ist.

Der am Donnerstag veröffentliche Hinweisbeschluss zum „Stichtagszuschlag“ erging schon Mitte Juli, nach Angaben der Justiz handelt sich wegen einer Vielzahl vergleichbarer Klagen um eine Grundsatzentscheidung (Az.: 14 S 3692/24). Auch wenn sich daraus keine Bindungswirkung für andere Gerichte ergibt, ist es möglich, dass sich die für solche Streitigkeiten zuständigen Spruchkörper in anderen Großstädten mit angespannten Mietmärkten an dieser Argumentation orientieren werden.

Im Ausgangsfall verlangte eine Vermieterin in München einen Zuschlag zu den Mietwerten des Mietspiegels 2023, da die ortsübliche Vergleichsmiete stark gestiegen sei und sich die allgemeine Preissituation verändert habe. Konkret sollte ein Zuschlag von 11,02 Prozent auf die Miete erhoben werden. Damit sollte die Preisentwicklung von Januar 2022 bis Ende Juni 2023, dem Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens der Vermieterseite, berücksichtigt werden. Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab.

Auch die Zivilkammer teilte diese Auffassung. Zwar haben Gerichte nach einem Urteil des Bundesgerichtshof aus dem Jahr 2013 in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangens nachträglich „ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete“ festzustellen sind, einen weiten Beurteilungsspielraum. So heißt es in dem am Donnerstag veröffentlichten Beschluss.

Nach diesen Vorgaben sei ein Gericht grundsätzlich auch befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn dies zur Bildung einer „sachgerechten Einzelvergleichsmiete“ angemessen erscheine. Eine „ungewöhnliche Steigerung“ der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel hinaus lasse sich nicht mit dem Verbraucherpreisindex begründen. Dieser werde auf Grundlage eines Warenkorbs mit rund 700 Gütern und Dienstleistungen berechnet. Eine belastbare Aussage für die ortsübliche Vergleichsmiete könne sich nicht darauf stützen, sagt die 14. Zivilkammer.

Aus Sicht von Mietverbänden sorgt die Entscheidung für Klarheit in dem angespannten Münchner Wohnungsmarkt. Denn bislang hatten die Amtsrichter in der für Mietsstreitigkeiten gängigen Eingangsinstanz diese Frage unterschiedlich bewertet und den Eigentümern zum Teil recht gegeben. Von einer „erfreulichen Entscheidung“ für Münchens Mieterinnen und Mieter spricht Beatrix Zurek, Vorsitzende des Mietervereins München: „Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, bleibt es bei der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mehr bekommt er nicht“, wird Zurek in einer Mitteilung der Verbraucherschützer zitiert.

In dem konkreten Fall hatten die Mietparteien eben keinen Indexmietvertrag vereinbart. Bei einem solchen Vertrag ist beiden Seiten klar, dass der Vermieter die Kaltmiete für seine Immobilie jährlich in dem Umfang anpassen kann, in dem das allgemeine Preisniveau steigt. Als transparente Grundlage dient der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Eine automatische Erhöhung findet nicht statt. Der Vermieter informiert den Mieter. Eine Zustimmung ist nicht erforderlich.

したがって、これは所有者がインフレ率の恩恵を受ける賭けです。ドイツのインフレ率は低かったため、この手段は長年あまり利用されていませんでした。しかし、近年のインフレ率の上昇により、状況は変わりました。

ドイツ賃貸協会は、2022年には新規賃貸物件の3件に1件がインフレ連動になると予測している。昨年の質問に対し、不動産所有者協会ハウス・ウント・グルントは、民間家主が提供する1,200万戸のアパートのうち、物価指数連動型家賃の物件はわずか2.5%であると述べた。これは段階的賃貸契約とは区別される。段階的賃貸契約は、一定の間隔で家賃が上がる時期を規制する。