ツインシティの商業用不動産の中で、停滞していないセクターは工業用不動産である。

工業ビルは見た目の魅力に欠けることが多いが、開発業者や投資家にとっては、袋小路の端にある憧れの大きな家と同じである可能性がある。

商業用不動産業界の他の主要セグメントが低迷している中、ツインシティーズ郊外に増えつつある目立たない低層のコンクリート倉庫、配送センター、製造ビルの需要は依然として非常に強い。しかし、建設は需要を満たすほど急増していない。

商業不動産仲介業者コリアーズの最新データによると、メトロポリタン地区の工業ビルの平均空室率は過去6か月間4.5％前後で推移している。これは1年前より1％高く、過去の平均をわずかに下回る。

これは、オフィス部門の二桁の空室率のほんの一部に過ぎない。オフィス需要は落ち込み、賃料は急落した。ツインシティーズのオフィス開発は停滞しており、アパートの建設は消滅しつつある。

つまり、ツインシティーズは、他の多くの大都市と同様に、新たな産業革命の真っただ中にあるはずだ。天井が高く、配送を待つ商品を保管する十分なスペースを備えた巨大な倉庫や配送センターに依存する電子商取引とオンライン小売の台頭が、開発業者にまだ影響を与えていなかったとしても、低迷するオフィスと集合住宅市場には影響を与えるはずだ。

しかし、工業用スペースの需要は旺盛である一方、供給は依然として減少している。借入コストの上昇と建設コストの上昇は、新規プロジェクトの減少と価格の急上昇を意味している。

「負債コストとインフレのため、開発業者は計画を中止せざるを得なかった」とコリアーズ・ミネアポリス・セントポールの副社長ジョー・オーウェン氏は言う。「建設しても意味がない」

需要の高まり

コリアーズによると、6月末までに建設中の工業用スペースは、メトロポリタン全体でわずか280万平方フィートで、前年比73％減だった。その一方で、工業用地の賃料は上昇傾向にあり、平均リース料は1平方フィートあたり9.55ドルで、前年比2ドル近く上昇している。特に供給が最も限られているメトロポリタンのコアサブマーケットでは、リース料の上昇が著しい。

「非常に厳しい状況だ」とオーウェン氏は言う。「産業市場は依然として非常に健全だ」

ミネアポリスを拠点とする Opus Group は、今週デイトンで産業プロジェクトを開始しました。10 エーカーの敷地に 132,200 平方フィートの配送および軽工業施設を建設するプロジェクトです。同社によると、デイトン パークウェイ ビジネス センターには 28 フィートの天井高、19 のドック ドア (34 まで拡張可能)、4 つのドライブイン ドアが備えられます。136 台の車両駐車スペースと 14 台のトレーラー駐車スペースがあり、さらに従業員と配達ドライバー用のスペースもあります。

「ツインシティーズ北西部の工業サブマーケットは、活発なユーザーと強い需要により、引き続きメトロの他の地域をリードし、上回っています」と、オーパスの不動産開発担当副社長兼ゼネラルマネージャーのニック・マーネンは語りました。「この施設により、これまでは広いスペースが主流だったサブマーケットで、より小さなスペースを求めるユーザーに独自のサービスを提供できるようになります。」

マーネーン氏は、回転機器メーカーに現場サービスを提供する会社であるタービンプロス社がすでに8万7000平方フィート以上のリース契約を結んでおり、まだ約4万4000平方フィートが利用可能であると述べた。

オーパスは、シャコピーのリバー バレー ビジネス パークなど、開発と建設のさまざまな段階にある工業開発プロジェクトをいくつか手掛けています。リバー バレー ビジネス パークには、51 エーカーの土地に 2 つの隣接する工業ビルがあり、合計 450,000 平方フィートの敷地があります。これは「投機的」プロジェクトであり、特定のテナントを想定していないため、最終的な賃借人が未開発のスペースをニーズに合わせて調整できます。建物には 28 フィートと 32 フィートの天井があり、多数のドック ドアと配送車両用の駐車スペースが数百台あります。

同社はまた、ローズマウントのスペクトロ アロイズ向けに、オーダーメイドのアルミニウム リサイクル施設を建設する作業も完了に近づいている。90,000 平方フィートの建物により、アルミニウム リサイクル業者は、アルミ缶などの使用済みスクラップ アルミニウムからリサイクルされたビレットやシート インゴットの生産量を増やすことができる。

こうした産業ユーザーに加えて、需要の増大を牽引しているもう 1 つの要素がオフィス テナントです。より質の高いオフィスへの流れが、ホテルのようなアメニティを備えた、派手で設備の整った高層ビルの需要を押し上げている一方で、いわゆる「フレックス テック」オフィス スペースを組み込んだ、飾り気のない産業ビルにオフィス スペースを求める企業が増えていると、オーウェン氏は語ります。

オーウェン氏によると、これらの平屋建ての建物の魅力は、ほとんどの中層・高層オフィスビルに比べて建設費や設備費がはるかに安いことだ。

「多くのオフィステナントは、より安価なスペースを求めています」とオーウェン氏は言う。「そして彼らは、その敷地面積とコストを平屋建ての技術ビルに集約しているのです。」

供給不足

この変化は、オフィス空室の増加を促す多くの要因の 1 つです。JLL の第 2 四半期レポートによると、ツインシティのオフィス部門に関する最新データでは、メトロ全体のオフィス空室率が平均 22% に上昇していることがわかりました。このレポートでは、さまざまな情報源によると、オフィスの入居希望者は約 300 万平方フィートのスペースを求めており、これは産業ユーザーが求めているスペースの約 3 分の 1 に相当します。

工業用スペースに対する需要が大幅に高まったことにより、この資産クラスの賃料は年間2桁のペースで上昇しているが、そのスペースのコストは一部の高層オフィスビルの半分近くになる可能性がある。

「これは非常に状況に依存し、少し複雑です」とオーウェン氏は言う。「そしてそれはユーザー次第です。」

ツインシティーズの産業シーンを牽引しているのは、オフィス/倉庫利用者と大量配送会社の組み合わせであることが圧倒的に多い。スウィート ハーベストはそのような会社のひとつで、蜂蜜で最もよく知られているが、アガベや糖蜜も販売している。同社は今月初め、ツインシティーズを拠点とするオピダンがレイクビルの 23 エーカーの敷地に開発した 36 万平方フィートの「物流センター」に移転した。

オピダンの開発担当上級副社長ジェイ・ムーア氏がこのプロジェクトを指揮した。このプロジェクトは同社にとってこれまでで最大の工業ビルであり、近年では首都圏で最大のものでもある。ムーア氏は、スウィート・ハーベストなどの企業が空けている既存スペースの増加が、建設の減速を相殺していると語った。それでも、コリアーズの報告書によると、今年これまでのところ、首都圏の空きスペースの量は安定している。

オッピダンが産業用ビルの開発を開始した2015年以降、同社はノースカロライナ州、サウスカロライナ州、カリフォルニア州を含む他のいくつかの州で約550万平方フィートの建設を完了した。

「現実には、建設される新しいスペースの量は減っている」とムーア氏は語った。「それほど多くの製品は建設されていない」