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マンハッタンの不動産業界では現金がすべて

全国的に、現金で住宅を購入することがますます一般的になりつつある。マンハッタンではそれが標準となっている。ニューヨーク市の不動産データを提供するマーケットプルーフによると、4月にマンハッタンで売れた住宅のうち64％は、買い手が全額現金で支払った。対照的に、全国の不動産データを提供するATTOMによると、現金購入者は米国の大都市圏で4月の売上の39％を占めた。（マンハッタンはニューヨーク市内でも同様の異常値だった。）マンハッタンと米国の他の地域との格差は、金利が初めて急上昇した2022年以降拡大しており、現金をたっぷり持っている人にとっては現金がより魅力的な選択肢となっている。ニューヨークでは、「現金購入者」というと、年間の大半は空室のままの豪華なアパートに何百万ドルもつぎ込んでいる富豪を思い浮かべるかもしれない。しかし、ニューヨーク・タイムズ紙が最近の売却物件を分析すると、はるかに広範な人物像が浮かび上がってくる。2 月の 2 日間で、76 件の取引のうち 52 件が現金で行われた。その日に 28 人の購入者とそのエージェント数名にインタビューし、公的記録を調べた結果、現金で支払ったのは主にアメリカ人で、ニューヨーク在住者が多かった。彼らは医療、テクノロジー、ファッション、芸術の分野で働いていた。年齢は 20 代後半から 80 代まで多岐にわたる。彼らは株式や以前の家を売却したり、両親から、あるいは何年も貯めたお金で現金を手に入れた。彼らが購入した物件は、マンハッタンの隅々まで、市内で最も高級なコンドミニアムから最も手頃な共同住宅まで多岐にわたっていた。注目すべきは、2021年から2023年にかけて現金購入の伸び率が最も高かったのは、300万ドル以下のアパートだったことだ。ほとんどのアメリカ人にとって、アパートに100万ドルを費やすだけでも、目が飛び出るほどの金額に聞こえるかもしれないが、ストリートイージーによると、4月のこの地区の平均販売価格は110万ドルだった。2月13日と14日に売れたアパートのほとんどは、100万ドルを大きく下回る価格で売り出されており、現金で取引された最も安い物件は25万ドルのワンルームだった。現金購入者には必然的に共通点が 1 つある。それは、大金を手に入れる能力だ。これは、ほとんどのアメリカ人、さらには金利が 7 パーセント前後という通常よりもさらに高額な価格設定に苦しんでいるほとんどのニューヨーカーでさえも持ち合わせていない能力だ。売上は全体的に減少しているが、購入可能なアパートが少ないため、価格はほぼ横ばいである。現金購入者がマンハッタンの市場の底辺にまで手を伸ばしているため、住宅ローンに頼る購入者にとって新たな障壁が生じている。多くのアメリカ人にとって、住宅所有は富を築くための入り口であり、初めて住宅を購入する人の圧倒的多数は住宅ローンを利用している。「現金だけあれば大きな力を持つことができる」とブラウン・ハリス・スティーブンスの最高経営責任者ベス・フリードマン氏は言う。「人々は今、その力を発揮している」相続人マンハッタンの不動産では家族の資産が大きな役割を果たしており、この記事のためにインタビューした購入者の多くは、何らかの形で前世代から受け継いだ資金に頼っていました。60歳から78歳のアメリカ人は国の富の半分を保有しており、今後10年間で16兆ドルを子供たちに引き継ぐことになります。これは「大きな富の移転。」「ベビーブーマー世代の中には、亡くなっている人もいる」とダグラス・エリマンの準ブローカー、ブルース・ウェイン・ソロモン氏は言う。彼らの遺産が今や「不動産市場を活気づけている」のだ。フォーエバー21の地区マネージャー、クリステン・ジェンガさん（50歳）は、収入が少なく、大学院生の学生ローンの負債もあり、住宅を所有できる立場にあるとは思っていなかった。しかし、昨年の夏、母親が短期間の闘病の末に亡くなり、悲しみに暮れながらも、購入を検討するだけの遺産が残された。彼女はそのお金の大半をワシントンハイツの2ベッドルームの物件36万9000ドルにつぎ込んだ。現金で支払ったのは、収入制限のある共同住宅の面倒な承認手続きを簡略化するためでもある。離婚経験があり7歳の息子がいるジェンガさんは、母親の死に伴う思いがけない収入がなければ、低所得者向けの物件を買うお金さえなかっただろうという事実に皮肉を感じていると語る。「ほとんど相続財産みたいなものね」と彼女は言う。「とても変な感じがするわ」しかし彼女は、この購入を将来に向けて世代を超えて富を築く機会だとも考えている。「アパートを所有でき、それを息子に残すことができるなんて。まるで人生の夢のようでした」と彼女は語った。親たちも、生きている間に子供たちを助けている。ファッション業界で働き、後に不動産業に転身したある母親は、ヘルズキッチンに25万ドルのワンルームマンションを購入し、子供が大学在学中と卒業後に住めるようにした。また、コネチカット州のある夫婦は、マレーヒルに124万ドルの2ベッドルームのアパートを購入し、最近大学を卒業した双子が現在そこに住んでいる。エリザベス・キップ・ジュスティさん（34歳）は、結婚の数か月前に両親が彼女のために蓄えていたお金を使って最初のアパートを購入することができた。パブリックシアターで働くニューヨーク生まれのキップ・ジュスティさんは、そのお金には「投資する価値のあるアパートだと全員が同意すること以外、何の条件もなかった」と語った。彼女の推定では、この先行のおかげで、夫と頭金を貯めるのに10年かかっていた時間が節約できたという。彼女は若い頃、家族の友人を訪ねてよく住んでいたモーニングサイドハイツの建物で2ベッドルームの部屋を見つけた。彼女は定価よりわずかに安い93万9000ドルを現金で支払った。「大人になってそこに住めるなんて、魔法のよう」と彼女は言った。高所得者多くのニューヨーカーは、まだ高収入の分野でキャリアの絶頂期にあり、銀行の援助なしにアパートを購入できるだけの貯蓄をしていた。ジーン・シアオさん（50歳）は、投資目的でアッパーウエストサイドのワンベッドルームのマンションを77万2500ドルで購入し、改装して賃貸に出す予定だ。製薬会社の生物学者である彼女は、投資ポートフォリオを多様化したいと考えていた。「私が考えていたのは、分散化のために、株や債券、利子のつく貯蓄から、別のものに移行するにはどうしたらいいかということ」と彼女は語った。我々が話を聞いた購入者のほとんどは、アパートをそのまま使うつもりだった。フェリックス・フーさんは39歳のプロダクトデザイナーで、主にテクノロジー業界で働いた数年間で貯蓄をしてきた。彼が借りていたのと同じローワー・イーストサイド地区で2ベッドルームの物件が売りに出されたとき、彼は定価より5パーセント安い104万ドルを提示した。フーさんは金利が高いこともあり住宅ローンを組むつもりはなかったが、現在は自営業をしているためでもある。「仕事内容によって収入が変動します」と彼は言う。「だから、現金で全額支払えば生活が楽になると思ったのです」住宅ローンの金利が高騰したため、十分な現金を持つ多くの人々は、借金するよりも貯金を取り崩すようになった。マイケル・ファルキエールさん（31歳）は、すでに借りていたチェルシーの同じ建物に55万5000ドルのワンルームを購入した。不動産販売員のファルキエールさんは、そのお金は個人貯蓄から出したと語った。住宅ローンを組むことも考えたが、月々の支払額は、すでに支払っている家賃より大幅に高くなり、そのお金を貯金しておけば得られる利息は、高い家賃や多額の住宅ローンの支払いを正当化するのに十分ではなかった。「融資を受けるのは、あまり意味がない」とファルキエールさんは語った。ブーマー世代多くのベビーブーマー世代が遺産を相続人に譲る一方で、生涯にわたって貯蓄を積み上げた他の人々も、少なくとも一年の一部は劇場や音楽、美術館を楽しむためにこの街に移り住み、自分のためにお金を使っています。76歳のキャサリン・コロルさんは、引退したファイナンシャルプランナーで、生まれてからずっとニューヨーク州ロチェスターに住んでいたが、マンハッタンに別荘を持ちたいとずっと思っていた。「それは生涯の夢でした。まさか実現するとは思ってもいませんでした」と彼女は言う。「私は株式市場で大成功を収めたので、株からお金を引き出したいと思ったのです」と彼女は言う。2月に彼女はグラマシーパークの55万2000ドルのワンルームマンションを購入した。「エレベーターがあります。ドアマンもいます。ポーターもいます。私有公園の鍵も持っています」と彼女は言う。「私はこれを無料の介護付き住宅と呼んでいます」ジェフリーとスーザン・リーさん（74歳、引退した薬剤師）はカリフォルニアに家を持ち、両海岸に孫がいる。そこで2人は、娘と同じ建物のサットン・プレイスに66万ドルのワンルームを購入した。1年の3分の1を孫の近くで過ごせるようにするためだ。「年齢を考えると、現金で買うつもりだった」と、引退した歯科医のリーさん（76歳）は言う。「すっきりとシンプルなのが好きなんだ」対照的に、73歳の心理療法士スージー・リーバーさんは50年間ブルックリンに住んでいたが、古いアパートを売却してマンハッタンに引っ越すつもりだった。彼女はアッパーウエストサイドの共同住宅にたどり着いた。そこはアメニティーが豊富でリンカーンセンターや公園に近いため、高齢者に人気があったと彼女は言う。彼女の91万3000ドルのオファーは、他の2件の全額現金オファーよりも受け入れられたと彼女は言う。しかし、マンハッタンの不動産は、少なくとも数百万ドル規模の購入がなければ完成しない。2月の2日間で成立した最も高額な現金売買は、アッパーウエストサイドの4ベッドルーム、2階建てのアパートで、1,000万ドル以上で売却された。売却者は、元エンジニア兼弁護士で、テクノロジー業界で働いており、カリフォルニアに住んでいる。この夫妻はニューヨークで別荘を買うつもりはなかった。しかし、その物件の古き良きニューヨークの魅力とセントラルパークの眺めにすっかり魅了され、妻は翌日、国を横断してその物件を見るために飛行機でやって来た。夫妻は、売り出し価格を24％近く上回る現金オファーで、競合相手を上回った。夫妻はこの家を年に数回使用し、少なくともシーズンに1回は立ち寄る予定だ。スーザン・C・ビーチー 研究に貢献しました。データについてこの記事のマンハッタンの売上データは、 マーケットプルーフニューヨーク市に拠点を置く不動産データ会社。ニューヨークの多くの建物は協同組合として組織されており、住宅ローンに関する情報は記録されていません。Marketproof は、公開情報に基づいて不動産譲渡税の書類やその他の書類と売却記録を照合することで、住宅ローンの存在を判断します。マーケットプルーフのデータによると、注目された個々の売却はすべて2月13日〜14日に成立したものだ。このデータには、売却ではなく不動産譲渡であることが多い10万ドル未満の取引は含まれていない。米国の都市圏における現金販売シェアの平均は、 アトムは、全国の不動産データを収集し統合する不動産データ分析会社です。ATTOMは、人口上位20都市の現金での一戸建て住宅とマンション購入の割合を平均して計算しています。 大都市統計地域ただし、テキサス州など、売上データが公開されていない州の大都市圏は除きます。 #マンハッタンの不動産業界では現金がすべて