「その場で老化するのか、それともその場で立ち往生するのか?」

住宅に関しては、スーザン・アペルとキース・アーウィンは、後の人生に向けて適切な計画を立てていたと考えていた。 二人は24年前、ニューハンプシャー州レバノンの2エーカーの敷地に4ベッドルームの家を購入し、「退職する前に必ず住宅ローンを完済しました」と71歳のアペルさんは語った。

そうすれば、彼らが築き上げた住宅資産（彼らの家は現在約70万ドルの価値があると推定している）を利用して、必要なときに売却して、より小さく管理しやすい区画に縮小することができます。

その時が来ました。 退職した法学教授のアペルさんは、階段を上るのに苦労しています。 以前は地元企業のアカウントマネージャーを務めていた71歳のアーウィンさんは、庭仕事や雪かきにうんざりしており、代わりにそれらの雑事をやってくれる労働者を見つけるのが難しくなっている。

「壁に文字が書かれているのが見えます」とアペルさんは語った。 彼らは「ワンフロアに小さな書斎が付いた素敵な 2 ベッドルームのコンドミニアム」を探し始めました。

しかし、彼らはそれを見つけることができません。 地元の開発業者は、さらに階段を増した4階建てのタウンハウスを建設している。 数少ない適切なワンフロアの住宅がすぐに見つかります。 アペルさんの報告によると、新型コロナウイルスから逃れてきた都市住民が住宅価格の高騰に貢献した。夫婦が最近見た一戸の価格は95万ドルで、工事が必要だったという。 「小さな靴箱」ですら60万ドルで販売されています。

アペルさんは「この素敵な場所に住めて、家の返済もできてとても感謝しています」と語った。 「それが私たちにその状況から抜け出す能力を与えてくれないとは、私たちには思いもしませんでした。」

高齢者の約 80% が自分の持ち家に住んでいます。 しかし、完済した住宅ローンのある家は退職後の生活資金を賄うためのATMとして機能するという従来の概念が変わりつつあるとエコノミストらは報告している。 一部の高齢者にとって、住宅所有はもはや不適格な利益ではありません。

「それらはその場で老化しているのか、それともその場で固着しているのか?」 都市研究所の研究経済学者、リンナ・ジュー氏はこう尋ねた。 「私たちはこのいわゆるアメリカン・ドリームを再考する必要があるだろうか？ 前の世代では機能していましたが、現在でも機能しますか?」

の割合 住宅ローンを抱える高齢者が増加している 何十年もの間。 ハーバード大学共同住宅研究センターによると、1989年から2022年にかけて、住宅ローンを抱えている65歳から79歳の住宅所有者の割合は24％から41％に上昇した。 彼らの負債額もインフレ調整後、21,000ドルから110,000ドルに増加した。

たとえば、カリフォルニア州プラサービルの獣医師、デビッド・トゥロフさん（73）は、寝室が2つある自宅に今も18万ドルの住宅ローンを抱えている。 彼はそれを借り換えて現金を調達し、2008年の景気後退後に業務を維持する方法をとった。 「やってよかった」と彼は言うが、「それは間違いなくリスクだった」。 80代の住宅所有者でも31％が住宅ローンを抱えている。

住宅ローン残高の増加と金利の上昇、固定資産税、保険、その他の費用の増加が、 住宅ローンを抱えている高齢の住宅所有者の 43% が「費用負担を抱えている」」とは、収入の 30 パーセント以上を住宅および関連費用に費やすことと定義されます。

もちろん、住宅資産の中央値も上昇し、わずか 3 年間で 8 万ドルも上昇し、2022 年には 25 万ドルに達しました。これが、ボストン大学退職研究センターが最近、生活ができないリスクにあるアメリカ世帯の割合の推定値を引き下げた主な理由です。退職後の生活水準を維持する。

センターの 退職リスク指数 2019年の47％から2022年には39％に低下し、憂慮すべき数字ではあるが、同センターが20年前に調査を開始して以来最低となった。

同センターは、バート・ウィンドラム氏とデボラ・フィンク氏が2020年に行ったように、高齢の住宅所有者がリバースモーゲージで住宅資産を利用していることに基づいて計算を行っている。彼らは連邦住宅局を通じて、コロラド州ボルダーのタウンハウスに融資枠付きのリバースモーゲージを受け取った。最大382,000ドル。

「その理由は、私たちの退職金をできるだけ長く守るためでした」と作家で講演者のウィンドラム氏（71歳）は語った。

この融資枠のおかげで、彼らは退職後の貯蓄をそのまま維持しながら、既存の住宅ローンを返済し、白内障手術や複雑な歯科治療（どちらもメディケアの対象外）に費用をかけ、22年前の車を買い替え、配管をアップグレードすることができました。

「この場所を売却すると、大まかな数字でその価値の3分の1がリバースモーゲージの返済に充てられると予想しています」とウィンドラム氏は語った。 なぜなら 2015 年の連邦法 政府の保険引受と消費者保護が強化されたため、「私たちは安心して自信を持ってこのプログラムを利用できました」と同氏は語った。

朱博士もこれに同意し、連邦リバースモーゲージは「住宅資産を活用する非常に効果的な方法」であると述べた。

しかし、リバースモーゲージを利用したり、その他の方法で住宅資産を引き出したりすることは、高齢の住宅所有者が実際に行うことはほとんどありません。

ハーバード大学センターで住宅と高齢化に関する研究を指揮するジェニファー・モリンスキー氏は、住宅の富の蓄積が「巣の卵、後の人生へのクッション」を意味するという「住宅所有に関する二重の考え方」を挙げている。

「しかし同時に、誰もそれに触れたくありません」と彼女は付け加えた。 「彼らは子供たちにそれを残したいと思っています。 彼らは緊急時のためにそれを保存したいと考えています。」

さらに、ホームエクイティへのアクセスは必ずしも簡単または可能であるとは限りません。 連邦政府の保険付きリバースモーゲージ – 公式に ホームエクイティ転換住宅ローン、または HECM — 初期費用が高く (ウィンドラム氏とフィンク氏の場合は 17,000 ドルを超える)、書類手続きも膨大です。 2022年、連邦プログラムを通じてリバースモーゲージを受けた高齢の申請者はわずか6万4500人だった。

極端な低金利がより一般的な水準に戻ったため、住宅資産にアクセスする他の方法もさらに困難になっています。 65歳以上の住宅所有者によるキャッシュアウト借り換えは、2021年の94万1,000件から2022年には60万件に減少した。「以前ほど借りやすくないし、費用対効果も高くない」とモリンスキー博士は言う。

高齢の借り手は、 借り換えローンを拒否された その理由の一部は、金融業者は資産だけでなく収入も考慮しており、通常、労働者が退職すると収入は減少します。 ホームエクイティ信用枠 (HELOC) は、 年長者に対しても拒否されることが多い 金利が高くなると魅力が薄れます。 そして、家は所有者と共に老朽化するため、メンテナンス費用は時間の経過とともに増加します。

さらに、アペルさんとアーウィンさんが発見したように、高齢者向けの適切で手頃な価格の住宅が不足しているため、かなりの住宅資産を持っている人でもダウンサイジングが困難になっています。 「前に進みたいと思っても、閉じ込められてしまうことがある」とモリンスキー博士は言う。

ニュースクール・フォー・ソーシャル・リサーチの上級研究員アンソニー・ウェッブ氏は、高齢の黒人とヒスパニック系の住宅所有者は、富の多くが自宅に閉じ込められているため、特に不安定な立場にあると述べた。

同氏は、「バランスシートの負債側に住宅ローンがあることは、退職後の貯蓄や投資、年金などの資産側の資金と一致するのであれば、何も問題はない」と述べた。

しかし、少数派の住宅所有者はこれまでのところ、 流動資産の減少 白人の住宅所有者よりも、生涯収入が低いことが一因だ。 「これは格差拡大の物語だ」とウェッブ博士は語った。 多くの黒人やヒスパニック系の住宅所有者は「この資産を持っている」が、「それを維持するのは大変だろう」と同氏は語った。

政策立案者は、連邦HECMプログラムを改善・合理化し、借り換えやHELOCローンの基準を拡大し、高齢の購入者や入居者に適した住宅やアパートなど、より多くの住宅の開発を奨励することで、高齢者の選択肢を増やすことができるだろう。

専門家らは、潜在的な富を生み出す手段である住宅所有が依然として全体としては合理的であることに同意している。 たとえ住宅ローンがあっても、高齢の住宅所有者は賃貸人よりも住居費の上昇に対してより大きな保護を受けており、 費用負担が少なくなる可能性が高い。 ホームエクイティは長期介護の資金としても役立ちます。

しかし、アペルさんとアーウィンさんは捜索を続けながらもどかしさを感じている。 彼らは何十年も住んでいるコミュニティを離れたくありませんが、家を手放す用意はできています。

「これは素晴らしい家族の家になるでしょう」とアペルさんは言いました。 「しかし、それを解放することはできません。どこに行くのでしょうか？」