レオン氏: カルガリーはニュージーランドの都市計画変更の経験から学ぶことができる

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カルガリー市が変更案について4月22日の公聴会に向かう中 より多くのタイプの低密度住宅を可能にする、世界の反対側からの例は、警告でありながらインスピレーションを与える物語として役立つかもしれません。

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ニュージーランドはある意味北米に似ており、市街地の中心部が人口密度の低い自動車中心の郊外地域に囲まれています。

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しかし、住宅価格の高騰と住宅在庫の不足に直面し、 中央政府が2021年にゾーニング規則を変更、これまで一戸建て住宅用に確保されていた土地に、半戸建て住宅、タウンホーム、さらには小さな集合住宅の建設が可能になります。

この動きは、主要政党と通常は反対する政党の両方によって支持されました。

カルガリーの提案はリベラルとは程遠く、集合住宅は除外されている。

一方、人口約150万人を抱えるニュージーランド最大の都市オークランドは、2016年に土地の約75％をアップゾーン化した。

大幅に単純化すると次のようになります。 より多くの家が建てられました 高級住宅価格への長期的な影響を測るのはまだ時期尚早だが、オークランドの家賃上昇はニュージーランド平均よりも遅いようだ。

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ゾーニングは、他の変更と並行して行わなければ、手頃な価格の住宅を生み出すことはできません

新型コロナウイルス感染症は事態を複雑にし、低金利が住宅の買い占めにつながり、住宅需要を押し上げている。 オークランドの住宅価格の中央値は2022年までに110万ニュージーランドドルに ついに彼らが倒れる前に。 （現在の為替レートでは約90万カナダドルに相当します。）

これにより、全面的なゾーニングによって自動的に住宅価格が急落すると信じる人々の不安が和らぐはずだ。

オークランドの経験は、手頃な価格の住宅の建設を奨励するために、ゾーニングの変更を他の規則やインセンティブと組み合わせる重要性を示していますが、同時に国のマクロ経済政策や世界的危機がいかに変化球を投げかけ得るかも示しています。

また、住宅の決定は必ずしもすぐに決まるわけではありません。 人々がある場所から別の場所に移動し、さまざまな価格帯で住宅が売りに出されるようになるにつれて、住宅の価値が落ち着くには時間がかかるかもしれません。

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「ゾーニング改革がどの程度手頃な価格を実現できるかはまだ分からない」と著者は書いている。 ライアン・グリーナウェイ・マクグレビー、オークランド大学研究者 ブルッキングス研究所の解説でこう述べた。 「オークランドやその他の都市での住宅供給の増加が今後数年間で住宅価格を引き下げることができれば、ニュージーランドの改革は住宅の手頃な価格に苦しむ他の国々の模範となる可能性がある。」

カルガリーの話に戻ると、市全体の都市計画が各地で住宅建設の急増を引き起こすのではないかとの懸念があるが、必ずしもそうとは限らない。

「実際に起こる開発は、もちろん、都市全体や地域全体に均一に広がるわけではありません。需要が最も強く、潜在的な利益が最も高い地域に集中する傾向があります」と米国を拠点とする都市計画家は主張する ダニエル・ヘリゲス、ストロング・タウンズ運動の創設メンバー。

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「しかし、地方政府の政策により開発が1つか2つの地区のみに強制されるという、ターゲットを絞ったアップゾーニングシナリオほど集中する可能性は低い。」

言い換えれば、どこかでアップゾーニングが許可されているからといって、それが起こるとは限りません。

もう一つの制限要因は労働です。 どこに上がれるかに関係なく、一度に建てられる家の数には限りがあります。

カルガリー住民は、実際にどの程度変化するかについての期待を和らげる必要がある

もちろん、これは私たちが可能な限り最も効率的で納税者に優しい方法で住宅を建設すべきではないという意味ではありません。 ただし、変化がどのくらいの速さで起こるかについては、現実的に予測する必要があるということです。

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長屋が突然どこにでもキノコのように現れるわけではありませんし、住宅不足がすぐに解決するわけでもありません。

カルガリーの都市計画は今日の住宅問題を解決するものではない。 むしろ、彼らはそうするだろう 将来の危機を防ぐのに役立つ。

現在の危機は以前の失敗の結果であり、カルガリーがその代表例となっているオフィスから住宅への転換など、創造的で斬新な解決策が必要となるだろう。

カルガリーで住宅を購入したり借りたりするのは、カナダで最も熱い住宅市場に比べて依然として安価であるため、人々がカルガリーに移住し続けるとしても不思議ではありません。

そのことを念頭に置いて、私たちはここの住宅市場が他の地域と同じように管理不能になるのを防ぐために、責任を持って合理的な範囲内で全力を尽くすべきです。

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