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2024-02-24 06:00:23
トラッカー住宅ローンや変動住宅ローンの顧客は欧州中央銀行の金利引き上げプログラムの矢面に立たされてきたが、適切なタイミングで金利引き上げに成功した顧客は歴史的な高金利からほとんど免れ続けている。
中央銀行によると、アイルランド銀行の固定住宅ローン顧客は2023年末時点で平均2.95％の金利を享受していた。
銀行以外の金融機関に融資している企業の成績はさらに良く、平均金利はわずか 2.57% でした。 どちらもECBの現在の預金金利4％と比べても遜色ない。
しかし、多くの人にとって、そのうらやましい立場は間もなく終わりを迎えることになる。
有限修正
昨年初めに中央銀行が発表した分析では、約14万人の住宅ローン顧客が2024年末までに期限が切れる固定金利を利用していることが示唆されており、その半数が今年だけで固定金利を完了する可能性が高い。
影響を受ける人々は、今後何が起こるかについて重大な警告を受ける必要があります。
アイルランド銀行決済連盟は、アイルランドの銀行は有期契約を終了する者に対して、期限切れの少なくとも60日前に通知するなどの「強力なコミュニケーションプロセス」を設けていると述べている。
また、デフォルトで適用される新しい変動金利と、代わりに利用できる他の金利の詳細も顧客に提供する必要があります。
銀行はまた、月々の返済に関してそれらの金利が実際にどのような意味を持つのかを示すことも求められています。
そしてここで、彼らはほぼ確実に、大幅に高額な住宅ローン請求という不穏な見通しに直面することになる。
なぜなら、中央銀行が先週発表したデータによると、2023年末時点で銀行が提供する平均住宅ローン金利は4.2％近くだったからである。
実質的には、毎年数千ユーロのコストが増加する可能性があります。
30 年間で 250,000 ユーロの住宅ローンを抱える顧客を例に挙げます。 金利が 2.95% の場合、月々 1,047.28 ユーロを返済することになります。
この金利が 4.19% に上昇した場合、返済額は月あたり 1,221.08 ユーロ、または年間で 2,085.64 ユーロ増加します。
銀行以外の顧客の場合、金利が 2.57% から平均 4.19% に変更されると、年間返済額が 2,690 ユーロ近く増加することになります。
しかし、そうした顧客の中には、実際にはさらに大きなショックに直面する人もいるでしょう。 それは、現時点では銀行以外の金融機関が銀行よりもはるかに高い変動金利を提供する傾向にあるためで、平均金利は6.09%であるのに対し、銀行は4.07%です。
その場合、上記の例では、返済額は月額 997 ユーロから 1,513 ユーロに膨れ上がり、年間でほぼ 6,200 ユーロの追加料金となります。
コストの異常な高騰に直面している顧客は、通常、いろいろ検討するのが賢明です。
これはBPFIのアドバイスで、固定期間を終了する人は他の銀行や住宅ローンブローカーに相談して、他にもっと良い金利がないか確認するよう勧めている。
しかし、たとえそうであったとしても、これらの顧客が利用できるものではない可能性があります。
ストレスがたまっている
住宅ローンを新しい金融機関に切り替えようとしている顧客は、基本的には新規の住宅ローン申込者と同様に扱われます。つまり、新しい返済額を確実に返済できるように財務内容が精査されることになります。
その結果、個人ローンなど、住宅ローンの取り崩し以降に新たな支出が発生したり、子供などの新たな経済的義務が発生したりすると、銀行の目から見て返済能力が損なわれることになります。
彼らが高齢であるという事実も関係している可能性があり、銀行が融資を希望する期間が制限され、結果として月々の返済額が高額になる可能性がある。
これに銀行のストレステストが加わると、たとえそれまで顧客が返済に問題がなかった融資であっても、他の貸し手は融資のリスクを引き受けたがらないことを意味する可能性がある。
タイミングが難しい
現時点で借り手の選択肢を制限しているもう一つの要因は、金利をめぐる不確実性です。
ECBが利上げを終えたとの見方が一般的だ。
利下げはまだテーブルに載っていないと言うのは難しいが、市場は依然として春の終わりか初夏に金利が低下し始めると予想している。
その結果、多くの人が最高水準と思われる新たな定期契約にサインアップすることに消極的になるのは当然です。
しかし、変数を待っていることにはリスクもあります。
一部の金融機関では現在、変動金利が固定金利よりも高くなっており、そのオプションには少なくとも短期的な価格が存在することを意味します。
また、ECBは利上げを完了したが、アイルランドの銀行が利上げを完了したという保証はない。 変動金利はさらなる価格上昇に対して脆弱になる可能性が常にあります。
そして、ECBが実際に利下げを始めたとしても、すぐに恩恵を受けることが確実に保証されている顧客はトラッカーを利用している顧客だけだろう。
アイルランドの銀行は過去2年間、時間をかけて利上げを行った。 そして彼らは、これまでのところECBの増額の一部を固定顧客と変動顧客に転嫁しているだけだと繰り返し指摘している。
その結果、少なくとも当初は、ECBの今後の利下げの一部を転嫁するのが遅れる可能性は十分にある。
悪い状況の最善の策
しかし、それは、任期満了者がまったく無力だと言っているわけではありません。
金利上昇による法案ショックを完全に回避できる可能性は低いが、少なくとも打撃を和らげることができる方法はいくつかある。
銀行は、貸し手にとってリスクが低いと考えられるため、ローン対価値比率が低い住宅ローンに対して、より魅力的な金利を提供する傾向があります。 ほとんどの場合、何もしなくてもローン対価値比率は大幅に改善されます。
中央統計局のデータによると、全国の平均不動産価格は過去3年間だけで27％以上上昇した。
この間に自宅のアップグレードや改善を行った人は、自宅の価値がさらに上昇する可能性があります。
貸し手にこの変更を認識してもらうには、承認された独立した鑑定士の訪問が必要になる場合があり、これには 250 ユーロから 500 ユーロの費用がかかる場合があります。 ただし、その費用はすぐに回収できる可能性があります。
現時点で AIB は、ローン価値が 80% 以上の変動住宅ローンに対して 4.15% の金利を提供しています。
ローン対価値が 50% を下回る場合、金利は 3.75% に低下します。
30 年間で 250,000 ユーロの住宅ローンを組むと、毎月 57 ユーロ、つまり年間約 690 ユーロの節約になります。
住宅をより持続可能なものにしている人は、「グリーン」住宅ローンのオファーを通じて低金利を受ける資格も得られる可能性があります。
これらは、エネルギー格付けが B3 以上の住宅に適用される傾向があり、再評価と同様に、銀行は、それが事実であることを確認するために正式な評価を要求する可能性があります。
ただし、潜在的な節約効果は大きくなります。
現在、AIB は、ローン価値が 80% を超える不動産に対して 3.85% の 5 年間のグリーン レートを提供しています。 これは、標準的な 5 年固定金利の 5% と比較します。
これは、25万ユーロの30年の住宅ローンと比べて、年間2,040ユーロの差に相当します。
PTSB の同等ローンの金利は 4.3% ですが、非グリーン同等ローンの金利は 5% です。
一方、アイルランド銀行は 3.95% の金利を提供しており、通常の固定金利には 4.25% の金利が適用されます。
現実には、グリーンローンが提供する節約効果は、おそらくそれ自体で大規模改修のコストを正当化できるほど大きくはありません。 ただし、すでにそれを実行している人、または近い将来実行する予定がある人にとっては、大きな副次的な利点があります。
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