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2024-02-20 11:00:00
同様の光景はケンブリッジや近隣のボストンのいたるところで起きており、そこでは新たな研究スペースの大量流入が商業用不動産市場を混乱させている。 商業用不動産会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのデータによると、昨年建設が完了した670万平方フィートのうち、62％が空き地となっている。 さらに 810 万棟がまだ建設中ですが、ほとんどのテナントは決まっていません。
全国各地で都市が混乱状態に陥っている。 のような場所 オースティン、ニューヨーク、そして サンフランシスコ 独自の余剰オフィススペースを持っています。 エコノミストは次のことを警戒している 「ドゥームループ」 この現象は、閑散としたダウンタウンをより大きな経済的危険に変える可能性があります。 金融規制当局は、 目を離さない 商業用不動産ローンの大部分を負担している中堅銀行は、デフォルトの波を恐れている。
ボストン地域は、オフィススペースが多すぎてテナントが少なすぎる他の場所とは異なります。原因は異なり、この問題は地域全体の運命にそれほど脅威を与えていないようです。
しかし、何が起こっているのかというと、 米国経済がジグザグになると誰もが思っていたときに、ジグジグを繰り返してきたことを示すもう一つの例だ。 リアルタイムで行われた決定は、最終的には的外れになります。 データは誰もが追いつく前に変化します。
FRBのジェローム・H・パウエル議長は今月初めに『60ミニッツ』で、経済全体に迫りくる課題について次のように述べた。「2年前に学んだと思っていたことは、振り返ってみると、今は全く違っていると言えるだろう。」
2020年から始まったパンデミックにより、健康科学への投資家からの多大な関心が高まりました。 ボストン周辺では、次に儲かる病気の治療薬や処方薬に資金を提供しようとしているベンチャーキャピタル企業が、新しい研究室の建設ブームを後押しした。 しかし2022年からは、連邦準備制度が暴走インフレと闘おうとして金利が急上昇した。 金利の高さと景気後退の見通しは、 投資家は、高い利益を得るために資金を預ける簡単な場所を見つけることができ、ベンチャーキャピタルが提供するリスクよりもはるかに少ないリスクを得ることができます。 経済が不安定に見える中、ベンチャーキャピタル企業は、軽率な気持ちと、単純に融資できる資金が減ったため、撤退し始めた。
ライフサイエンス関連の新興企業の資金はすぐに枯渇した。 そして、平方フィート当たり平均 1,000 ドルのリースを契約できるほど成長している企業は、非常に少数にとどまりました。
「ボストンは非常に矛盾した環境だ」と商業用不動産顧問会社JLLの米州ライフサイエンス市場責任者トラビス・マクレディ氏は語る。 「一方で、当社のスキー板は米国の他の主要市場の中で最も優れています。 しかしその一方で、未だに鶴が空を飛んでいるのを見かける理由は何なのでしょうか？ ボストンにとっての価値提案は変わりません。」
賃貸されていない研究室スペースがこの地域の評判を損なうとは誰も予想していない。 モデルナ、バイオジェン、バーテックスなどの大手製薬会社がこの地域に本社を置き、ハーバード大学やマサチューセッツ工科大学などの大学が科学分野をさらに強化しています。 地元当局者の多くは、ケンブリッジとボストンは不動産の低迷を乗り切りつつあり、数年以内に回復すると述べている。
「生命科学の研究には余地があり、必要とされるだろう」とケンブリッジ地域開発局の副都市マネージャー、イラム・ファルーク氏は語った。 「私たち全員がここで育んできたエコシステムには、存続する理由があるでしょう。」
しかし重要なのは、企業が移動する必要があるVCの資金だ。 金利が低下し、金融市場がインフレが正常に戻り景気後退が起こらず、経済が「ソフトランディング」に落ち着くと完全に確信するまで、新たな分野への投資は回復しないと予想される。
それにどれくらいの時間がかかるかは、経済全体にとって、そして空き地となったワン・カナルのようなスポットにとっても未解決の問題のままである 最近の午後。 捨てられたプラスチックのカップが凍った舗道で跳ねていた。 このスペースを宣伝する看板には落書きがされていました。
パンデミックや研究所建設ブームのずっと前に、ケンブリッジ市議会は DNA 実験に関する公聴会を開催しました。
1976 年 6 月、分子生物学は最先端の科学でした。 しかし、急成長している分野も 上げた 遺伝子を解剖し操作することが何を意味するのかについての緊急の質問。 やがて、こうした疑問がケンブリッジの地方自治体に持ち込まれた。 その答えは、評議会が業界の規制を開始するというものだった。
この規則は企業を追い出すのではなく、成長を熱望する業界に歓迎すべき確実性と構造をもたらした。 バイオジェン — 今や世界の企業の一つ 大手バイオテクノロジー企業が数年後に設立されました。 この地域の有力な大学は、生命科学の研究を急速に強化していました。 ライフサイエンスに焦点を当てた多数のベンチャーキャピタル企業も参入した。 セクター — リンク 政府、学術界、科学、ベンチャーキャピタルがマサチューセッツ州経済の基礎となった。
ボストン連銀のシニアエコノミスト兼政策顧問メアリー・バーク氏は、「パンデミック以前は、これが唯一の安全策とみなされていた」と語った。 「ある意味、彼らは賢かった。 彼らは何が起こるかを予測できなかったのです。」
パンデミックが一夜にして経済の広範囲を壊滅させたとき、ボストン地域はわずかに有利な場所の一つでした。 マクレディ氏は、データセンター、ラストワンマイルの倉庫、ライフサイエンスなど、なんとか突破できたセクターの短いリストを提供した。
コロナウイルスを理解し、ワクチンを開発する競争は世間の注目を集め、前例のない額の資金を集め、多数の新しい企業を生み出しました。 雇用は急増した。 2002 年、州のバイオ医薬品産業は州全体で約 36,700 人を雇用しました。 によると マサチューセッツ州バイオテクノロジー評議会。 2020年には約8万4,300人。 2022 年には約 114,000 人になります。
ほとんどのオフィスでの仕事とは異なり、Zoom を使ってリサーチを行うのは困難でした。 そして今では、ラボスペースの建設がかつてないほど安価になりました。 金利はゼロに近く、しばらくはその水準が続く可能性が高いと思われた。 不動産関連のVC投資家やプライベートエクイティ会社にとって、それは現金が安いことを意味した。 そして資金が注ぎ込まれた。2018年にはベンチャーキャピタルから約250億ドルの資金がライフサイエンスに投じられた。 によると JLL。 2020年には約350億ドル。 2021年には450億ドルを超える。
あ 建設ブームが続いた。 2020 年から 2021 年にかけて、州は約 500 万平方フィートの新しい研究所を獲得しました。 予測付き 2024 年までにさらに 2,000 万平方フィートの研究室およびバイオ製造スペースが建設される予定です。これらのプロジェクトの多くはボストンとケンブリッジに集中していました。 しかし開発者らは、増加する労働力が郊外にも住み、働きたいと考えるだろうと予想し、さらに遠くの地域にも手を広げた。
その後、経済は再び傾いた。 インフレは2021年と2022年に加速し、物価上昇は大きな問題になると考えていたFRB関係者らを驚かせた。 一時的なバグ コロナウイルスからの回復について。 中央銀行家たちはここ数十年で最も速いペースで金利引き上げに躍起になったが、 経済的苦痛への警告。 事実上、すべての観察者がひどい不況を予想していた。
ケンブリッジとボストンにとって、研究室ブームは突然、全く異なる経済の遺物のように見えた。
景気後退の懸念 圧倒された市場と 金融セクターの減少により、VC企業は減少する資金に対してより保守的になっています。 お金の流れは主に 医薬品開発または研究の後期段階にある企業に。 2019年、ベンチャーキャピタルは2,213件の取引に投資した。 JLLによると、2023年半ば時点では742人にとどまる。
「20年前、バイオテクノロジー分野のベンチャーキャピタルは、発展を期待し、3～5年後にはその投資を利益に変えることができると期待して、企業に小さな賭けをたくさんしていました」と、アライアンスであるMassEconのエグゼクティブディレクター、ピーター・アベア氏は語る。州内の民間企業と公開企業の数。 「今日のベンチャーキャピタルは、より大きなチャンスにさらに大きな賭けをしています。」
ライフサイエンスの状況も変化しました。 コロナウイルスワクチンは予想よりもはるかに早く登場し、新しい企業や新しい研究に対する飽くなき渇望が鈍化しました。
しかし、多くの新しい研究室スペースがすでに建設中だった。 研究室は複雑で高価な不動産でもあり、開発者は住宅や接客業など、より安全な取引を簡単に行うことができなかった。
2023 年末までに、供給量はかつてないほど増加しました。 そして需要はかつてないほど低くなっていました。
新しい建物がシャーレの中の細胞のようにこの地域に点在しています。 ボストンのダウンタウンでは、ライフ サイエンスのインフラの多くがシーポート地区内に集中していますが、ほんの数年前まではその大部分が駐車場と不気味な工業用建物でした。 今、Vertex Pharmaceuticals のガラスの塔がスカイラインから飛び出しています。
さらに800m離れたところに、水面に建つ別の輝くビルが大規模なテナントを探している。 12 階建ての研究室およびオフィス スペース、1 階のレストラン、12,000 平方フィートの屋上デッキ、青と紫の色合いで装飾されたロビーを備えたシーポート サイエンス センターは、自らを「イノベーションを解き放つ先見の明のあるキャンパス」と称しています。 工事はほぼ終わりました 一年前。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、建物は100パーセント利用可能だという。
地元の専門家らによると、郊外の大規模スペースが関心を集めるまでにはさらに時間がかかる可能性があるという。 ボストンの西約 11 マイルの都市、ウォータータウンを例に挙げてみましょう。この都市は、初期の段階で主要な生命科学プロジェクトを確保しました。 パンデミック。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドによると、昨年デビューした160万平方フィートの研究室スペースの半分はまだ利用可能だという。 そのおよそ 3 分の 1 は、巨大なキャンパスであるウォータータウン探査研究所にあります。 購入した 2020年、スピア・ストリート・キャピタルによる。
不動産投資会社は、建物の改修と増築を計画し、駐車場の上に太陽光パネルを設置し、緑地を刷新した最先端の複合施設に変えることを計画した。 それはまさに 最新 ウォータータウンで成長を続けるライフ サイエンス センターの一部。
「これは、時代遅れでやや時代遅れのサイトを利用するまたとない機会です」と同社幹部の Michael Rak 氏は述べています。 言った 「そして、それを私たちが目指す活気に満ちたダイナミックなエコシステムに変えていきます。」
「追いつくしかない」
ここで何が起こるか、そして他の場所で何が起こるかは、最終的にはより広範な経済に依存する可能性があります。 FRB当局者は次のように予想している 金利を引き下げる 今年も何回かありましたが、 予想を上回るインフレ が鈍くなるにもほどがあります。 そして当局者らは勝利を宣言する準備ができていないものの、最終的には借入コストを削減し、家計や企業に待望の救済を与えることについては概して楽観的だ。
投資家が巨額の利益を求めてリスク資産に資産を投じることがより安心になるため、この方向転換はVC資金調達市場に活力を与えると期待されている。 やがて、その注ぎ口はライフサイエンスに再び流れ込み、若い企業が軌道に乗るのを助け、そして署名する可能性があります。 リース。 不動産専門家は、2～4年以内に需要が戻る可能性があると述べている。
しかし、誰も確かなことは知りません。 時間が経てば経つほど、開発業者が空きビルの費用を負担することが難しくなる可能性がある。 そして、スペースが放置されている時間が長ければ長いほど、その魅力は薄れていきます。
ボストンとケンブリッジでも、他の主要都市と同様、当局はすべてのバランスがより良くなるには時間が必要だと主張している。 彼らは、この地域の経済は商業用不動産市場と同様、ライフサイエンス以上のものであると指摘した。 例えばボストン市および商業不動産サービス会社CBREのデータによると、ボストンでは商業ビルのわずか16パーセントが研究室となっている。 さらに、国立衛生研究所などから生物医学研究に対する多額の公的資金が流入し続けている。
地元の指導者らも、この地域の評判は揺るぎないものだと強調している。 サフォーク・コンストラクション・カンパニーの会長兼最高経営責任者であり、不動産円卓会議の議長であるジョン・フィッシュ氏は、「我々は追いつく必要があるだけだ」と語った。
「この庭はかなり前にここに植えられました」とフィッシュ氏は語った。彼の会社にはライフサイエンスプロジェクトを専門とするチームがある。 「そして私たちはその恩恵を受けることになると思います。」
#ボストンのラボスペースは活気づいた #しかし金利上昇は需要を圧迫する