投資家たちはロンドンのオックスフォード・ストリートの回復に賭けた

商業用不動産はここ何年もの間、最も激動の時期を迎えているが、それでもロンドンのアドバイザーたちは、顧客にありそうもない賭けであるオックスフォード・ストリートを提案している。

かつて英国小売業界の至宝と考えられていたオックスフォード ストリートは、パンデミックの影響で訪問客が激減し、回復に苦戦しました。 2年前、地元政治家が観光客を通りの西側に呼び戻すことを期待して、足場で作られた高さ25メートルの盛り土を作業員が解体した。 マーブル アーチ ヒルは、当時は朽ち果てた植物に覆われており、批評家からは不自然で、安っぽく、高価であると嘲笑され、世界的に有名なショッピング街が関連付けられることを望むような性質のものではありませんでした。

これはオックスフォード・ストリートの最低点となり、客足は依然として低迷し、多くの店が空き店舗となった。 ある不動産銀行家によると、この道路はアメリカンスタイルのキャンディーストアによって荒廃し、その後脱税容疑で強制捜査を受け、商業投資はほぼ完全に停止したという。

それ以来、着実な回復が続いています。 190億ポンド（239億ドル）を投じた新しい地下鉄サービスであるエリザベス線は、2022年後半に地方駅へのサービスを開始する一方、著名な小売業者が新店舗をオープンし、9,000万ポンドの再生が計画されている。 オックスフォード ストリートは、ヨーロッパの首都の中で最も賑わう小売店として今でもランクされています。

不動産業者サヴィルズの英国小売部門責任者、アラン・スペンサー氏は「街路の状態は素晴らしく、この12カ月で大きく変わった」と語った。 「それは本当に並外れた変化です。」

オックスフォード ストリートへの訪問者数は昨年大幅に回復し、東部地区は 2022 年と比較して 19% 増加し、ウエスト エンドの主要地区の中で最も急速な成長を記録しました。 この数字を作成した小売業者と不動産所有者のロビー団体、ニュー・ウエスト・エンド・カンパニーの報告書によると、この増加は「一般的に小売業とレジャーの組み合わせの改善によるものである」という。

また、エリザベスラインが毎日何十万人もの追加の人々をこの地域にもたらしていることも認めた。 ロンドン交通局によると、このサービスで最も人気のある 5 つの旅行にはすべて、オックスフォード ストリートの東端にあるトッテナム コート ロード駅が含まれていることがわかりました。

それでも、客足はパンデミック前の水準にとどまっている。 オックスフォード ストリート全体として、NWEC の統計によると、2023 年は前年比で 12 増加しましたが、2019 年と比較すると 23% 減少しました。

ＢＮＰパリバの不動産事業部門セントラル・ロンドン投資責任者のファーガス・キーン氏によると、家賃も下落しており、英国の小売業は「調整を終え」ており、非常に魅力的に見えると述べた。 「多くの投資家、特にロンドンを少しでも味わいたいと考えている世界的な投資家が、今では小売業に戻ってきている」と同氏は語った。

この部門の低迷は消費者がオンラインで買い物をする機会が増えたためパンデミック以前から始まっており、パンデミックによってその傾向はさらに悪化した。 しかし、高金利とリモートワークの継続的な人気により、最近、世界中、特に米国でオフィスの評価額が下落しています。 一部の市場では、不動産投資家にとって小売業が突然、そして予想外に、より魅力的な選択肢のように見えてきています。

キーン氏は、「7、8年間の絶対的な苦境」を経て、英国の小売業界は「おそらくその水準を見つけ、立ち直りつつある」と付け加えた。 「カムバック・キッドだよ」

ロンドンに本拠を置く不動産投資会社グレート・ポートランド・エステート社は、エリザベス線沿線に投資するという戦略的決定を下したと小売部門責任者のサラ・ゴールドマン氏は語った。 これには、宝石小売業者のパンドラ A/S などのブランドが入居するオックスフォード ストリート自体のブロックも含まれます。

ゴールドマン氏は、昨年この通り沿いで「驚異的な」量のテナント契約が成立したと述べ、新たな店舗がオープンするたびに商店街の回復は加速するだろうと付け加えた。 キーン氏は、2023年には約1億ポンドが投資されると述べ、この数字は今年は3～4倍になると予想している。

音楽小売業者 HMV は 11 月にオックスフォード ストリートに戻り、通りの悪名高いキャンディー ショップの 1 つを置き換えました。一方、イケアの支店は遅れを経て、ようやく今秋オープンする予定です。 クリスピー・クリーム・ドーナツ社は金曜日、インフルエンサースタジオを完備した新店舗のテープカットを行っており、ウエストエンドのショーや近くのレストランから帰る観光客を捕まえるために午後9時まで営業する予定だ。 その他の最近の店舗には、Dr. Martens Plc、Under Armour Inc.、Steve Madden Ltd.、サッカー チーム パリ サンジェルマンのアウトレット店などがあります。

旧トップショップ店舗をオックスフォード・サーカスに置き換えるイケアの決定は、スウェーデンの家具大手イケアは郊外の小売公園との関連が強いため、眉をひそめる結果となった。 しかし、同社は、買い物客がオンライン購入に完全に依存するのではなく、対面での体験を望んでいると信じている、路上にあるいくつかの新しい小売業者のうちの 1 つです。

イケアの英国・アイルランド部門責任者、ピーター・ジェルケビー氏は「顧客は匂いを嗅ぎたい、味わいたいと思っている」と語った。 「彼らは座りたがり、触れて感じたいのです。 彼らは外に出て交流したいと思っています。」

オックスフォード ストリートを訪れた経験は、その回復と計画された復興の中心となります。 ポケット プラネットと呼ばれるおもちゃや模型の「ミニチュアの世界」が通りの西端に向けて開発されており、マーブル アーチ ヒルよりも成功することを期待しています。 一方、ウェストミンスター市の地方自治体は、歩道を40パーセント広げ、座席エリアや緑地を増やし、照明を改善する9,000万ポンドの改修を計画している。

「私たちは、誰もが自信を持って投資や取引ができる場所になんとかたどり着くことができました」とウェストミンスター市議会議員で計画と開発を担当するジェフ・バラクロー氏は語った。

しかしながら、オックスフォード・ストリートをめぐる政治は依然として困難なままである。 英国の中産階級に人気の小売店マークス・アンド・スペンサー・グループは、路上にあるアールデコ調の旗艦店を取り壊して再建する計画をめぐって政府との法廷闘争に巻き込まれている。

英国の住宅・地域社会担当国務長官マイケル・ゴーブ氏は、近隣のランドマークへの影響や建物の持続可能性への懸念から昨年夏、開発を阻止したが、この動きは「まったく情けない」と評された。 CEOのスチュアート・マシン氏。 この論争は今週高等法院まで持ち込まれた。

他の小売業者も、オックスフォード・ストリートの将来とロンドンのウエスト・エンドの繁栄にとって不可欠であるとM&Sが主張する計画を支持する声を上げている。 GPE のゴールドマン氏もこれに同意します。 ゴーブ氏の決定により、「開発者として、この都市に投資できるという限られた自信しか得られません」と彼女は語った。

保守党政権への不満には、英国の欧州連合離脱に伴って終了した外国人買い物客に対する減税も含まれる。 当時大蔵大臣だった現首相のリシ・スナック氏は、この政策の復活を拒否したが、財務省はこの政策は費用がかかり、不正行為の可能性があるとみなしている。 運動家らは、いわゆる「観光税」が英国経済に約110億ポンドの負担を与え、年間200万人の観光客を妨げているとする経済ビジネス研究センターの調査結果を引用している。

スナク首相のジェレミー・ハント氏は今月初め、英国の財政監視機関である予算責任局に対し、付加価値税（VAT）のない観光客向けショッピングの見直しを命じた。 その調査結果は3月6日に発表される予定だ。

それにもかかわらず、街頭の大規模小売店は喜んでそこに来ているようです。 従業員が経営する百貨店チェーン、ジョン・ルイスは、昨年、通りに面した7階建ての旗艦店の客足が増えたのは、観光客の影響もあるが、パンデミック後に英国の消費者が「直接買い物の楽しさを再発見している」ためでもあると述べた。 。

ファッションチェーンのプライマークを傘下に持つアソシエイテッド・ブリティッシュ・フーズ社の財務ディレクター、エオイン・トンゲ氏は「オックスフォード・ストリートの取引は非常に好調だ」と付け加えた。 「観光業のおかげで、オックスフォード・ストリートが非常に良い復活を遂げているのは間違いありませんが、全体的には賑わっていました。」

BNPのキーン氏によると、近年の下落は絶好の買いの機会となっているという。 「私は今、クライアントに『今すぐ参入せよ、どん底だ、大金を稼げるよ』と言っているんです」と彼は言った。 「それが私が彼らに伝えていることです。そして何人かは聞いてくれています。」

エリナ・ガナトラ著