Q: 私は郊外の小さな自治会に住んでいますが、冬の吹雪に見舞われ、除雪会社の除雪スケジュールに翻弄されています。 除雪業者が除雪する前に、私道で交通事故が起きたり、降雪後に除雪されていない歩道で人が滑ったりした場合、協会はどのような責任を負うのですか？
A: 法律の原則として、雪が自然に降った場合、怪我が発生した場合、不動産所有者は責任を負いません。 しかし、対照的に、雪かきや除雪などの誰かの行為によって雪がかき乱された場合、その行為が怪我の直接の原因であり、雪をかき乱した個人に義務違反があった場合には、潜在的な責任が存在します。
施設責任は非常に事実に特化したものです。 一般に、雪かきや除雪に遅れが生じ、新しく降った荒れていない雪の上で人が滑ったとしても、自動的に施設責任が発生するわけではありません。
Q: 私は、理事が 3 人いる小規模マンション管理組合の所有者です。 最近選挙がありましたが、選出された新しい理事があまりにも暴言を吐いたため、他の2人の理事は選挙後すぐに辞任しました。 次回の理事会で、残った理事は区分所有者への事前通知も選挙もなしに、辞任した理事の空席を埋めるために2名を任命した。 これは適切ですか？
A: マンション法のセクション 18(a)(13) には、マンション管理委員会が欠員を補充するプロセスが規定されています。 このセクションでは、理事会の空席は残りの理事会メンバーの 2/3 の投票によって補充され、次回の年次選挙まで務める区分所有者を任命できると記載されています。 あるいは、区分所有者の 20% が残りの任期の欠員補充を申し立てた場合、その後 30 日以内に区分所有者集会を開催し、辞任した役員任期の未満の部分の欠員を補充するものとします。
したがって、取締役 2 名が辞任した 3 人制取締役会では、残った取締役 1 名が残りの取締役会メンバーの 100% となり、次の年次総会までの空席を埋めるために 2 名の区分所有者を任命する権限を持ちます。区分所有者は、署名した役員の任期の残りの欠員を補充するための請願書を提出します。
Q: 私は小規模な新築マンション管理組合の理事をしています。 私たちは現在、建設上の瑕疵についてプロジェクトの開発業者と交渉中ですが、最近のイリノイ州の判例は開発業者に対して請求権を持っている自治会に有利になる可能性があると理解しています。 それは正確ですか?
A: 2023 年 11 月 30 日、イリノイ州最高裁判所は、商業一般賠償責任ポリシーに基づく補償に関する数十年にわたるイリノイ州法を全会一致で覆しました。これは、自治会の開発者に対して請求権を有する自治会にとっては前向きな進展です。開発者は現在、開発者に保険が適用される可能性があるため、建設上の欠陥に対する潜在的な損害賠償を支払うための豊富な資金を得ることができます。
イリノイ州最高裁判所は、アキュイティ対シカゴ LLC の M/I ホームズ事件で、商業一般賠償責任ポリシーに基づく「あなたの仕事」の例外は、被保険者の欠陥のある仕上がりによって引き起こされた予期せぬ意図しない物的損害に対する請負業者の補償を妨げるものではないとの判決を下しました。 以前、イリノイ州はそのような報道を妨げる比較的狭い解釈に従っていた。
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