中国恒大戦後、不動産危機は「底を打っていない」

中国人の住宅購入者は不動産が重要であるという揺るぎない信念を持っていた。 投資を失うことはできない この国の不動産セクターが経済の根幹となるよう推進しました。

しかし過去2年間、巨額の負債の重みで企業が崩壊し、新築住宅の販売が落ち込む中、中国の消費者は同様に揺るぎない信念を示してきた。「不動産は損な投資になった」というものだ。

多くの中国人家族にとって富の主な貯蔵庫である不動産に対する信頼が急激に失われていることが、中国の政策立案者にとって深刻な問題となっている。 すべてのストップを引き出す 経営不振に陥った業界を復活させるが、効果はほとんどない。 月曜日、香港の裁判所が命令を下したことで、この国の不動産セクターの問題が白日の下にさらされた。 中国恒大 業務を終了し、 清算する 同社は3000億ドル以上の負債を抱えている。

かつて支配していた業界と同様に、エバーグランデは投資家への支払いを滞納した後、2年間足を引きずりながら経営を続けた。 エバーグランデ、 支払う現金が足りない 債権者らは、そのアパートが健全な投資であり続けるという自信をにじませようとした。 過去の景気低迷時と同様に、市場は確実に回復するだろう。

しかし、景気低迷はすでに記録上最長となっており、長引くだけでなく加速している。

２０２３年の中国の住宅販売は６．５％減少した。 中国の投資銀行、東興証券によると、12月単月の売上高は前年比17.1％減少した。 新規プロジェクトへの投資も鈍化した。 不動産開発は昨年９．６％減少した。

ナティクシスのアジア太平洋地域担当チーフエコノミスト、アリシア・ガルシア・エレーロ氏は「市場はまだ底を打っていない」と述べた。 「まだまだ先は長いよ。」

昨年、中国経済はパンデミック制限解除後の鬱積した消費者需要の恩恵を受けると予想されていたにもかかわらず、不動産市場は 成長を圧迫した。 不動産は中国経済の約4分の1を占めている。

住宅バブルとその金融システムへの影響を懸念した中国政府が2020年に不動産開発業者の過剰借入を抑制することを目的とした一連の規制を導入してから、不動産セクターは失速し始めた。 借金を簡単に受けられなかったため、開発業者はローンを返済し、住宅購入者に前売りされた物件の建設を完了するのに苦労した。

日本の金融サービス会社である野村證券は、まだ2,000万戸の販売済み住宅が完成を待っており、完成するには4,500億ドルの資金が必要になると推定している。

現在、中国はこれらの規制の多くを撤回している。 金融規制当局は銀行に対し、不動産開発業者への融資を増やすよう求めている。 先週、中国国家金融監督管理局副局長のシャオ・ユアンチー氏はこう語った。 言った 同国の金融機関は不動産セクターに「強力な支援を提供するという避けられない責任」を負っていた。

シャオ氏は、銀行は困難なプロジェクトへの融資をすぐに打ち切るのではなく、融資の返済期間を延長したり、追加資金を浮かせたりして支援する方法を見つけるべきだと付け加えた。 中国中央銀行と金融規制当局は先週、一部の開発業者が商業用不動産に対する銀行ローンを他のローンや債券の返済に利用することを認めると発表した。

2021年以来、50社以上の中国の不動産会社が債務不履行に陥っており、その中にはかつて中国の住宅市場を支配していた2社、恒大と恒大も含まれる。 カントリーガーデン。 かつて業界の主導権を争う恒大の主なライバルだったカントリー・ガーデンは10月に事実上債務不履行に陥った。 売上が落ち込んだため、会社の状況はさらに悪化した。

カントリー・ガーデンによると、将来の収益を占う重要な指標となる未完成のアパートの予約販売額は、12月に9カ月連続で減少し、69億1000万元（9億6200万ドル）となった。 これは前年比で69％減少した。 2023 年下半期の予約販売は前年比 74% 減少しました。

マッコーリー・グループの首席中国エコノミスト、ラリー・フー氏は今月の調査報告書で、不動産開発業者の債務問題が買い手を遠ざけ、住宅販売を圧迫している一方、新規取引の不足だけが理由で、不動産不況は「自己実現的」であると述べた。それらの企業の財務問題が深刻化した。

「2024年に注目すべき重要なことは、中央政府が介入し、感染拡大を阻止する主な責任を負うかどうか、そしていつになるかだ」と胡氏は書いた。 同氏は、世界金融危機の際に米国政府が不良資産救済プログラム（TARP）で介入したのと同様に、中国当局が不動産開発業者を救済する可能性があると述べた。

数年前に中国が不動産のクール化に移行した際にとった措置の一つは、投機筋の住宅購入を制限することであった。 住宅購入者は多額の頭金を支払う必要があり、人々は追加の不動産を購入するのを妨げていた。

中国東部の都市、蘇州市は住宅購入制限の大部分を解除し、1人が購入できる住宅数の制限を撤廃し、居住要件も免除したと国営メディアが火曜日に報じた。

しかし、規制を緩和しても市場の上昇には役立っていない。 中国の住宅ローン残高は昨年、多くの都市の企業や住民が依然としてパンデミックによるロックダウンと闘っていた2022年と比べて1.6％減少した。 これ、 によると 中国のビジネス誌「財新」によると、ほぼ20年ぶりの下落となった。 住宅ローンは２０２１年まで毎年１０％以上増加していた。

一部の潜在的な住宅購入者にとって、依然として大量の未完成の販売済みのアパートが懸念の原因となっている。 何年もの間、住宅購入者は新しいアパートを購入することに同意し、アパートが建てられる数年前から住宅ローンの支払いを開始していました。 一部の不動産開発業者が、請負業者や建設業者に支払う資金が不足したために、販売済みのアパートの建設を中止したため、大騒ぎとなった。

政府は企業に対し、販売済みのアパートの建設を完了するよう促しているが、まだ完成していないプロジェクトは数多くある。

広東省南部の珠海市に住む19歳の大学生、ニディア・ドゥアンさんは、家族が18歳になったら家を買ってくれると言ったが、未完成のアパートを買うことへの不安もあって抵抗したと語った。

住宅価格は近年急落しているが、ドゥアンさんは不動産の見通しについては全体的に悲観的で、家族のお金は現金で残しておきたいと語った。

「私はまだ購入することに躊躇しています」と彼女は言いました。 「不動産市場がより安定したら検討するつもりだ。」