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１５日に契約すれば、保証金は６億ウォンまで…信用ローンが１億ウォンを超えると、規制地域では住宅を購入できなくなる。 [Q&A]

政府は１５日、ソウル鍾路区（チョンノグ）の政府ソウル庁舎で住宅市場安定化対策を発表する。左から林光鉉（イム・グァンヒョン）国税庁長、尹昌烈（ユン・チャンリョル）政策調整室長、ク・ユンチョル副首相兼企画財政部長官、金允徳（キム・ユンドク）国土交通部長官、李玉源（イ・オグォン）金融委員長。ニュース1 政府が１５日に発表した不動産対策の柱は規制地域の拡大と融資制限だ。ソウル全域と京畿道12地域を規制地域（調整対象地域、投機過熱地域）および土地取引許可地域に指定した。規制区域の拡大に伴い、国土交通省や大手不動産業界から変更された規制に関する問い合わせや質問が殺到した。政府の説明を踏まえ、質疑応答形式で詳細を整理した。 ソウルと京畿道の12か所の土地取引許可義務は官報公示日の5日後から発効するため、20日に契約した住宅が対象となる。アパート、タウンハウス、またはアパートを含む集合住宅は、地方自治体の許可を得た場合にのみ取引できます。融資規制は商業ビルやオフィステルにも適用されるが、土地取引許可区域に指定された地域では、非住宅用住宅ローンのLTVも70％から40％に引き下げられる。マンション前売り権の転売はいつから制限されるのでしょうか？土地取引許可地域が指定されると、その地域に2年以上居住する義務があり、前分譲権の転売には3年間の制限が課せられます。トヘオ制度は公示日の５日後に発効するが、転売規制は規制地域指定公示日の１５日から即発効となる。ただし、15日の先行販売権を既に持っている当選者または前売り券購入者は1回限り再販が可能。購読にはどのような制限がありますか?調整対象地域では7年間の再当選制限が適用され、過熱する投機地域では10年の再当選制限が適用される。規制区域の指定公示日以降の「テナント募集承認申請」から規制が適用されます。整備事業に関する規定により、復興組合は組合員当たりの供給住宅数が１戸までに制限されており、組合員資格の移行は規制地域の指定公示時に組合設立が認可された復興区域及び管理・処分計画が認可された再開発区域から制限されている。指定日以降に初めて事業実施計画の認可申請を行う建替えは、１＋１の例外を除き、１戸のみとなります。 パク・ギョンミン記者 規制地域で住宅を購入する際に確認が必要な融資規制には、住宅を所有していない人（既存住宅の売却を条件に住宅を1軒所有している人も含む）に対するローン・トゥ・バリュー・レシオ（LTV）が70％から40％に引き下げられることが盛り込まれている。また、賃貸借ローンを受けた人は、規制区域内では３億ウォン以上のマンションを購入することができない。 １億ウォンを超える信用融資を受けた人でも、融資後１年間は規制地域内の住宅を購入することができない。首都圏（ソウル、京畿、仁川）の住宅の住宅ローン限度額は、住宅価格が25億ウォンを超える場合は2億ウォン、15億ウォン以上25億ウォン未満の場合は4億ウォンに制限される。 15億ウォン未満の住宅の限度額は6億ウォンのままだ。発表日（15日）に家を購入した場合、LTVと住宅ローンの制限はどうなりますか？新規制は１６日から施行されるため、前日までに金融会社のコンピューターで融資申し込みが完了するか、住宅売買・賃貸借契約を締結し頭金が証明された場合には従来の規制が適用される。グループローンの場合は、この日までにテナント募集通知または着工報告があった場合に限り、従来の基準が適用されます。 １５日までに管理・処分認可が下りた建替え・再開発住宅もこの規定の例外として認められる。 15日前までに所轄自治体に土地取引許可申請が受理された場合は、それ以降に売買契約が締結された場合でも、LTV等は従来どおり適用されます。住宅価格(15億ウォンまたは25億ウォン)はどのように計算されますか?金融分野では市場価格算出方法に基づき韓国不動産公社やKB不動産の一般平均価格などのデータを利用する。ソウルで10億ウォンのマンションを販売する場合、LTV制限40％または6億ウォン制限のいずれか小さい方が適用される。 10億ウォン相当のマンションの場合、最大4億ウォンが受け取れる。住宅ローン返済額のLTV引き下げは、人生で初めて住宅を購入する人にも適用されますか?これは真実ではありません。今回の施策の重点は高額住宅や規制地域であり、政策融資等に変更はない。例えば、新婚夫婦が受け取る保険住宅ローンのLTVは70％のままである。家を「変える」ことは可能ですか？ 購入予定の新築住宅が規制区域内にある場合は、融資規制が強化されます。ストレス、DSR、LTV の低下を考慮すると、高級な場所に移転するのは簡単ではないかもしれません。実は、政府が住宅価格に応じて住宅ローンの限度額に差をつけるという決定は、「高級住宅への乗り換え」という過剰な需要を抑制する狙いもある。 移転費用や中間支払ローンも規制の対象になるのでしょうか？中間支払融資や移転費用融資は規制の対象外です。復興・再開発事業への影響を考慮して除外した。また、生活安定資金を目的とした住宅ローンについても対象外となります。規制地域の指定前に中間支払融資のLTVが40％を超える場合、残高融資は40％に減額されます。中間支払ローンをその後増額なしで残高ローンに変更する場合は、中間支払ローンを受け取った時点のLTVをそのまま適用することができます。 キム・ジュウォン記者 ストレスDSR強化計画の具体的な内容は以下の通りです。 ストレスDSRとは、貸出金利に一定のストレス金利を上乗せして限度額を算出する方法です。現在、首都圏の住宅ローンストレスに対するDSRは借り手ごとに1.5～3％の上乗せ金利を適用しているが、16日からは3％に引き上げられる。融資限度額がどれだけ引き下げられても、借り手によっては6.6～14.7％程度減る見通しだ。例えば、年収１億ウォンの会社員が３０年返済、元利均等返済、融資金利４％（変動）で６億ウォンの枠内で最大５億８７００万ウォンの融資を受けられる場合、ストレス金利３％が適用されると、８６００万ウォン（１４．７％）減の５億１００万ウォンまで融資を受けることができる。同じ条件で年収5000万ウォンの人の融資限度額は2億9400万ウォンから2億5100万ウォンに減る。強化されたストレスDSRは、規制施行前に受けた融資を延長する場合にも適用されるが、増額を伴わない満期延長や自己借り換えの場合には新たなDSRの見直しは行われない。首都圏だけが対象なのでしょうか？地方の住宅ローンについては、下限の0.75％は変わらない。 ソウル全域と盆唐、果川など京畿道の１２地域が調整対象地域と投機過熱地域に指定され、土地取引許可区域に分類される。ニュース1 DSRは全セローンにも適用されますが、地域に関係なく首都圏で住宅を所有している人が全セローンを受ける場合に適用されます。ただし、プロップローンなどの政策目的の全セローンは除き、DSRは利息返済額のみで計算されます。なぜ利息返済だけが反映されるのでしょうか？チョンセローンの元本は、チョンセ契約終了時に家主が返却する保証金と一括して返済されるため、借り手の返済能力を審査する必要はほとんどありません。一方で、利息はリース期間中ずっと継続的に返済しなければならないため、返済能力の見直しが必要になります。 チョンセローンの DSR の対象となる一戸建て住宅の規模については、市況によって異なるため、明確に言うことは困難である。現在、首都圏では約５万２０００人がチョンセローンを受けている。基本的に、年収5,000万ウォンの借り手が2億ウォンのリースローンを借りた場合、DSRは約14%増加することが分かる。 １億ウォンを受け取れば約７．４％の効果がある。ストレスDSRは、既存のチョンセローンを延長する場合にも適用されますが、既存のローンを増額せずに延長する場合や、同一金融機関内で借り換えをする場合には、新たな審査は行われず、増額されたストレス金利(3%)は遡及適用されません。チョンセローンDSRはいつ発効しますか? 金融分野のコンピューターシステムの整備を考慮し、２９日から施行される予定だ。 28日までに最初の賃貸契約が締結された場合、従前の規定によりDSRは適用されません。 キム・ソンミ記者 電話@joongang.co.kr #１５日に契約すれば保証金は６億ウォンまで信用ローンが１億ウォンを超えると規制地域では住宅を購入できなくなる