銀行は今後3年間で2兆ドルの米国不動産債務の満期に直面している – アイリッシュ・タイムズ

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2024-04-01 12:33:36

米国の大手証券会社によると、今後3年間で2兆ドル（1兆9000億ユーロ）の不動産債務の「壁」が期限を迎えるため、銀行は商業用不動産へのエクスポージャーを削減する必要があるという。

「銀行はプレッシャーにさらされるだろう」と、破綻したシグネチャー・バンクの500億ドル相当のローン販売を手がけたニューマークのバリー・ゴシン最高経営責任者（CEO）は語った。

金融危機後の規制により、一部の貸し手は「ローンを清算するか、不動産の比率を減らす他の方法を見つける」必要があることを意味しており、債務をシンジケートするか、他の投資家が引き受けることに同意するリスク移転取引を行うかにかかわらず、同氏は付け加えた。損失のリスク、またはセクターへの新規融資の停止。

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不動産顧問・仲介会社ニューマークは、今年から2026年までに満期を迎える推定2兆ドルの米国商業用不動産債務は、はるかに高い金利で借り換える必要があると述べた。

ニューマークが提供した米国抵当銀行協会のデータによると、今年だけで9,290億ドルの商業用不動産債務を返済または借り換えする必要がある。

40年間ニューマーク社を率いてきたゴシン氏は、「われわれは今、この融資の壁の影響が始まっているところだ」と語った。 「それらの一部は完全に水中にあり、そのうちの一部はシュノーケリングをし、残りの半分は完全に水中にあります」 [will be recapitalised with] より多くの公平性を。」

同社は、2026年までに満期を迎える融資のうち6,700億ドルが「潜在的に問題を抱えている」と推定している。 不動産投資家は金利上昇の影響を受けており、資金調達コストが上昇し、不動産価値が下落している。

米国の商業用不動産市場の主な問題点は、オフィスと「集合住宅」集合住宅であり、一部の事業者が安い借入を利用して拡大しすぎたため、ランニングコストの上昇に見舞われている。

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「オフィスに多額の投資をしてきた人は誰でも、 [property] 過去5年間は問題が起きるだろう」とゴシン氏は語った。

パンデミック中に在宅勤務が増えて以来、米国のオフィスは「取り壊されつつあり」、望ましくない古い建物が多すぎると同氏は語った。 最高の建物に対する需要はあったものの、ゴシン氏はニューヨーク市だけで5,000万平方フィートのオフィススペースが「撤去されるべき」と見積もった。

不動産市場のひずみは、好況期に安価な融資を提供していた銀行に圧力をかけている。 帳簿上に不動産が多すぎる人にとっては、ローンを売却する（場合によっては割引価格で売却する）ことが解決策となります。

富裕層やプライベート・エクイティ・デット・ファンドなどの買い手にとって、こうした売却はローンを調達したり、低価格で原資産をコントロールしたりする機会となる。

CBREのローン販売事業の副会長、パトリック・アランジオ氏は、パンデミック、ウクライナ戦争、金利の不確実性の影響で2020年から2023年の間に短期延長が行われたこともあり、今後の満期の件数が増加していると述べた。

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同氏は、「この比較的短期間で解決を必要とするローンの膨大な量により、短期的に、そしてその後しばらくの間、市場でのローン販売商品の増加につながるだろう。」と述べた。

一方、原資産の市場は、バーゲンを狙う買い手と損失を具体化したくない売り手との間の溝により失速している。 MSCIによると、米国における商業用不動産の取引量は昨年51％減少した。

ゴシン氏は「われわれは底を打った」と述べ、2024年は「底値から緩やかな活動への移行の年」になるだろうと予想したが、「フルスロットル」にはならないだろう。 – 著作権 The Financial Times Limited 2024

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