連邦準備制度理事会の利下げが住宅市場に及ぼす影響 : –

数ヶ月の期待の後、連邦準備制度理事会は 金利を引き下げる 水曜日には0.5パーセントポイント上昇した。

これは住宅市場に影響を及ぼすだろうが、住宅購入に苦労している人々にとって大きな変化をもたらす可能性は低い。

見てみましょう。

住宅ローン金利は今のところこれ以上下がることはないかもしれない

住宅ローン金利はここ数年間、特にCOVID-19パンデミックのピーク時に達した史上最低水準と比べるとかなり高い水準となっている。

30年固定金利住宅ローンの金利は、パンデミックによるロックダウンが続いた2020年と2021年に3％を下回る水準まで下落したが、その後、堅調な経済とインフレの上昇を背景に昨年は8％近くまで上昇した。

しかし、金利引き下げの見通しは すでに 連銀が水曜日に実際の決定を発表する前から、住宅ローン金利の低下につながった。長期固定金利住宅ローン金利は 現在6.2%2023年2月以来の最低水準となった。（ただし、連邦準備制度の基準金利以外の要因も影響していることは注目に値する。 住宅ローン金利、経済状況など。

これは実質的に、連邦準備制度理事会が発表した利下げがすでに織り込まれている可能性があることを意味する。ただし、政策担当者が来年も引き続き金利を引き下げる意向を明らかにしていることを考えると、住宅ローン金利はさらに若干下がることは間違いない。

ウェルズ・ファーゴのシニアエコノミスト、チャーリー・ダハティ氏は、水曜日のFRBの利下げ後、住宅ローン金利が「わずかに」下がると予想している。

同氏と彼の同僚は、30年固定金利住宅ローンの平均金利が今年末までに現在の水準である約6.2%になると予測している。

しかし、ダハティ氏は、30年住宅ローン金利は2025年末までに5.5％近くまで下がると予想しているが、それでもパンデミック前の水準を上回る。

住宅ローン金利の低下は、実際には住宅価格の上昇を意味する可能性がある

問題は、住宅ローン金利が下がっても、実際には住宅購入が容易になるわけではないということだ。むしろ、住宅購入は困難になり、住宅価格の上昇につながる可能性がある。

住宅ローンの金利が下がれば、より多くの購入者が市場に戻ってくる可能性があり、限られた住宅供給に対する競争が激化するからだ。

これは初めて住宅を購入する人にとっては厳しい状況だ。デンバー地域の不動産業者キム・クロネンバーガーさんは、住宅価格が上がるのを待ち続けている住宅購入希望者のことを心配しているという。

これらの購入者の多くは、最初の家を見つけるのに苦労しました。 低金利時代の入札合戦に怯え、その後、高い住宅ローン金利と依然として高い価格によって拒否された。

「購入者の多くは、間違いなく後悔しています」と彼女は、金利は低かったが住宅価格がまだ急騰していなかったパンデミックの初めに住宅を購入しなかった人々について語る。「なぜなら、4年前に購入していたら、今とは全く違う状況になっていたはずだからです。」

オハイオ州コロンバスの不動産業者ドン・ペイン氏は、買い替えを検討している住宅購入者向けに、より大きな住宅の在庫が増えていると語る。「建設業者はそうした住宅を建てており、既存の住宅所有者もそうした住宅を所有している」

大きな問題は、最初の住宅が不足していることです。

「人々は初めての家を購入しようとしているが、住宅が著しく不足している」と彼は言う。

金利の低下は住宅供給の増加につながる可能性がある

現在、住宅価格が高騰している主な理由は住宅供給の不足である。米国は住宅不足である。 数百万の住宅ユニット特にミレニアル世代が多数世帯を形成し、住宅を購入しようとしているため、供給が需要に追いついていない。

高金利 役に立たなかった、 一部の住宅建設業者、特に小規模な民間開発業者にとっては、プロジェクトを立ち上げるのが難しくなっています。 建設業者が受ける融資 買収、開発、建設の金利はFRBが設定する金利と密接に連動しています。

したがって、この料金引き下げにより、開発者が再び建設作業を開始することが容易になるはずです。

住宅ローン金利の低下により住宅購入者が増えると予想されることは、住宅建設業者にとっても建設を進める動機となるだろう。

これは住宅供給の面では良いニュースだ。より多くの住宅が建設され市場に出回れば、価格を押し上げる需要がいくらか緩和されるだろう。しかし、もちろん、それらの住宅が完成するまでには時間がかかるだろう。

手頃な価格は依然として大きな問題となる

住宅ローン金利が下がれば、住宅購入者の月々の住宅ローン支払額は確かに減る。しかし、住宅価格が高騰している限り、多くの人にとって、購入可能な住宅を見つけるのは依然として難しいだろう。

ウェルズ・ファーゴのエコノミスト、ダハティ氏は、住宅価格は2020年初頭から約50％上昇しており、その上昇率は当時の平均世帯収入の伸びを上回っていると述べている。

「これは、多くの購入希望者にとって住宅が手の届かないものになる大きな要因となっている」と彼は言う。

パンデミックの間、膨大な数の住宅所有者が記録的な低金利を利用するために住宅ローンを借り換えました。 約60% 現在、有効な住宅ローンの金利は 4% 未満であり、金利が低すぎるため、再度借り換えが行われる可能性は低い。

実際、ほとんどの住宅所有者は、現在の住宅ローン金利が上昇する可能性があるため、現在の住宅を売却することに依然として消極的です。金利が下がれば、いわゆる「ロックイン効果」はいくらか軽減されますが、住宅所有者の躊躇は変わりません。

Bankrate.comの主任金融アナリスト、グレッグ・マクブライド氏は、ここ数週間住宅ローン金利は下がっているものの、住宅市場を活性化させるほどの効果はなかったと指摘する。

「住宅価格は依然として過去最高値にあり、在庫はパンデミック前の水準を下回っている」と同氏は言う。「いずれの変数も、近い将来に劇的に改善する可能性は低い」

言い換えれば、アメリカの住宅問題を解決するには、FRBの金利引き下げ以上のことが必要になるだろう。