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街に血が流れているときに買い物をしましょう。 あらゆる危機は利益を得る機会でもあると指摘するネイサン・ロスチャイルドの翼あるモットーは、多くの成功した投資家によって実践されています。 そして株式市場関係者だけでなく、チェコ共和国の不動産に興味のある人々も同様です。 しかし、この半年の間に、小規模開発者の血が街に流れた。 平均的な不動産価格にはあまり表れていませんが、多くの不動産業者は定価より最大 4 分の 1 安い価格でプロジェクトを販売することを余儀なくされました。
それでは、小規模開発（複数のユニットを備えたアパートの建物やファミリーハウスの下層ユニットの建設）の分野では現在どのような状況になっているのでしょうか。また、今年の残りの期間には何が期待できるでしょうか?
小規模開発のセグメントは臨床的に死に瀕していると多少誇張して言えますが、平均的な不動産価格はそれを示していません。 そして、不動産が安くなる時期が来るとは予想しておらず、むしろその逆だということを言わなければなりません。 十分な資本を持った大手企業や投機家は売却価格で購入し、その他の小規模開発業者はポジションを保持し、神経質に住宅ローン市場の回復を待っている。 少なくとも少しでも余裕があり、いくつかの物件を用意している場合、彼らは損をするため大幅な値下げを拒否します。
近年、建設資材、人件費、燃料費、そして何よりも資金調達コストが飛躍的に上昇しているため、企業の行動の余地は限られています。 これらは主に小規模な企業であり、計画を立てる際に、需要の大幅な減少と併せて金利が急速かつ長期的に上昇するという事実を考慮していませんでした。 したがって、小規模開発者の大規模なグループは、昨年プロジェクトを停止して保存することを好み、現在はプロジェクトに戻ることを考えています。
開発者はローンを扱う
しかし、私たちの経験によれば、販売に頼らずにすでに完成した、または建設中のポートフォリオを維持しようとする人の大部分は、銀行以外のプロバイダーからのつなぎ融資で身を守ることを余儀なくされています。 これは基本的に時間を稼ぎ、最終的には彼らが生き残れるかどうかを決定します。 彼らはただ自分たちのプロジェクトを誓約し、1年以内に不動産の需要が十分に増加して赤字にならないことを願っているだけだ。 同社の年間つなぎ融資は現在、すべてのコストを含めて年率約 10% となっているが、プロジェクトを大幅な割引価格で販売せざるを得なくなるよりはまだマシだ。 すぐに融資が必要な場合は、最終的に不動産をいくらで売却するかについてあまり厳選することはできません。
私たちの実践では、個々の開発者の状態の間に大きな違いがあることに遭遇します。 たとえば、別の土地を購入する可能性のため、または単に予防的な理由から、まだ多少の策略を講じて融資を申請する人もいますが、緊急の資金需要に対処し、できるだけ早く融資を必要とする人もいます。 多くの場合、キャッシュフローの不足や、現在よりも過去の条件が著しく悪かった他の住宅ローン貸し手に借り換える必要があることが原因です。
開発者の中には、不動産登記簿への寄託の提案に基づいて、登録を待たずにすでに資金を引き出す可能性を高く評価している人もいます。 その結果、標準手順より 20 日早く描画できるようになり、一部の人にとっては歓迎すべき安心です。
建設中のアパートは減少し、価格は上昇する
この道を粘り強く続けようとしている人たちにとって、現在の経済状況は少なくとも部分的には影響を及ぼします。 住宅ローンの需要は徐々に増加しているが、逆に新規着工件数は減少している。 結局のところ、たとえば、着工および完成したアパートの統計や発行された建築許可がこれを証明しています。 チェコ統計局のデータによると、昨年共和国全体で3万8000戸の住宅が完成し、これは2009年以来2番目に多い数字となったが、着工戸数と建築許可件数は大幅に減少した。 戸建住宅と集合住宅の着工件数は前年比15％減となり、2020年と同様となった。その後、新築集合住宅の建築許可件数は前年比ほぼ5分の1減少し、わずかに下回った。このデータは、建設活動の減少が小規模企業だけでなく市場全体に影響を与えていることを示しています。
今後数年間、マンションは再び不足し、価格は必然的に上昇するだろう。買い手にとっては悪いニュースだが、一方では小規模なデベロッパーにとってはトンネルの先にある光明だ。すでにマンションを建設し、もう少し持ちこたえる方法を見つけたデベロッパーには、大幅な値引きで売る理由がないのだ。
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2024-05-18 13:15:00
