カーソン・オースティンさんは、自宅が買い手候補からほとんど興味を示されず、数カ月間売りに出された後、心配し始めた。
それは 2025 年の初めのことで、彼はテキサス州ジョージタウンの 4,600 平方フィートの不動産を 160 万ドルで出品していましたが、これはその地域の他の大きな住宅に匹敵する競争力のある価格であると彼は考えていました。 しかし、住宅ローン金利は7％前後で推移しており、買い手が市場から遠ざかり、売上は停滞していた。
そこでオースティンは、少し型破りなものを試してみることにしました。彼は売り手融資、つまり売り手が貸し手として機能し、通常は買い手に短期の住宅ローンを提供する契約を提案した。オースティンさんの場合、住宅の売却価格には堅実を保ったものの、買い手を誘惑するために市場金利を下回る金利を提示した。
彼がクリエイティブな資金調達オプションを提供するとすぐに、関心が高まりました。 2 日以内に、この家は 35% の頭金と 4% の金利で売主が融資する 6 年間のローンに同意した買主との契約が成立しました。販売は数日後に終了しました。オースティンは、MORE Seller Financing という会社と協力して取引を促進し、買主を精査して承認し、弁護士やその他の専門家の助けを借りて取引を組み立てました。
オースティンさんは、買い手が市場金利を下回っているため、自宅を見に来ただけだと語った。
「特にあの時期に、あの家が売れた唯一の理由はオーナーの資金調達だということは100％知っています。彼らは私たちにそう言いました」と彼は語った。
売り手またはオーナーによる融資は、金利が非常に高かった 1970 年代から 1980 年代に人気を博しましたが、特に買い手にとって十分な保護が欠けているとして悪い評判が広まりました。連邦規制当局は、 モデルを批判した 貧困地区にある低品質の住宅を高金利で低所得の購入者から搾取した罪で。
しかし、2022年以降住宅ローン金利が急上昇したため、依然としてニッチな商品であるにもかかわらず、創造的な資金調達戦略の人気が再び高まっている。 Realtor.com によると、この慣行は高級住宅販売においてますます一般的になっています。セラーファイナンスを伴う販売 ドル取引額が 8% 増加した Note Investor によると、2023 年から 2024 年の間に 300 億ドル以上に達するとのことです。
リアルター・ドット・コムのシニアエコノミスト、ジョエル・バーナー氏は、「これは、非常に安い物件や本当に適格な買い手がいない場合に起こる、ある意味大ざっぱな出来事だったが、今では中央値が市場全体の価格と同等になっている」と述べた。 「つまり、それは高級市場に移り、より広範囲に広がり、より高価な不動産で起こっているのです。」
売り手融資は、より裕福な買い手と売り手による高級住宅販売においてますます一般的になっています。マリオタマ/ゲッティイメージズ
セラーファイナンスの利点とリスク
売り手融資は、市場金利を下回る金利を希望する買い手や、従来の住宅ローンの資格を取得するのに苦労している買い手にとって魅力的なことがよくあります。売り手からのいわゆるブリッジローンは通常約 3 年間続き、買い手には金利が下がるのを待って従来の住宅ローンを見つける時間が与えられます。一方、売り手は市場で優位に立つことができ、ローンの利子を得ることで利益を得ることができます。
売主は、売れない住宅を販売するために資金調達戦略を利用することがよくあります。買い手と売り手の両方がより迅速なスケジュールから恩恵を受けることができ、住宅ローン組成や評価コストを含む手数料を回避できます。
MORE Seller Financing を設立した Ryan Leahy 氏は、「最良の場合、売り手ファイナンスは真の双方に利益をもたらします」と述べています。 「売り手は多くの場合、より多くの資産を保持し、予測可能な収入を得ることができますが、適格な買い手は市場レートを大幅に下回る支払いで利益を得ることができます。」
しかし、適切な保護がなければ、この行為は経済的および法的リスクを伴う可能性があります。リーヒー氏は、売り手への融資には「正しく行われないと多くの落とし穴やリスク」が伴う可能性があることを認めた。同氏は、彼の事務所がプロセスについて教育し、契約が法律に準拠していることを確認し、住宅ローンのオリジネーター、弁護士、権原会社、その他のサービサーを含む必要な専門家をすべてつなぐことで、両当事者の保護に役立っていると主張した。
バーナー氏は、この取引が「売り手の経済的安定と流動性を必要とする」ことが一部の理由で富裕層の間で人気があり、一方で買い手は「住宅ローンの取得を妨げている要因を3～5年以内に変えるか、金利が3～5年以内に大幅に引き下げられる必要がある」と述べた。
しかし、融資タイプは人気が高まっているものの、依然としてニッチな慣行です。バーナー氏によると、民間融資について言及している住宅物件は1％未満だという。
リーヒー氏によると、通常は80万ドルから300万ドル相当の高級住宅の取引が増えているという。売り手は通常、相当額の現金と不動産の株式を保有しているため、住宅の売却で全額の現金を受け取るまでに数年待つことができます。 MORE が承認した買い手は自営業者であることが多く、その収入を説明するのが難しいため、住宅ローンの資格を得ることがさらに難しくなります。
「自営業をしている人や、従来の住宅ローンの対象にならない収入を持っている人が非常に多い。つまり、インフルエンサー収入、仮想通貨収入、副業収入があるということだ」とリーヒー氏は語った。 「売り手融資はなくならない。」
MORE の別の顧客が数百万ドルのテキサス州オースティンの自宅を売却するために売り手金融に頼ったとき、MORE は潜在的な買い手が別の難題に直面していることに気づきました。彼らは全額現金で住宅を購入する余裕はあったが、高金利を避けてお金を他のところに投資することを好みました。
プライバシーを保護するために部分的な匿名を要求したジェームズ・Sさんは、最終的に2025年1月に5,200平方フィートの家を290万ドルで売却し、買い手には金利5.5％の3年間のローンを提供した。
「家を買うのに現金を払うか、それともそのお金を他のことに使うかという問題が常にある」と彼は言う。 「人々はその金を受け取って株式市場に投資したり、他の事業に取り組むことができた。」
ジェームズさんと妻も、家の売却で得た現金すべてをすぐに必要とするわけではありませんでした。彼らはまだ新しい家を購入しておらず、代わりにカリフォルニアで家具付きの短期賃貸に住んで次のステップを考えています。
「住宅ローンは完済しています」とジェームズさんは語った。 「そして、毎月ある程度の収入も得られるので、それも良いことです。」
#裕福な住宅販売者は購入者の関心を高めるために危険なオファーをしている