英国のオフィスの家主がヨガや鉢植えの植物、スペースを販売

ロンドン中心部のセント アンドリュー ストリート 6 番地にあるレンガ造りのファサードの裏側にある 8 階建てのオフィスには、机と椅子、休憩スペース、丁寧に並べられた鉢植えやコーヒーテーブルの本が置かれた棚が完備されています。

この光景は、テナントを待つ典型的な新しいオフィスとは大きく異なります。これらは通常、テナントが自分で「設備」を選択し、通常は料金を支払うことができるように、完全に空の状態で提供され、多くの場合カーペットすらありません。

しかし、家主のグレート ポートランド エステーツは、特に拡大する「フルマネージド」オフィスのポートフォリオに追加するために、2022 年にこの建物を 3,000 万ポンドで購入しました。フロントやWi-Fiから、地下のヨガスタジオ、会社員向けの特典として2階の共用キッチンで計画されているアクティビティまで、すべてを担当してくれる。

「宇宙で彼らが対処しなければならない問題は、彼らの問題ではありません。それは私たちの問題です」と GPE の最高財務兼執行責任者のニック・サンダーソンは述べました。

不動産アナリストのグリーンストリートによると、現在ロンドン中心部のオフィス市場の約10％が何らかの「フレキシブル」スペースとなっており、2019年の6％から増加しており、他の主要都市よりも大幅に高い。 GPE は、その「フレキシブル」サービスをオフィス ポートフォリオの 40% に相当する 100 万平方フィートに拡大しています。

この言葉に決まった定義はありませんが、大家主は主に、50 ～ 100 台のデスクを備えた設備が整った管理されたオフィス ユニットを、通常 2 年間の短期リースで提供することを好みます。

「オフィスホテル」とも呼ばれるフレキシブルなフルサービスのオプションの台頭は、従業員をオフィスに戻そうとする企業と、テナントを誘致する新たな方法を試みる家主の力関係の変化を証明している。

サンダーソン氏によると、GPEはスタッフの間で「テナント」という言葉さえ禁止し、代わりに「顧客」という言葉を好んだという。

「私たちは、iPhone をタップするだけであらゆるものが利用できることに慣れています。これは不動産業界の対応だ」とナイト・フランクのパートナー、ケイティ・オリファント氏は語った。 「占有者にとって、何が魅力なのかは明らかです。 。 。それはすべて彼らのために行われたのです。」

ダーウェント、ブリティッシュ・ランド、ランド・セキュリティーズ、カナリー・ワーフ・グループ、さらには貴族のグロブナー・エステートなどのロンドンの大地主はいずれも、より柔軟なオフィススペースを提供しているが、この傾向はパンデミック前から始まり、その後急速に加速している。

コワーキングは、一般にスペースが少なくレンタル期間が短いことを意味しますが、依然として IWG、ワークスペース、インダストリアス、ウィーワーク、ブラックストーン支援のザ・オフィス・グループなどの専門会社が主に担当しており、その多くは完全に管理されたユニットも提供しています。

カナリー ワーフ、ブリティッシュ ランドのブロードゲート、ランドセックのビクトリア開発などの大規模オフィス複合施設を運営する管理者にとって、柔軟なスペースにより、他の家主に顧客を奪われることなく、拡張を希望するテナントや特別プロジェクト用のスペースが必要なテナントに対応できます。

たとえば、カナリー・ワーフ・グループは2022年、同銀行がドックランズ敷地内の別の場所にオフィスタワーを改修している間、シティグループと大規模なフルマネージド契約を締結した。

GPEのような他の企業は、中規模企業全体であろうと、他の場所に拠点を置く企業のロンドン拠点であろうと、最高ドルの賃料でオフィス全体を完全に管理された施設に移転するよう企業を誘惑している。

不動産会社サヴィルズでフレキシブルなワークスペースについてアドバイスをしているカル・リー氏は、ウィーワークは新興企業だけでなく、一時的なスペースや小規模なサテライト拠点を探している大企業も呼び込むことに成功し、「市場の大変革」を促したと述べた。ニューマンの会社は最終的には拡大しすぎて破産申請をしなければならなかった。

家主や不動産投資家にとって、ビジネスモデルの変化は重大な影響を及ぼします。従来、GPE のような開発業者は、新規建設プロジェクトのリスクを相殺するために、自社の建物に 10 年または 15 年のリース契約を結んでいました。

わずか 2 年間のリースを提供し、建物の運営にかかる莫大な追加コストと頭の痛い問題は、最高の賃料によってのみ正当化されます。

GPEは、運営コストを差し引いた上で、従来のオフィスと比較して、完全に管理されたスペースの賃料に50％の割増を目標としており、現在はさらに高い割増額を達成していると述べた。セント・アンドリュース・ストリートは1平方フィート当たり200ポンドで売りに出ている。

家主も市場の需要に従わなければなりません。サヴィルズ氏によると、ロンドンの西端にあるデスク数が70未満のテナント向けのオフィス賃貸の77％は柔軟な契約となっているという。

「地主様 [of smaller buildings] これが市場がやらなければならない現実に直面している」とグリーン・ストリートのアナリスト、アダム・シャプトン氏は語った。

フレキシブル オフィス市場の課題の 1 つは、堅牢なパフォーマンス データの欠如です。従来の空室率では、フレキシブル スペースは主流の賃貸市場では利用できないため、通常、満室としてカウントされます。

サヴィルズとグリーンストリートは柔軟なポートフォリオの中で、占有率が平均約80パーセントであると推定しており、これによりロンドン全体の空室率が1～2パーセントポイント増加することになる――データプロバイダーによると、すでに20年ぶりの最高値であるほぼ10パーセントとなっている共演者。

しかし、柔軟なオペレーターは、ビジネス モデルの一部として、顧客が急遽デスクを追加できるようにすることもできるため、完全に満員になることも望んでいません。

シャプトン氏は、この傾向はまだかなり新しく、テナント企業のコスト意識が高まると脆弱になるため、債券投資家と株式投資家の両方が柔軟なオフィスポートフォリオに追加のリスクを織り込んでいるように見えると述べた。完全に管理されたスペースに対するプレミアムは、さらなる競争によって侵食される可能性が高いと付け加えた。

「オフィスの占有者は、パンデミック後の発熱の夢から目覚めるのではないでしょうか？」彼は言いました。 「永続的な構造変化のように感じられますが、時間の経過とともにその一部が逆転する可能性もあります。 。 。データが不足しており、これらのことがどのように機能するかを完全に把握できていないのは確かです。」