築45年の空き家を70万円で購入し「トイレを4万円でリフォーム」の動画をアップ DIY不動産投資家成功談 | Business Insider Japan – nipponese.news

• 自分で購入した格安のボロ家をDIYでリノベーションする動画が人気のYouTuber「日曜大工マン」。
• 転機となったのは、販売価格390万円のところ70万円で購入した2つ目の投資物件だった。
• 彼はどのようにして物件を見つけ、DIYでリノベーションを行い、集客に成功したのでしょうか？

自ら購入した格安のボロ物件をDIYリノベーションする動画をアップするYouTuber。一人でできる男チャンネル登録者数19万人、総再生回数2400万回を超える彼のもう一つの顔は「不動産投資家」だ。

老朽化した一軒家を自分でリノベーションし、賃貸物件として利用しました。彼は約 2 年前に最初の家を購入し、現在 11 軒の家を所有し、そのうち 7 軒を賃貸しています。 DIY 不動産投資家としての私の転機は、築 45 年、希望価格 390 万円の雨漏り物件であるセカンドハウスを購入したときでした。

多くの内見担当者は、物件の雨漏りの状況を見て顔を失い、オファーをせずに立ち去ってしまいます。浴室リフォーム動画「予算は4万円！浴室パネル工法によるコストパフォーマンス重視の浴室リフォーム」は、マン氏の平凡なDIYビジネスを軌道に戻すターニングポイントとなった。

「当初の予算シミュレーションでは、1戸当たり150万円、3戸で450万円を見込んでいた。自己資金は500万円程度を投入し、チャンスがあれば3戸目まで購入する予定だった」と振り返る。彼はどのようにして物件を見つけ、DIYでリノベーションを行い、集客に成功したのでしょうか？ルートの詳細について聞いてみた。

「ボロ戸建て投資家」は想像以上に多い。

1軒目は2023年6月に土地込みで50万円で購入。 DIYや諸経費を含めて約100万円を費やした結果、購入から約50日で集客に成功した。最初の修繕が半分ほど終わったところで、並行して物件探しを続けました。同社は本業を支えるために不動産事業を展開したいと考えており、事業を確立するには複数の物件を確認する必要があった。

「住んでいる自治体と近隣自治体で600万円以下」という条件を満たす物件を複数の不動産ポータルサイトでチェックし続けたが、不動産ポータルサイトごとに料金体系が異なり、掲載費用が比較的安いサイトでは地元の小規模不動産業者でも掲載できるため、お買い得な物件が見つかりやすいという。

「私のような『ボロ戸建投資家』からの問い合わせが頻繁にあるようで、不動産会社も辟易しているようです。その結果、問い合わせがあっても価格交渉の余地がなく、内覧まで進むのは5軒に1軒程度というケースも多いのです」。

2件目の物件を見つけたのは、2件目の物件を探し始めてから約1か月後でした。販売価格は390万円で、築45年の土地付き2階建て住宅として販売されていました。

販売価格390万円が70万円に値下げされました。

内覧会の日は雨が降っていました。築45年ですが、一度改修されたようで全体的には綺麗な状態でした。しかし、1階リビングは雨漏りにより天井板が剥がれるなど大きな被害を受けています。物件の状態を見た以前の購入者が購入せずに退去するケースが続いていたという。

自分で何でもできるマンさんは詳しく観察し、原因は2階バルコニーの排水溝に落ち葉が詰まり、溢れた水が1階の天井に浸水したことだと突き止めた。隣の敷地の木の葉が風で飛ばされ、排水管に詰まってしまっていました。

「天井を触った時の湿り気から、これは通常の雨漏りではなく、一定の条件が揃った場合に発生するパターンだと判断しました。1時間ほどかけて建物内を見て詳しく調査した結果、原因を特定することができました。」

幸いなことに、売主もそれを早く処分したいと考えていました。空き家になってから雨漏りが発生し、当初は５００万円程度で売りに出されたが、徐々に価格を下げた。希望価格390万円に対し、古家込みで150万円での打診があったが、さらなる価格交渉の末、最終的に購入価格70万円で落ち着いた。

「買主、売主、仲介の三者関係の条件が整った時代。相手がお金を払ってくれる物件、急いでいる物件、売りたい物件が見つかるまで問い合わせを続けることが大切です」。

雨漏り以外の修理は「軽微」だった。

雨漏りによる建物の被害は軽微でした。天井の薄い合板は吸水で傷んでいましたが、天井の能縁（天井を固定する下地材）もほとんど傷んでいませんでした。建物は約15年前に全面改修して電気も完備し、2階もフローリングに張り替えていたため、他の部屋や設備の大規模な改修は不要と判断した。

「見た目はひどい状態でしたが、天井ケラバの損傷はほとんどなく、天井の合板を張り替えるだけで済みました。小さな戸建てなので壁紙を貼るスペースもあまりなく、ベランダの排水溝の詰まりも高圧洗浄機で掃除して解決できました。」