Eric Na 氏、EMP Financial 共同 CEO
2026 年の初め、不動産市場は複雑な変動の中で新たなバランスを模索しています。高金利傾向が徐々に終焉を迎え、市場が「リセット」の局面に入りつつある今、投資家の関心は、単なる市場利益を超えた「賢い資産運用」に向いているようだ。住宅ローン金利が２０２６年までに６％台前半かそれ以下で安定するとの予測が市場に活力を与えている。
これにより、住宅取引量の回復に伴い、価格は2～4％程度緩やかに上昇すると予想されており、急激な上昇というよりも「緩やかな回復期」と呼ぶ方が適切かもしれない。専門家らは、投資家はこの時期を利用して、安定した賃貸収入が得られる集合住宅や物流センターなどの商業用不動産に注目する必要があるとアドバイスしている。通常の不動産を購入したり賃貸したりして投資するのは良いことですが、カリフォルニアの不動産を管理するのは必ずしも簡単ではありません。
そのため、多くの富裕層が不動産投資の方法としてDST（デラウェア法定信託）を選択しています。単純な不動産投資商品を超えて、資産所有者にとって否定できない強力なメリットがあります。 DST が提供する独自の利点を詳しく分析してみましょう。 dstの最大のメリットは税制面での優遇だ。米国税法 1031 Exchange を使用して、既存の不動産の売却による収益を DST に再投資する場合、未払キャピタルゲイン税を無期限に延期できます。これが、投資元本を損なうことなく再投資額を最大化する「複利効果」の核となる原動力です。
第二に、個人が数千万ドル相当の大規模なアマゾン配送センター、一等団地、またはハイテク医療ビルを所有することはほぼ不可能です。しかし、DSTを利用すれば、数億ウォンという少額でこれらの高品質資産の株式保有者になることができます。これにより、資産ポートフォリオの品質が劇的に向上します。次に、不動産投資家の三大悩みであるテナント（テナント管理）、トイレ（修繕・メンテナンス）、トラッシュ（ゴミ処理）から完全に解放されます。プロのスポンサー企業が全ての業務を担当するため、投資家は毎月自分の銀行口座に入金される家賃収入を確認するだけで、本当の意味での「不労所得」を実感することができます。
次に利点として、DST は継承戦略にも威力を発揮します。投資家が死亡した場合、受益権が相続人に承継されると、資産価値が死亡時の市場価格にリセットされる「ステップアップ・イン・ベーシス」の恩恵を受けることができます。これにより、相続人は親の世代から繰り延べられた巨額のキャピタルゲイン税を事実上免除されながら資産を相続することになる。さらに、ほとんどの DST 商品はすでに設定されたローン (住宅ローン) とともに提供されており、このローンは「ノンリコース」構造となっています。つまり、投資家は個人信用を担保として提供するものではなく、万が一の場合でも投資株式以外の個人資産を返済する責任を負いません。
第六に、不動産売却後45日以内に代替資産を見つける必要がある1031取引所のタイトなスケジュールは、投資家にとって大きなストレスとなっている。 DSTは、既に購入した株式と同額の資産に参加する方法であるため、事務手続きのみで交換手続きがわずか数日で完了する「クロージングスピード」を誇ります。最後に、セグメント化されたポートフォリオで分散投資を行うことができます。すべての資産を 1 つの建物に置くリスクを回避できます。売却代金を複数のDST商品に分割し、地域（テキサス、フロリダなど）やセクター（物流センター、集合住宅など）ごとに分散投資することで、市場のボラティリティに柔軟に対応することが可能です。もちろん、投資にはリスクが伴います。アパートDSTに投資したものの、アパートの家賃が安くて月々の家賃収入も減る可能性があります。逆に良ければ家賃収入も増えます。
もう一つ考慮すべき点は、DST は非上場の非公開商品であるため、5 ～ 7 年程度の投資期間内に自由に取引することが難しいことです。投資家には資産運用や売却の決定権はなく、不動産会社がすべてを決定します。 DSTは、納税猶予による経済的メリットと経営の利便性といった生活の質の両方を満足させる投資として魅力的なものであることは間違いない。 DST 投資を成功させるには、信頼できるスポンサーと優れたアドバイザーを選択することが不可欠です。
お問い合わせ (213)215-5473
EMP Financial 共同 CEO、Eric Na 氏>
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