比例率の大幅低下と建設費高騰の影響
第 2 地区のシェア推定値は 3 倍に増加
狎鴎亭4区再建の鳥瞰図。 [사진=서울시]
[이코노믹데일리] 復興の「大漁場」とされるソウル市江南区狎鴎亭４区では、組合員の寄付金が予想以上に増加し、事業着手を前に衝撃が広がっている。
8日、維持管理業界によると、狎鴎亭4区漢陽4区の専有面積101～104平方メートルの組合員が建て替え後に専有面積84平方メートルの提供を希望する場合、概算負担金として9億3,385万ウォンを追加で支払わなければならないと試算された。これは、既存と同様の残高を選択したにもかかわらず、10億ウォン近い現金が必要となったことを意味する。
面積が減っても負担は大きく変わりません。漢陽第４の専用住宅２０８～２１０平方メートルを所有する組合員が１３９平方メートルの専用住宅を申請する場合、必要な拠出金は１２億５０００万ウォンに上る。建て替えによって住宅を「ダウンサイジング」するという選択をするだけでも、多額の資金が必要になります。
大規模な負担は想像を超えます。 ２９０平方メートルの専用ペントハウスを販売する場合、費用は少なくとも１７０億ウォンと試算される。ペントハウスの売却予定価格は約２１０億９０００万ウォンだ。区内最小の漢陽第4ビル41の専有面積79㎡の会員がペントハウスの売却を選択した場合、追加負担額は約191億ウォンと推定される。
組合員負担金は、建替え後の売却価格から既存住宅の従前の資産価値を差し引いた金額となります。前回の資産価値は、評価額に按分率を乗じて算出されます。事業性が悪くなるほど比例比率は低くなり、寄与度は大きくなる。一般に、比例比率が100%を超えていれば事業性は良好と評価されます。
狎鴎亭４区の比例比率は４６．０２％と算出された。この数字は整備計画策定時に予想されていた66.57％よりも20ポイント以上低い。同協同組合は、3.3平方メートル（1坪）当たりの建設費を1,280万ウォンと想定した。
組合員のショックは大きい。一部の組合員らは、規制により組合員の融資が事実上阻止されている状況で、１０億ウォン規模の拠出金を集めるのは現実的に不可能だとの見方を示している。
このような状況は狎鴎亭４区だけの問題ではなく、昨年建設業者が選定された狎鴎亭２区でも比例率が６１．１１％から４２．３６％に急落した。一方、建設費は３．３平方メートル当たり１０００万ウォンから１１５０万ウォンに跳ね上がった。その結果、既存の152㎡の専有住宅の所有者が128㎡の専有住宅を申請すると、取り分は10億ウォンを超えることになる。これは当初予想の３億２０００万ウォンの３倍にあたる。
メンテナンス業界の関係者は、「融資規制が解除されない限り、高額な拠出金は組合員や実需者にとって大きな障壁となっている。中核地域である江南地域でも拠出金の負担が現実味を帯びている」と話した。
#狎鴎亭４区でも費用負担の衝撃は避けられなかった住宅を縮小しても負担は１０億ウォン程度だ