永久に賃貸する場合に強力な財務計画を立てる方法

テネシー州とアラスカ州を行ったり来たりしているマイケル・ロジャースと妻クリスティは、住宅ローンと家賃の同時支払いに二度行き詰まった。 かつて 2006 年に、この状況は 8 か月間続き、最終的にはテネシー州にある家を購入価格よりも 2 万ドル安い価格で売却して終結しました。

住宅所有に関する他の冒険もうまく終わりました。夫婦はフィクサーアッパーを売ってお金を2倍にしました。 その後、別の物件で、家の周囲の土砂崩れを修復するために 3 万ドルを支払わなければなりませんでしたが、これは建設業者のミスによるものでした。

2年前、ロジャー夫妻はテネシー州北東部のキングスポートに引っ越し、そこで再び購入するまでの1年間の一時しのぎと考え、アパートの賃貸契約を結んだ。

夫婦は賃貸契約を3年更新したばかりで、永久に賃貸人であり続けることを決めた。 建設マネージャーのロジャース氏は、仕事が来たときに移動できる利便性を気に入っています。

選択によって、あるいは存在によって 市場から外れた価格で, 多くの人は、永久にレンタルすることが最善の、または唯一の選択肢であると判断しています。 ここ数年で住宅費と金利が上昇しているため、賃貸することが経済的に合理的になる可能性があります。 （タイムズ紙は最近、人気の記事を更新しました レンタルと購入の計算ツール 人々がトレードオフを理解できるようにするためです。) 1960 年代には、 住宅価格の中央値 の2倍強でした 平均所得。 もうすぐです 6回 できるだけ多く。

住宅所有は長期的な資産形成のための伝統的な戦略です。 購入を計画していない人にとって、住宅資産を構築せずに強力な資金計画を立てるには、異なる考え方が必要です。

住宅を持つことは老後を確保する特効薬ではありません。 ロジャース氏は、「ハウスプア」であることが高齢の家族にどのような影響を与えているかを見てきました。そのうちの1人は純資産の4分の3を自宅に縛り付けられています。 このような状況では、人々は自宅の資産を担保にして借りるか、家を売却してその中の価値を得るという選択肢を残されます。

彼は代わりに投資に集中しており、株式市場の流動性と安定性を好みます。

ロジャース氏は「広範囲にわたる米国株価指数のようなものを購入するのは、米国経済全体の一部を購入しているようなものだ」と述べた。 「家を買うとき、リスクは文字通り、1 つの州、1 つの地区、1 つの家に集中します。」

ロジャース氏は、人々は他の要素よりも住宅資産に注目する傾向があることを発見しました。 彼はそれは間違いかもしれないと考えている。

「現在の市場、特に私の地域では、現在販売されている住宅価格と比較すると、家賃は絶対的にお買い得に見えます」と彼は言う。 「これにより、貯蓄率を大幅に上げることができます。 人々は「まあ、あなたは公平性を構築していないのではないか」と言います。 はい、でも貯蓄率は 35% です。 私は家で資産を構築するよりもはるかに早く投資口座を構築しています。」

レンタルを選択する

他の市場と同様に、家賃の将来を予測することは不可能です。 パンデミック中のニューヨーク市のように家賃が下がる可能性も、アマゾンの影響で家賃が高騰したシアトルのように膨れ上がる可能性もある。 住宅価格は大不況のときのように暴落するか、サンフランシスコのように爆発する可能性がある。 重要なのは、さまざまなシナリオをカバーするプランを立てることです。

「賃貸の方が経済的により良い決断になる可能性があります。 所有することは経済的により良い決断になる可能性があります」と著者のラミット・セティ氏は述べています。お金持ちになることを教えます」 「多くの場合、私たちは単に親に言われたから、親からも言われたから買うだけなのです。」

セティ氏は億万長者だが、過去20年間、サンフランシスコ、ニューヨーク、ロサンゼルスなどの都市で賃貸をしてきた。 彼がマンハッタンに住んでいたとき、所有すると賃貸よりも月々 2.2 倍の費用がかかると計算しました。 同氏は、計算には住宅ローンの金利、税金、維持費などの幻のコストを含める必要があり、これは住宅価格の 1 ～ 3% と見積もられることが多いと強調しています。 そこで彼は賃貸契約をして投資に集中しました。 彼はインデックス ファンド、長期低コスト投資のターゲット デート ファンドのファンです。

「レンタルを選択する場合、最も重要なことが 1 つあります。それは、絶対に数字を達成しなければならないということです」と彼は言いました。「そして、購入よりレンタルの方が安い場合は、その差額を投資しなければなりません。 」

彼は家賃の交渉も行っているが、多くの人はそれが選択肢であることに気づいていないという。 同氏は賃貸人に対し、自分の住む地域での同等の住居費に注意を払うよう勧めている。 より良い取引を見つけることができた場合は、更新時に文書を持って交渉する必要があります。 「いつもうまくいくとは限りません」と彼は言いました。 「それが実現すれば、大きなメリットが得られます。」

過去 1 世紀にわたり、インフレ調整後の S&P 500 指数のリターンは年平均約 7% でした。 セティ氏は、ほとんどの人は株式市場が何を返しているのか全く分かっていない、と語った。 「しかし、その数字を知る必要があります。なぜなら、この数字はあなたの機会費用が何であるかを教えてくれるからです。言い換えれば、市場にお金を投じるだけでどれだけ儲かる可能性があるのかを示しています。」と彼は言いました。

賃貸中の資金計画には感情的な要素も伴います。 セティ氏は、賃貸しているのに罪悪感を感じる必要はない、と語った。

「アメリカには、その差額を借りて投資している文字通り何百万人もの人々がいることを忘れないでください」と彼は言いました。 「賃貸を選んだからといって、あなたは変人ではありません。 私もそうしていますし、他の多くの人もそうしています。」

数字を実行する

「なぜ家を買わないのかといつも聞かれます」と彼は言う。 ミランダ・マルキット彼女は40代半ばで、アイダホ州アイダホフォールズに住んでいます。 「人々はそれを奇妙だと思っています。」

マーキットさんは毎月 10,000 ドルから 12,000 ドルの収入を得ており、過去 25 年間投資ポートフォリオを作成し、過去 15 年間は複数の収入源を構築してきました。 住宅を持たずに経済的に成功する計画を立てたいなら、彼女は退職金計算ツールを利用することから始めることを提案しています。 投資家政府。

「毎月いくら投資するかを決めるとき、私は非常に保守的なアプローチをとっており、収益率は6％だと想定しています」と彼女は語った。 「多くの人が、特に株式に投資している場合には、はるかに高い収益率を想定すべきだということは承知していますが、私は慎重なほうを選びたいと思っています。」

老後に必要な金額を計算するには、時間の経過とともに家賃がどのくらい上昇する可能性があるかを考慮する必要があります (マーキット氏は 3% のインフレに基づく推定を使用しています)。

「退職の準備が整っているかどうかを判断するには、賃貸か住宅ローンを抱えているか、賃貸帝国を構築しているかにかかわらず、数字を計算することが重要です」と彼女は言いました。 「退職後に何をしたいかを考えて、毎月の必要量を見積もってください。 次に、それらの毎月のニーズをどのように満たすかを考えてください。」

レンタルのみの戦略

「これはまさに私の人生そのものです」とサンフランシスコ・ベイエリアに住むベルナ・アナトさんは語った。 「将来的には家を持つことは考えていません。」

誰かが賃貸でお金を捨てていると言うとき、彼女は家を持っている友人のことを思い浮かべます。 「彼らは『ああ、バスルームの基礎がシロアリに侵食されてしまったので、2年間は休暇に行けない』とか、『そうだね、実は今週末は休暇中だから遊びに行けないんだ』とか言うんです。私たちの手と膝は、老朽化したサンルームの目地のタイルを貼っています」と彼女は言いました。 「永久レンタルは非常に大きな運動です。 それはライフスタイルです。」

それには代償が伴います。理論上の資産は、多くの人が退職後の拠点として計画しています。

』著者のアナトさんマネー・アウト・ラウド」と、住宅資産を置き換えて賃貸ライフスタイルを送ることは、投資の多様化と最大化につながると述べました。 フルタイムで雇用されている場合は、401(K) に全額投資し、できるだけ多くの雇用主と一致することを望むだろうと彼女は言いました。 アナトさんは、Roth IRAなどの別のファンドも開設することを勧めています。

「住居費、クロージング費用、エスクロー、固定資産税」、そして住宅所有者協会費などの諸費用にお金を費やしていないのであれば、そのお金をすべて投資して、退職後の生活をより快適なものにするという考えです、と彼女は語った。あなたにはその資産がないので、それは可能です。」

「私は永久賃貸人なので、それらすべてを持っており、可能な限り積極的に投資しています」と彼女は言いました。

アナト氏は、短期的には、現実世界のボラティリティについても計画する必要があると述べた。 家賃が高騰したり、建物が売却されたりする可能性があります。 彼女は、少なくとも 6 か月分の緊急資金と、住居を失った場合の計画を詳細に記したスプレッドシートを用意することを勧めています。

「明日アパートを出なければならないとしたら、資金と生活の実際の計画はどうなりますか?」 彼女は言いました。 「まるで、地震からの脱出計画の状況に似ています。」

もう 1 つの考慮事項は、信用スコアです。常に清潔な状態を保ってください。 期限内に支払いを行い、返済額を限度額よりも低く抑えるようにしてください。 一般的なアドバイスは、借入を信用限度額の 30% までに制限することです。 アナトさんは 10 ～ 15 パーセントを守るよう努めています。

高い信用スコアを維持することが非常に重要である、と彼女は言う。なぜなら「家主はそれを注目しているので、来月か来年また市場で買い物をして家主に好印象を与えなければならない可能性が高くなるからです。」

また、市や州によって異なるため、あなたが住んでいる場所の貸主の権利と借主の権利を理解して自分自身を守る必要もあります。 賃貸人向けの保険に加入しましょう。通常は手頃な料金です。

全体として、できるだけ多くの経済的バックアップを得て生活を安定させる必要がある、と彼女は言いました。

「自営業のことをとても思い出します」とアナトさんは言いました。 「自営業であるということは、自分で健康保険のプランを立てなければならないということです。 退職後の計画は自分で立てなければなりません。 そのメンタルモードに入るのはもう少し先だ。」