政府の最近の不動産対策では、投機やギャップ投資の懸念分野に指定されていた高額住宅が再び規制の中心となっている。融資制限や固定資産税強化の可能性が議論される中、市場の緊張は高まっている。
政府の措置は融資の制限に重点を置く一方、固定資産税を強化する可能性も示唆している。投機需要を阻止することで不動産市場を安定させるのが目的。
では、どれだけの人が高額の住宅を取引し、転売してどれだけの利益を得たのでしょうか？高額住宅への規制が強化される中、全国17市・省の取引実績を調べた。
取得時の住宅価格は1.3兆…処分時3.3兆ウォン、162%↑
国税統計によると、昨年、譲渡所得税の決定（または更正）に基づいて、譲渡時点の実取引額が12億ウォンを超える高額住宅の譲渡件数は2968件だった。この数字は、昨年だけで取引された住宅の数として見ることはできません。非課税期間（5年間）内の取引も譲渡としてカウントできるためです。
高額住宅の取得価格総額は1兆5,051億ウォン、譲渡価格は3兆9,418億ウォンで162%増加した。譲渡益額は１兆１１１７億ウォンに達した。これは譲渡価格から取得価格と必要経費（雇用登録税、仲介手数料）を差し引いた金額で、納税者が当初申告した譲渡益（9098億ウォン）より2000億ウォン以上増加した額である。
不動産税の中で最も関心が高いのはキャピタルゲイン税です。これは、複数の住宅所有者に対する「重税」譲渡税に応じて、譲渡益に最大 75% の税率が適用される可能性があるためです。重い罰則は来年５月まで一時停止されるが、市場ではこれがいつでも復活する可能性がある警鐘とみられている。
利益の84%はソウルで…1つ売って4億6000万が残る
高額住宅取引件数はソウルが2,042件と圧倒的に多く、次いで京畿道（659件）、釜山市（98件）、仁川市と大邱市（43件）、大田市（23件）が続いた。
高級住宅が多いソウル地域の住宅の譲渡益が大きかった。住宅取引による利益は約９３１３億ウォン。譲渡利益総額（1兆1117億ウォン）の84％に相当する。ソウル地域の住民は１兆７９６億ウォンで住宅を購入し、２兆９９９８億ウォンで売却した。家１軒を売って平均４億５６０９万ウォンを稼いだ。
全南地域での取引は１件だけだったが、譲渡益は１５億ウォン（１４億７９００万ウォン）に上った。移籍金が最も低かったのは全北(1,266万ウォン)、済州(6,100万ウォン)、大田(8,104万ウォン)だった。
譲渡価格の規模別にみると、「10億～20億ウォン台」の住宅取引で譲渡利益が最も多く発生し、3,270億ウォンとなった。資産数も全体の41％に達します。国税庁関係者は「規模別譲渡額の状況は総資産の統計だ」と述べた。これは、同じ納税者による不動産取引が 1 つも存在しない可能性があることを意味します。
単純なキャピタルゲインではなく、税金や付随費用を考慮した税引後利益は異なる場合があります。
①譲渡所得に長期保有特別控除を適用して譲渡所得金額を計算します。 ②ここから基礎控除を引いて課税標準を求め、税率を乗じて支払う税金を決定します。 ③譲渡時、1世帯当たり1戸が非課税の場合、課税譲渡益は12億ウォンを差し引いて別途計算しなければなりません。
土地＞建物＞株、不動産と株で稼いだお金34兆ウォン
譲渡税は、住宅のほか、土地、株式、デリバティブなどの不動産や、売買前権などの不動産に関する権利の譲渡によって生じた利益に対して課税の対象となります。
全資産に範囲を拡大すると、昨年の譲渡益総額は３４兆１３３６億ウォンとなった。資産別では土地が18兆1,706億ウォンで最も多く、次いで建物が7兆7,035億ウォン、株式が7兆1,619億ウォンとなった。 ９兆８０８６億ウォン相当の株式を取得した後、１７兆７６８０億ウォンで売却した。現在、小規模投資家は株式の売買で得た利益に対して譲渡税を支払っていません。ただし、特定の株式を1％（コスダックの場合は2％）以上、または保有額が50億ウォンを超える「大株主」は課税の対象となる。
政府はこれに先立ち、大株主に対する株式譲渡税の課税基準を現行の1株当たり50億ウォンから10億ウォンに引き下げる所得税法施行令の改正案を税制改正案に盛り込んだが、投資家と国会の反対に遭い、最終的には現状維持に変更した。
#昨年は2968件の高額住宅取引があった各家はいくら稼いだのでしょうか