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引き継ぎ可能なローンは住宅購入者の間で人気になりつつある

住宅ローン金利の高騰と住宅価格の記録的な高騰に圧迫され、住宅購入者は救済策を探している。かつては知られていなかった回避策である引き継ぎ可能な住宅ローンを通じて、安価な資金調達方法を見つける買い手が増えています。これらのローンでは、借り手が売り手の住宅ローンを引き継ぐ、つまり引き受けることができます。ただし、注意点があります。このオプションは、連邦住宅局 (FHA) や退役軍人省 (VA) などの政府機関が保証するローンにのみ利用できます。この融資で成立した売却件数は、全体としてはまだ少ないものの、急増しています。2023年には3,825件のFHAローンが引き継がれましたが、2022年には2,221件でした。2024年の最初の5か月だけで、さらに3,477件のFHA引き継ぎ可能ローンが記録され、借り手は昨年の合計の2倍以上になる見込みです。VAローンの想定件数は、2022年の308件から2023年には2,244件へとさらに急激に増加しました。このカテゴリは今年、その合計の2倍以上になると見込まれており、2024年の最初の3か月間で1,457件の想定が記録されています。引受可能住宅ローンとは何ですか?引継可能住宅ローンは、不動産が売却されたときに売り手が新しい所有者に譲渡できる政府保証ローンです。つまり、新しい所有者は、同じ条件で、残りの住宅ローンの支払い、ローン残高、支払いスケジュール、金利、エスクロー口座の支払い義務を負うことになる、とコーナーストーン・ホームレンディングの営業・マーケティング担当執行副社長兼シニア住宅ローンアドバイザーのケリー・ジットロウ氏は述べた。ミズーリ州コロンビアの退役軍人連合住宅融資の住宅ローン担当副社長、クリス・バーク氏は、「住宅の売り手と買い手の間で引き継ぎ可能なローンの話が増えている」と聞き、現在利用中の退役軍人住宅ローンの約5分の4は金利が5％を下回っていると語った。これはまだ住宅販売全体のごく一部に過ぎない。全米不動産協会によると、2023年には全国で400万戸以上の中古住宅が販売された。しかし、引き継ぎ可能な住宅ローンの増加は、お買い得品を求める住宅購入者の関心が高まっていることを示している。引き継ぎ可能な住宅ローンはどのように機能しますか?住宅ローンを組むには、従来の住宅ローンと同様の手順が必要です。購入者は、VA または FHA と、ローンを保有する貸し手またはサービス提供者によって設定された信用、負債、および収入の要件を満たす必要があります。しかし、重要な違いが1つある。ローンは、売り手の既存の貸し手から承認を得て、貸し手を通じてのみ融資を受けることができる、とジットロー氏は述べた。言い換えれば、他人の住宅ローンを引き受ける場合、比較検討することはできないということです。さらに、購入者は販売価格とローン残高の差額を補う必要がある。購入者は引き継ぎ可能なローンの残高を増やすことはできないため、通常は購入価格の残りを現金で支払う必要がある。しかし、購入者の中には2度目のローンを確保できる人もいるとバーク氏は指摘した。たとえば、50 万ドルで住宅を購入し、売主が引き継ぐローンの残高が 40 万ドルの場合、2 回目のローンを受ける資格がない限り、10 万ドルを現金で支払う必要があります。誰が引き継ぎ可能な住宅ローンの資格がありますか?最初に尋ねる質問は、売り手が FHA ローンまたは VA ローンを持っているかどうかです。これらは実際に市場の大きなシェアを占めています。住宅ローン全体の約 13 パーセントが FHA ローンで、約 11 パーセントが VA ローンです。これらのローンは連邦政府によって保証されており、借り手が債務不履行になった場合、貸し手に返済されます。これらのローンを発行する貸し手は、この裏付けの結果として、要件が少し緩くなる場合があります。2 番目の質問は、購入者がローンを引き継ぐための特定の要件を満たすことができるかどうかです。FHAローンの場合、物件は売り手の主な居住地でなければならず、買い手はFHAと貸し手が定めた資格を満たしていなければならないとジットロー氏は指摘した。VAローンの場合、地域のVAローン事務所が取引を承認する必要があるが、借り手は退役軍人である必要はない、と彼女は付け加えた。さらに、売り手は買い手がローンを引き受けることを承認し、貸し手に承認を与える必要がある。ローンが承認され、売買が完了すれば、ローンサービス会社はローン書類上で元の借り手を新しい所有者に置き換える、とジットロウ氏は述べた。引き継ぎ可能な住宅ローンの長所と短所は何ですか?引き継ぎ可能な住宅ローンの主な利点は、より低い金利を固定できることです。つまり、ローンの期間全体にわたって月々の支払額と利息が低くなるということです。さらに、決済は従来のローン締結よりも早く完了する可能性があり (評価が不要な場合もあります)、締結費用も低くなることが多いとジットロウ氏は言います。前述のように、多くの場合、大きなハードルとなるのは、ローンを引き受ける人が物件の支払いのために多額の現金を手元に用意する必要があることです。これは、通常の頭金よりも高額になることがよくあります。「しかし、一部の貸し手は、2度目のローンを提供することで、潜在的な購入者がこのギャップを埋めるのを手助けすることができます」と彼女は述べた。購入者の信用資格に応じて、貸し手は引き継ぎ可能なローンと2番目のローンの合計残高を住宅価格の80％または85％まで認める可能性があり、そのためには15％または20％の頭金が必要になると彼女は付け加えた。バーク氏は、退役軍人である売り手にとって、引き継ぎ可能ローンの潜在的な欠点は、退役軍人省のローン特典を失う可能性があることだと語る。通常、住宅が売却されると、VA ローンは全額返済され、退役軍人は引き続き VA の金利割引を受けることができる。しかし、ローンを引き継ぐと、返済を行っている別の人物によってローンの返済が続けられるため、その住宅の購入に充てられた退役軍人給付金の一部は、ローンが返済されるまでその物件に縛り付けられたままになる、と同氏は指摘した。「場合によっては、退役軍人の次の購入のための VA ローンの受給資格が減額され、頭金を支払わなければならない可能性が高くなります」と同氏は付け加えた。「また別の場合には、退役軍人には、別の VA ローンを組むのに十分な給付金が残っていないこともあります。」これを避けるには、退役軍人が他の退役軍人にのみ販売することを選択することも可能で、これは実質的に、購入者のVAローン特典を販売者の特典に置き換えることになるとバーク氏は述べた。こうすることで、販売者はVAローン特典を全面的に利用できるようになる。 #引き継ぎ可能なローンは住宅購入者の間で人気になりつつある