小さな考え方が新しいアメリカ流なのでしょうか？ — ハーバード・ガゼット

米国の生産性は 20 世紀後半に急上昇し、幅広い商品の価格低下という形で消費者に利益をもたらしました。しかし、重要な分野の 1 つである住宅が明らかに例外であることが判明しました。

今日、この国は住宅価格の手頃な価格に直面している 危機、ますます多くのアメリカ人にとって所有権は手の届かないものになっています。新築一戸建て住宅の価格は、人件費や材料費などの一般的に引用されるさまざまな要因により、1960 年以来 2 倍以上に上昇しました。しかし、最近の 経済学のワーキングペーパー この論文は、屋根をかぶせる費用が高騰するもう一つの理由を浮き彫りにしている。それは、「うちの裏庭ではない」（NIMBY）という土地利用政策が建設業者に及ぼす息苦しい影響だ。

「アダム・スミスの時代から私たちが知っていたことが一つあるとすれば、ヘンリー・フォードの時代からはさらにわかっていたことですが、それは大量生産、つまり繰り返しによって物が安くなるということです」と彼は言った。 エドワード・グレイザー、研究の共著者であり、フレッド＆エレノア・グリンプ経済学教授。 「しかし、土地利用規制により、私たちは大量生産された住宅を建てることができなくなり、代わりに非常に特異な住宅が求められます。それは、すべてのプロジェクトが細かく管理されることを意味します。どのプロジェクトも小規模なものになります。すべてのプロジェクトは、コミュニティからの 5 つの異なる要件を満たすオーダーメイドのビルドになります。」

この新しい研究は、あるものからインスピレーションを受けました。 2023年の論文 シカゴ大学の経済学者オースタン・グールズビー氏とチャド・シルバーソン氏による論文で、彼らは米国の建設業における生産性低下の「奇妙かつ恐ろしい道筋」と呼んだものを記録した。彼らは、1950 年代を通じて、そして 60 年代に至るまで、建築セクターが米国経済の他の部分を上回っていたことを発見しました。その後、劇的な変化が起こりました。 1970 年から 2000 年にかけて、経済全体が成長を続けたにもかかわらず、労働者 1 人当たりの住宅着工数で測定した建設部門の生産性は 40% 低下しました。

第二次世界大戦後の建築ブームの一時期、大手建設会社は平均 5,000 エーカー以上の土地区画を扱い、それぞれに数千戸の住宅を開発しました。

彼らは規模を味方につけていた。住宅建設では、従業員 500 人以上の企業は、従業員 20 人未満の企業に比べて、従業員あたり 4 倍のユニットを生産している。今日、企業は以前に比べてはるかに小さくなりました。

イノベーションも衰退した。建設と製造の特許レベルは、20 世紀の大部分にわたって一緒に移行してきました。 1970 年以降、製造業では従業員 1 人当たりの特許が急増しましたが、建設業では減少しました。

現在、新築住宅の価格は実質で 1960 年の 2 倍になっており、ますます多くのアメリカ人にとって住宅所有が手の届かないものになっています。

この発見は、博士のレオナルド・ダミコ氏の共感を呼んだ。グリフィン芸術科学大学院の経済学候補者で、2019年にイタリアからハーバード大学に到着した。「アメリカは非常に多くの産業において、特にヨーロッパと比べて非常に生産性が高い」と彼は語った。 「しかし、住宅建設は生産性が失われたことの明らかな例でした。」

Glaeser と D’Amico は、以下を含む 3 人の共著者と提携しました。 ウィリアム・R・カー、ディミトリ・V・ダルベロフ – ハーバード・ビジネス・スクールの1955年MBAクラス経営管理教授は、NIMBYismの台頭がこの分野の分岐を引き起こしたかどうかを調査しました。彼らは 1900 年代初頭に始まり、米国の建設業者の間でイノベーションと生産性について幅広い視野を求めました。

研究チームが収集した 1 世紀にわたる国勢調査データでは、1935 年から 1970 年にかけて住宅の生産性が急激に増加したことが示されています。実際、研究者らは、この期間に建設労働者 1 人あたりに生産された住宅の数が、工業労働者 1 人あたりの総製造生産高よりも速く増加することが多いことを確認しました。自動車労働者によって生産された車の数。 「これは、住宅部門には成長を不可能にする何かがあるという考えに反する」とダミコ氏は強調した。

グールズビー氏やサイバーソン氏と同様に、ダミコ氏らは、建設の生産性が 1970 年頃に逆転したことを発見しました。これは、地域の土地利用規制の量と同じでした。 拾った。対照的に、著者らは、自動車製造の生産性は上昇し続けており、今日の自動車のコストは 1960 年よりも (インフレ調整後) 60% 下がっていると見ています。

土地利用規制が高まるにつれ、住宅建設の生産性は自動車製造と比べて低下した

住宅価格の高騰と建設生産性の低下における規制の役割を説明するために、新しい論文は、土地利用規制の普及が建設プロジェクトの規模を制限する役割を果たしたモデルを提示している。プロジェクトが小規模になると、企業は大量生産に伴うコスト削減のイノベーションに投資するインセンティブが少なくなります。モデルをテストするということは、長期にわたる住宅開発の規模を定量化することを意味しました。過去の不動産データを活用 コアロジック およびその他の情報源から、研究者らは、大規模建築プロジェクトによって生み出される一戸建て住宅の割合が実際に減少していることを発見した。

25年以上住宅を研究してきた都市経済学者のグレーザー氏は、「長期にわたるプロジェクトの規模を文書化することは、実証的貢献という点で特に誇りに思う」と語った。 「これにより、本当に大きなプロジェクトが時間の経過とともに衰退したり、廃止されたりすることさえも示すことができました。」

この論文には、現在のプロジェクトの規模をロングアイランドの有名なプロジェクトの規模と比較するセクションが含まれています。 レビットタウン この開発地域には、1940 年代後半から 50 年代前半に建てられた 17,000 戸を超える普通の家が建っています。

「ウィリアム・レビットのような起業家は、アメリカの郊外辺境で住宅を大量生産する方法を考え出した」とグレイザー氏は語った。 「彼らは通りのあちこちに大工を派遣しました。彼らは通りのあちこちに配管工を派遣した。レビットは 1960 年代までにモジュール式のプレハブ住宅に移行し、すべてが規模の経済に向かって進みました。」

戦後の建設業者は、平均 5,000 エーカー以上の土地区画に数千戸の一戸建て住宅を開発しました。現在、大規模プロジェクトで建設される住宅の割合は3分の1以上減少し、500エーカー以上の開発は「本質的に存在しない」と研究者らは書いている。

研究者らは、レビットのような大規模建設業者が享受している生産性の利点についても詳しく説明しています。使用する 経済的な そして 仕事 国勢調査データによると、従業員 500 人以上の建設会社は、従業員 20 人未満の会社に比べて、従業員 1 人当たりの住宅ユニットの数が 4 倍生産されています。しかし、大手住宅建設業者の雇用は1973年から減少し始めており、製造業や経済全体ではこれに匹敵するような落ち込みは見られなかった。

研究者らは、NIMBY主義に最も傾いている分野では、企業が最も小規模であり、生産性が最も低いことが判明した。これらの地域の住宅建設業者は、敷地のサイズや密度から設計、計画委員会、審査委員会、さらには有権者投票に至るまで、あらゆるルールを順守しています。しかし、建設部門の特許取得と研究開発活動を詳しく調べてみると、全国的な影響が明らかになった。

1970 年代以来、建設特許は他の業界に遅れをとっています

「データを見ると、建設業界は1970年代以前には他の業界と同じくらい特許を取得し、革新を行っていたことがわかります」と、同僚の博士課程で研究をしているダミコ氏は言う。ヴィクトリア・アンジェロワ候補が別紙で 関係を調べます 住宅コストと出生率の間で、住宅の手頃な価格が最も基本的な意思決定にどのように影響するかを強調しています。

150 年を超える特許取得活動は、20 世紀の最後の 30 年間で建設業界が遅れていることを示しました。 「最初は、建築サプライヤーが革新しているからではないかと考えていました。それは建設者自身の問題ではありません」とダミーコ氏は語った。 「しかし、建設業界にサービスを提供する製造会社に注目したところ、驚くべきことに、製造会社全体と比較して、イノベーションのシェアさえも低下しています。」

一つの結果は、グレイザー氏が住宅富の「大規模な世代間移転」と特徴づけたものである。彼は自分のことを引用した 2017年の論文 新しい論文の共著者でもあるペンシルバニア大学の金融・ビジネス経済学者ジョセフ・ギョーコ氏と。この両者は、米国の所得者の50パーセンタイルに属する35～44歳の住宅資産が1983年には平均5万6,000ドル近くあったのに対し、同じ層の住宅資産は2013年までにわずか6,000ドルだったということを示した。これを65～74歳の所得者の中央値と比較してみよう。 1983年には82,000ドル以上、1983年には100,000ドル以上2013年。

「私にとって、これは、アメリカが提唱した経済成長と衰退のモデルを思い出させます。 ファウンテン・オルソン 1980年代に」とグレイザー氏は、安定した社会が有力なインサイダーを生み出し、彼らが新進気鋭の企業を効果的に締め出すことで自分たちの利益を守るという歴史的パターンを説明した経済学者・政治学者の言葉を引き合いに出した。

グレイザーは博士号取得を目指していた。 1990年代初頭にシカゴ大学でオルソンの『国家の興亡』（1982年）に初めて出会った。当時、この本のアイデアがこの国の沿岸住宅市場を適切に描写していると彼に衝撃を与えた。しかし現在、問題はさらに広範囲に広がっているとグレーザー氏は語った。

「オルソン氏は、内部関係者、つまりすでに住宅を購入した人々が、自分たちの近くに新たな住宅が建てられるのを根本的に阻止する方法を見つけ出しているという残念な現実を捉えた」とグレイザー氏は語った。