学生向け住宅の新しい理念: 大きいほど良い

インディアナ州ブルーミントンに秋にキャンパス外の学生集合住宅「スタンダード」がオープンし、最初の入居者を迎えたとき、そこは明らかにリゾートの雰囲気を漂わせていた。 必要なプールとフィットネス センターに加えて、2 つのピックルボール コート、ドッグ パーク、モーション スポーツ シミュレーターが学生を魅了しました。 この団地ではルームメイトマッチングアプリも利用していた。

学生寮のアメニティをめぐる競争は今に始まったことではありませんが、スタンダードで驚くべきことはその規模です。ベッド数は 1,000 台で、一般的な寮の約 2 倍です。 実際、このスタンダードにはインディアナ大学の 34,000 人以上の学部生の 3% が入学することができます。

全国各地のキャンパス外の学生集合住宅はますます大規模化しており、中には1,500人以上の学生が住んでいるものもあり、開発業者が収益の管理を改善するために、できるだけキャンパスに近い一等地に建設されている。

「大規模なプロジェクトを行うことで、コストをより多くのベッドに分散できるため、より多くのアメニティを提供できるようになります」と、ニューヨーク州を含む 23 州でスタンダード複合施設を開発しているランドマーク プロパティーズの最高経営責任者、J. ウェスリー ロジャース氏は述べています。インディアナ州。

しかし開発業者は、キャンパス近くの土地の価格上昇や大学入学者数が減少する可能性などの課題に直面している。

ナショナル・マルチファミリーの資本市場担当バイスプレジデント、デイブ・ボルソス氏は、大規模複合施設への動きは、業界が地元地主が運営するニッチビジネスというイメージを払拭し、代わりに機関投資家や世界的投資家を引き寄せていることを受けて起きていると述べた。 ワシントンの住宅評議会。 現在市場における2大国際投資家は、アブダビ投資庁とロンドンの不動産管理会社グローバル・スチューデント・アコモデーションである。

大規模な投資家ほど、より厳しい監視が行われます。 「業界は効率と管理において、これまでとは異なるレベルの期待を求めています」とボルソス氏は語った。

戦略の 1 つは、より少ないスペースにより多くの生徒を配置することです。 スタンダードの一部のユニットにはベッドルームが 5 つあり、開発者がより多くのベッドを詰め込もうとして人気が高まる傾向にあるとボルソス氏は見ています。

部屋が狭くなっているにもかかわらず、ベッド数が多ければ、ルームメイト一人当たりの家賃は安くなります。 また、大規模な開発では、ヨガスタジオ、ロッククライミングウォール、ファイヤーピットなど、より豪華な特典も利用できます。

ランドマーク最大の学生向け住宅開発はシアトルのスタンダードで、ワシントン大学に隣接して9月22日にオープンした。 2 つの高層タワーと 1 つの中層棟があり、合わせて 1,545 人の学生が収容されます。 34,000 人を超える学部生を擁するこの大学は、多くの大学のように 1 年生がキャンパス内に住む必要がないため、利用できる学生の数が他大学よりも豊富です。

ボルソス氏は、「大きいことは良いことだ」への移行が加速していると語った。 数年前でさえ、ベッド数 1,500 の複合施設を想像するのは難しかったでしょう。 2000 年代初頭の一時期、開発者たちは、大学生がより長い通勤時間と引き換えに、より良いアメニティとより広い部屋を求めるだろうと賭けていました。 学生の集団は、必ずしも大学コミュニティの一部ではない都市の地域に住んでおり、キャンパスへの通学にシャトルバスを使用していました。

しかし現在では、開発者はキャンパスに近い住宅でより高い家賃を得ることができ、高額になる可能性がある初期投資からより大きな利益を得ることができます。 キャンパスから0.5マイル以下の集合住宅のベッド1台当たりの費用は13万1,244ドルで、キャンパスから3マイル以上離れた学生向け住宅の価格より約77パーセント高い。

収益率の高さが他の開発者を惹きつけ、大規模な開発が行われるキャンパスに殺到している。 オースティンにあるテキサス大学周辺のスカイラインにはクレーンが組み込まれており、インディアナ州ウェストラファイエットにあるパデュー大学の周囲では建設工事が活発に行われている。

キャンパス外に学生向け住宅を建設する Core Spaces は、より大きく、より近いものを受け入れています。 コア・スペース社のダン・ゴールドバーグ社長は、「キャンパスからますます遠く離れた場所に専用住宅が急増している」が、その傾向はピークに達したと述べた。 それ以来、同社はギアを切り替えた。 「私たちは通常、できるだけキャンパスの近くに15〜20階建ての高層ビルを建てます」と彼は言いました。

しかし、キャンパス近くの土地を確保するには費用がかかることが多く、地域のゾーニングの対象となります。 プロジェクトが軌道に乗るまでには何年もかかることがあります。 課題はあるものの、ゴールドバーグ氏は「キャンパスへの接近」が他のトレンドよりも長続きすると信じている。

「競合他社がゲームセンターや映画館のような風変わりな施設を建設しているのを見ました」と彼は言う。 「過去 5 年間で私たちが発見したこと、学生が望んでいるのは、より健康、よりフィットネス、より多くの学習スペース、そして優れた Wi-Fi です。」

しかし、最も望ましい快適さは近くにあることです。 「大学生たちはベッドから起き上がって授業に行けることを望んでいます」と彼は言う。

Core Spaces は、全米の数十の都市でキャンパス外の住宅を開発してきました。 たとえば、同社の「ハブ オン キャンパス」ブランドは、カリフォルニア大学からフロリダ大学まで広がっています。 最大のベッドは 1,500 床以上あり、バージニア州ブラックスバーグにあるバージニア工科大学のキャンパス近くにあります。

イリノイ州シャンペーンにある開発者のハブは、2021 年にイリノイ大学アーバナ・シャンペーン校から 1 ブロックのところにオープンし、屋上サンデッキとプール、バーベキュー エリア、サウナ付きのフィットネス センターを提供することで学生に対応しています。 アップグレードには、スマート テレビ、低反発マットレス、サウンド システムが含まれます。

同社はパイプラインでさらに重要な開発を進めており、その中にはテネシー州ノックスビルに 2,000 床を超えるベッドを備えたいくつかの施設も含まれます。 ノースカロライナ州ローリー。 その最大のプロジェクトは、2,300床以上のベッドを備えたサウスカロライナ州クレムソンのクレムソン大学に隣接するものとなる。 そしてゴールドバーグ氏は、さらに大規模な複合施設の開発も排除しないと述べた。

同氏は「建物の規模に上限を設けているわけではない」と述べ、開発は市場の需要に左右されるため慎重に精査されると付け加えた。

それでも、不動産サービス会社CBREのエグゼクティブバイスプレジデントで全国学生住宅チームの共同リーダーであるジャクリン・G・フィッツ氏は、大規模な開発に向けた動きには限界があるかもしれないと語る。

より大きな施設を埋めるために開発業者は、気が遠くなるような「捕捉率」、つまりキャンパス外の住居に利用できる学部生の数のうち自社の開発が満たそうとする割合に直面している、と彼女は述べた。 従来、開発者は 2 ～ 3% の回収率を目標としていました。これは利益を上げるのに十分な高さですが、経済が悪化して需要が減少した場合にエクスポージャを制限するには十分低い値です。

フィッツ女史は、学外開発の「スイートスポット」は 400 床から 600 床の範囲に落ち着くと見ています。なぜなら、それを埋めるのがより現実的だからです。 「住宅を埋める需要があることを知っておく必要があります」と彼女は言う。 「経済は機能しなければなりません。」

しかし、ランドマークのロジャーズ氏は、「市場動向次第では」6～7％の捕獲率が経済的に合理的であると述べた。

アイオワ大学の経済学教授アン・P・ヴィラミル氏は、規模を大きくしたいという欲求が再び開発者たちを悩ませる可能性があると述べた。 彼らは際限のない学生の供給に頼っているかもしれないが、ヴィラミル女史は、人口動態の変化により2025年から学部人口が大幅に減少することを示す研究結果を指摘し、この傾向を「入学者の崖」と呼ぶ人もいる。

彼女は、学生が減れば、競争できなければ空室になる可能性がある集合住宅の中で適者が生き残ることを意味すると予測している。

「私たちは経済を襲うあらゆるショックで非常に不確実な時期にありましたが、これは明らかなもう一つのショックです」とビラミル氏は語った。

しかし、ボルソス氏は同様の研究を見て、より緩やかな減少を予測したと述べた。 「大規模な公立大学では、今後も受け入れ能力をはるかに上回る重要な申請が見られるだろう」と同氏は述べた。

では、2,500床の複合施設は一般的になるのでしょうか？ 「開発業者が大学の土地にアクセスでき、さらに大きな施設を埋めるのに十分な容量があると考えるのであれば、そうするかもしれない」と同氏は述べた。