子どもは、差し押さえられた親の家の住宅ローンを引き受けることができます

これは、フィリピンの環境における実用的で、必要なものすべてのガイドです。

短い答え

• 差し押さえ販売が完了する前： 子供はかもしれません 仮定する （引き継ぐ）住宅ローン 貸し手が同意する場合にのみ。法律では、これはaです 初心者 （債務者の代替）。貸し手の書面による同意がなければ、仮定は銀行に対して効果的ではありません（親は責任を負っています）。
• オークション販売後、しかし償還期間内（超法規的差し押さえで一般的）内に： 住宅ローンは効果的にコースを運営しているため、「仮定」するものは何もありません。代わりに、子供はそうするかもしれません 償還 aとしてのプロパティ 後継者 許可された時間内にオークション購入者に償還額を支払うことにより。
• 償還期間後または司法差し押さえの販売確認後： 住宅ローンはです 消火 タイトルは買い手に統合します。子供 住宅ローンを想定することはできません この時点で;オプションはそうです 買う 購入者からの不動産または有効な法的課題を追求します。

重要な概念と法的バックボーン（フィリピンの文脈）

1）住宅ローンと差し押さえの種類

• 司法差し押さえ（規則68）： 訴訟が提起されます。裁判所は支払い期間を与えます。無給の場合、保安官の売却が続き、裁判所は後で売却を確認します。通常、あります 法定1年間の償還はありません 確認後;債務者の「償還の公平」が存在します 前に 販売が確認されています。
• 超法規的差し押さえ（法第3135号）： 最初は裁判所の訴訟はありません。必要な通知と公開の後にパブリックオークションが開催されます。オークション後、 償還の権利 通常は存在します 販売証明書が登録されている日から1年、そしてそれは抵当権によって行使されるかもしれません または利益の後継者 （これには、子供/相続人/譲受人が含まれます）。

結論： 予測 関連性があります 前に 差し押さえが完了しました。 償還 ツールです 後 オークション。

2）住宅ローンの仮定= novation（債務者の代替）

• 常に貸し手の同意が必要です。 債権者の明示的な承認なしに債務者を置き換えることができます ない 両親を解放します。

• 実際に取ることができる形式：

  • 住宅ローンの仮定の行為 銀行の書面による同意（債務者の真の代替）。
  • 借り換えまたはローンテイクアウト 子どもの名前では、担保と同じ物件を使用して、両親のローンを完全に支払い、退院させます。
  • リストラ 債務者の代替で（銀行は子供を引き受けます）。

• 貸し手の同意なしに： 親と子の間の「仮定」はのみです それらの間;銀行は、不足のために両親を差し押さえ、追求することができます。

3）仮定がなくても、第三者（子供）による支払い

• 子供はかもしれません 支払う 延滞または完全なバランスさえ 第三者として。銀行の場合 受け入れます 支払い、有効です。しかし、 代位 銀行の権利に（だから子供は「銀行の靴に足を踏み入れる」） 明確な合意/表記が必要です。それ以外の場合、子どもの頼みは、第三者の支払いに関する民法規則に基づく親に対する払い戻しです。
• ある場合 加速条項、銀行に要求される場合があります 満杯 復帰に同意しない限り、延滞だけでなく、見返り。

4）償還対仮定（競売後）

• プロパティが来たら オークションで販売、あなたはもう「仮定」しません。債務者と相続人の救済策はそうです 償還、つまり、支払います 入札価格に加えて、利息と費用/税金が許可されました 証明書販売/適用ルールに示されています。
• 誰が引き換えることができますか？ モルガゴー そして 後継者の利益 （相続人、譲受人、共同所有者、ジュニアの嘘つき）。 a 子供 資格があります。
• 誰が支払うのですか？ オークション購入者 （これは銀行または第三者である可能性があります）。証明書の販売および登録簿の実践のメカニックに従ってください。
• 時計はいつ始まりますか？ 通常、超法規的差し押さえの場合、通常 登録から 行為の登録簿による販売証明書の。追跡します 登録日、オークション日だけではありません。

5）償還期間後（または司法差し押さえの確認後）

• バイヤーのタイトル 統合;住宅ローンはです 消火。子供は存在しない住宅ローンを想定することはできません。
• 買い手はを探すことができます 所有の令状;裁判所は一般にこれを発行します ex part 統合後、限られた防御（例えば、サードパーティの不利な所有）の対象となります。

特別な家族の義理のしわ

• 家族の家： 家族の家は通常、実行から免除されています を除外する 自発的にそれ、税金、および特定の建設関連の請求に自発的に構成されている住宅ローン。家族の家の有効な住宅ローン 差し押さえることができます。
• 配偶者の同意： 家が夫婦/コミュニティの財産である場合、住宅ローンが必要です 両方の配偶者の同意。適切な同意がないことは、住宅ローン/差し押さえに挑戦する根拠になる可能性があります。
• 継承/不動産： 親が死んだ場合、財産は エステート 既存の住宅ローンの対象。相続人は個人的に責任を負いません 超えて 彼らが継承するものの価値、しかし 先取特権 プロパティに残っています。子供は相続人/後継者として償還することができます。
• 容量： 子供は持っている必要があります 法的能力 （少なくとも18）想定/借入。

あなたが遭遇するかもしれない税金、手数料、書類

仮定する場合 前に 差し押さえが完了します

• 銀行料金： 仮定/再構築手数料、評価、信用調査。
• 行為のレジストリ： 修正または新しい住宅ローンに注釈を付けるための料金。
• ドキュメンタリースタンプ税（DST）： ローン/更新/ノーヴィオンズの支払い。銀行は通常、これを計算して収集します。
• タイトルが転送される場合 子供へ（販売/寄付）： 税金を譲渡します、 登録料、 公証料金、そしておそらく キャピタルゲイン税 （販売中） またはドナーの税 （寄付時）、さらにBIRからのecar。

もし 償還 オークション後

• 償還額： 入札価格 +利息 +許可された費用/税/査定 購入者が担当します（正確な式は、多くの場合、販売証明書/法律/判例法で綴られています）。
• 領収書とレジストリ： 購入者から公式の領収書を取得し、の証明を提示します 注釈/キャンセル 行為の登録簿での販売証明書の。
• 償還の資金調達： 一部の貸し手は提供しています 償還ローン;新しいDST、住宅ローン料金、評価、および子供の名前で銀行引受を期待してください。

ステージバイステージのプレイブック

a）閉鎖前 /オークション前

1. ステージを診断する： 要求の手紙？販売通知？を求めてください ローン声明 そして 延滞。

2. トラックを選ぶ：

   • 銀行の同意（Novation）を想定します。
   • 借り換え 子供の名前（銀行の支払い、新しい住宅ローン）。
   • 治療/回復します 延滞金を支払うことにより（銀行が加速にもかかわらず許可されている場合）。

3. 適切に紙：

   • 仮定する場合：安全にa 債務者の仮定/代替証書 署名 銀行 +親 +子供;それが取引の一部である場合、銀行が両親を明示的に公開することを確認してください。
   • 借り換えの場合：実行a 新しい住宅ローン 子供の名前。銀行は、完全な見返りで古い住宅ローンをキャンセルします。

b）オークション後でも 内で 償還期間（超法規的）

1. 締め切りを確認してください： のコピーを取得します 登録済み 販売証明書;カレンダー 1年 償還終了日（または記載されている正確な日付）。
2. 償還額を計算します 販売証明書/許可コストごと。
3. 購入者に支払います;必要を取得します 領収書/謝辞。
4. レジストリで注釈を付けます 販売証明書をキャンセルし、抵当権のタイトルを維持/復元します（または、タイトルを子供に移動する場合は、不動産/転送手順を進めます）。
5. オプション： A経由の資金 償還ローン 子供の名前で。

c）償還期間後（または司法差し押さえの確認後）

一般的な落とし穴とそれらを避ける方法

• 銀行のサインオフなしで「バランスをとる」： 銀行がそうでない場合 明示的に 同意、両親は銀行の債務者のままです。差し押さえリスクは持続します。
• 実際の締め切りがありません： 多くの家族がオークションの日付を追跡しますが 登録日を無視します 通常、償還期間を管理する販売証明書の。
• 加速条項： 「滞納」だけを支払うことは、銀行がいない限り回復しない場合があります 書面で同意します。
• タックストラップ： 考慮が少し/まったくないために子供に転送することはトリガーできます 寄付者の税;販売はトリガーできます キャピタルゲイン税/信用できる源泉徴収 地方移転税。これらの予算。
• 不動産の問題： 親が合格した場合、銀行はしばしば必要です 不動産文書 （例えば、超法規的和解、税務免除）転送または新しいローンを許可する前。

ドキュメントチェックリスト（典型的、銀行は異なります）

• 有効なID、子どもの収入の証明（Payslips/ITR/認定）、婚status状況ドキュメント。
• アカウントの最新の声明 そして 銀行需要の手紙。
• 所有者の重複タイトル、 最新 税務宣言、 不動産税 クリアランス。
• 結婚証明書 親の（配偶者の同意チェックの場合）。
• 販売証明書および登録証明 （オークション後の場合）。
• 借り換え/仮定の場合： 銀行フォーム、 クレジット申請、 評価スケジュール。
• タイトルを転送する場合： 販売/寄付/不動産和解、 ECAR、 税金 証明、 レジストリ 料金。

FAQ

1）銀行は子供の仮定を許可する必要がありますか？
いいえ、裁量的です。銀行は子供の能力を引き受け、再編、新鮮な担保条件、または完全な借り換えが必要になる場合があります。

2）最初にタイトルを子供に転送して想定する必要がありますか？
必ずしもそうではありません。一部の銀行は、債務者を両親の下に置いて債務者の代替を許可しますが、他の銀行は借り換えと称号を譲渡することを好みます。これは銀行ポリシー +リスクの決定です。

3）紙にまだ相続人でなくても、子供は償還できますか？
はい – 子供は一般的に「後継者の利益」です。メカニックとレジストリの注釈を完成させるには、書類（親からのスパ、または親が死亡した場合の不動産文書）が必要になる場合があります。

4）差し押さえ後のローンの欠陥はどうなりますか？
オークションが進行する場合 少ない 債務よりも、銀行はaを追求することができます 欠乏 債務者に対する請求。相続人は一般に責任を負います 彼らが継承するものの価値まで、しかし、プロパティは主要なセキュリティのままです。

5）家族の家は差し押さえから保護されていますか？
家族の家の有効に構成された住宅ローンは 例外 家族と家の免除。差し押さえが許可されています。

実用的な戦略ガイド

1. ステージを特定します。 最新の銀行SOA、任意のコピーを入手してください 販売通知、そしてすでに販売されている場合、 登録された販売証明書 （注意してください 登録日）。

2. 車線を選択してください：

   • 販売前： 銀行に頼んでください 代替による仮定、 または 借り換え 子供の名前で、または 回復 条項。
   • 償還内の販売後： 計画a 償還。資金が短い場合は、aを探索してください 償還ローン。
   • 償還後の期間： 交渉a 購入 買い手からまたは評価します 法的課題 弁護士と。

3. 紙と注釈 ですべてが適切に 行為のレジストリ。

4. 予算 税/手数料（DST、登録、譲渡税）およびの 評価/処理。

5. 締め切りに注意してください– 彼らは厳格です。

これはフィリピンの一般的な情報であり、法的助言ではありません。差し押さえとレジストリの実践は、貸し手と地域によって異なります。オークション/償還期限に近づいている場合、または償還期限に近づいている場合は、フィリピンの弁護士または評判の良いローン担当官にすぐに相談し、タイトル、銀行の手紙、および販売証明書を持ち込み、正確な金額とタイムラインを計算できるようにします。

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