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オタワ・コミュニティ・ランド・トラストが、市内の低価格住宅ストックのために、より多くの集合住宅を購入するための資金調達方法を模索していたとき、この非営利団体は別の方法、つまりコミュニティ債の発行にたどり着いた。
先月、土地信託はバンクストリートのコーヒーショップで立ち上げイベントを開催した。最終目標は、債券の販売を通じて172万ドルを調達し、より手頃な価格の住宅を購入し、投資家に妥当な利回りを提供することだ。
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土地信託団体は、この資金のうち48万5000ドルを、すでに所有しているカークウッド・アベニューの6戸のアパートの返済可能なローンの借り換えに充て、その後、年末までに少なくともさらに2戸の集合住宅を購入するための「回転基金」を設立することを目指していると、事務局長のマイク・ブルトフイス氏は述べた。
しかし、最終的な目標はそれよりもはるかに大きい。土地信託は今後数年間で数百の手頃な価格の住宅を購入することを目指している。
「2011年から2021年の間に、私たちの街では家賃1,000ドル以下の住宅が3万戸も失われました」とブルトフイス氏は言う。「私たちは、できるだけ多くの住宅の建物を保存したいという野心を持っています。」
先月オタワ・コミュニティ・ランド・トラストの債券が発行された時点で、同トラストはオタワのユナイテッド・ウェイからの10万ドルを含む3つの団体から35万ドルの出資を受けていた。それ以来、債券は主に個人投資家からさらに10万ドルを集めたとブルトフイス氏は語った。
土地信託は、公共の利益のために財産を取得し、保有する非営利団体です。長い間、農村部の保護地の保全と関連付けられてきましたが、都市部や郊外の土地信託では、既存の建物を手頃な価格の住宅として保存することを目指す団体が増えています。
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「社会的金融ツール」であるコミュニティ債は、非営利団体が資金を調達するための新たな手段です。連邦政府、州政府、自治体からの助成金など他の方法もありますが、コミュニティ債はギャップを埋めるための「橋渡しメカニズム」であると、カナダのコミュニティ土地信託ネットワークのコーディネーター、ナット・ペース氏は言います。
すべての債券発行には独自の法的構造と目的があります。
オタワ土地信託債券は、コミュニティ債券の発行と管理を行う Tapestry Community Capital によって管理されています。収益率は投資額と投資期間によって異なります。
シリーズ A では最低 1,000 ドルの投資が必要で、3 年間で 3.5% の収益が見込まれます。
シリーズ B には最低 5,000 ドルの投資が必要で、5 年間で 4 パーセントの収益が見込まれます。
シリーズCでは、7年間で最低5万ドルが必要で、収益率は4.5％。ビジネス界のメンバーは土地信託に対し、最低2万5000ドルから最低5万ドルに増額するよう「大胆に要求する」よう促したとブルトフイス氏は語った。
「リターンはかなり公平です。しかし、もちろん私たちは、金銭的なリターンに加えて、社会的な影響率にも貢献していることを強調しています」と彼は語った。「この投資の素晴らしい点の 1 つは、非常に手頃なことです。誰もが 1,000 ドルを投資できるわけではないことは承知していますが、多くの人が投資できるのです。」
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デロイトの現地パートナーであり、土地信託委員会のメンバーでもあるヒラリー・マクベイ氏が債券の一部を購入した。
「利率は魅力的ですが、その独創性が気に入りました。非営利団体や慈善団体は寄付を募ることがよくあります。寄付疲れは現実です。これは人々が貯蓄を運用するための新しい方法です」と彼女は語った。
「初めての家を買う余裕がない人々の話は誰もが聞いたことがあるでしょう。人々はミクロレベルで何ができるのか考えています。これは非常に大きなマクロ問題です。」
手頃な価格の住宅を建設するには、複数のパートナーの協力が必要だとブルトフイス氏は述べた。
土地信託が2023年にカークウッドアベニューのアパートを購入したとき、市の助成金、25万ドルの慈善寄付、住宅ローンを通じて取得されたと彼は語った。住宅ローンは比較的少額だが、入居者が市場家賃よりも低い家賃を支払っているため、賃貸収入は比較的低い。つまり、従来の銀行を通じた住宅ローンの資格は限られているということだ。
土地信託の目標は、新たな住宅供給者になることではないとブルトフイス氏は語った。
「私たちの市は、本当に質の高い非営利の協同組合住宅提供者が何十社もあるという幸運に恵まれています。私たちがやろうとしているのは、資金を調達して物件を確保し、それを入居者サポートや不動産管理などの日常的な関係の専門知識を持つ組織に渡すことです」と彼は語った。
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「私たちがやろうとしているのは、ポートフォリオを確立し、バランスシートを確立し、市場に参入してより多くのユニットを維持できる能力を持つ企業に規模を拡大することです。」
コミュニティ債にはシリーズDという別の選択肢があり、これは3年後に投資家に元本を返還するが、利息は付かない。土地信託はコミュニティからの反応を得て、このオプションを追加することに決めたとブルトフイス氏は語った。
「『自分のお金を他の人のお金とプールできるとわかれば、それで十分だ。それが手頃な価格の住宅の維持に役立つことはわかっている。元金が返ってくる限りは』と誰かが言った」と彼は語った。「だから、ゼロパーセントについてどんな反応が返ってくるか興味がある。ゼロパーセントをモデル化に計算に入れていないので、それについて何も想定していない」
カナダの都市土地信託が拡大を模索している最近の例は他にもある。たとえば、トロントのケンジントン マーケット コミュニティ 土地信託は、手頃な価格の住宅の維持を目指している。300 万ドルの市からの助成金を受けて、この土地信託は 1 つの建物を購入し、最近、2 番目の建物の購入を目標に 200 万ドルのコミュニティ債券を発行すると発表した。
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トロントのパークデール・コミュニティ・ランド・トラストは、トロント市とトロント・コミュニティ住宅公社がトロントの西端にある一戸建て住宅と小規模建物81棟を譲渡した2022年に設立されました。
土地信託モデルの一部は不動産の非商品化だとペース氏は言う。
「問題の規模を認識している同情的な法人地主はたくさんいます。彼らは現在の入居者が立ち退きを強いられるのを見たくないのです。」
「ある意味、それは立ち退き防止戦略です。」
タペストリー・コミュニティ・キャピタルの共同エグゼクティブ・ディレクター、メアリー・ワーナー氏は、コミュニティ債券は本来あるべきほど普及していないと述べた。 「助成金は素晴らしいですが、時間がかかります。従来の銀行システムは非営利団体のニーズを理解していません。」
しかし、彼女はコミュニティ債への投資にはリスクがないわけではないと警告している。コミュニティ債は「免除市場オプション」とみなされており、証券委員会による規制を受けていない。
コミュニティ債は無担保で、つまり債券を裏付ける資産がないことを意味するが、不動産の住宅ローンが返済されると状況は変わると彼女は述べた。ある例では、非営利の太陽エネルギー協同組合が、太陽光パネル自体を担保として債券を発行した。
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「保険による裏付けはない。潜在的なリスクがある」とワーナー氏は語った。しかし、数十件の債券発行のうち、債券が没収された例はトロントの食品協同組合の1件しか知らない。
プラス面としては、非営利団体には維持すべき評判がある、と彼女は言う。「コミュニティへの関心を再び高めているのです。コミュニティのメンバーが新しい方法で深く関わるチャンスなのです。」
これまで、タペストリーは非営利団体がコミュニティ債券で総額1億1000万ドルを調達するのを支援してきた。タペストリーの顧客は全員、資金調達の目標を達成したとワーナー氏は語った。
現時点では、オタワ・コミュニティ・ランド・トラストは新たな物件のオファーをまだ受けていないが、不動産業界との関係を構築しており、積極的に物件を探しているとブルトフイス氏は語った。
同氏は、債券を通じて調達した資金により買収プロジェクトは勢いづいていると語った。
課題の 1 つは、売り出し中の物件を投機市場からコミュニティ所有へと移行させることだ。土地信託会社がカークウッド アベニューのアパートを購入した当時、その物件は市場家賃の約 63% で賃貸されていた。当時の家賃は 1 ベッドルームのアパートで 1,400 ドル、2 ベッドルームのアパートで 1,600 ドルだった。物件は賃貸市場が許容する価格に従って価格設定されているが、物件を売却する一部の地主は、入居者を引き留めるという約束をしたいと思っているとブルトフイス氏は述べた。
「私たちはその資金をできるだけ早く使いたいと考えています。私たちは迅速に行動できる立場にあります。当然、適切な物件でなければなりません。強い使命感を持っている必要がありますが、実行可能でなければなりません。私たちは手頃な価格だけでなく、品質と安全性にも注力しています。」
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