南アフリカの不動産市場の現状 – 専門家が最新の利上げに反応

南アフリカ準備銀行（SARB）による最近の利上げは不動産専門家の間で波紋を呼び、市場は今年の残り期間は低迷すると予想されているが、一部にはまだチャンスがあるかもしれない。

木曜日（5月25日）、SARBは50ベーシスポイントの利上げを決定したが、これは市場の予想とほぼ一致した。

準備銀行のレセチャ・クガニャゴ総裁によると、利上げへの動きは、高止まりする消費者物価インフレと、厳しい負荷削減によってさらに悪化した景気低迷の中で行われたという。

今回の利上げは、現在の利上げサイクルが2021年11月に始まって以来10回目の利上げとなり、期間中の合計は475ベーシスポイントとなった。 金利は世界金融危機の余波が現地通貨の重しになって以来、１３年ぶりの高水準で推移している。

複数の不動産専門家は今回の引き上げに対し、消費者がすでに計り知れない経済的圧力にさらされており、南アフリカ国民の住宅ローン返済能力にさらなる負担を与えているとの懸念を示している。

シーフ・プロパティ・グループのサミュエル・シーフ会長は、現在の経済情勢を考慮すると同行がよりハト派的な姿勢をとるのには十分な理由があると述べた。 それでも、主にエスコムエネルギー危機の余波により、低迷する経済にとっては「大きな喜び」と言われており、市場は明るいニュースを必要としている。

「あと50ベーシスポイントは消費者や住宅購入者にとって大きな負担であり、住宅所有者や購入者への直接的な影響は、過去2年間で借入コストが大幅に上昇していることだ」とシーフ氏は述べた。

ルー・ゲフィン・サザビーズ・インターナショナル・リアルティ最高経営責任者（CEO）のヤエル・ゲフィン氏もこの意見に同意し、「南アフリカは14年ぶりの高水準の食料インフレと闘っており、すでにひどい雇用統計はさらに低下し、実質家計所得は減少している」と述べた。

「2021年11月以来、わずか18カ月間で、かなり控えめな200万ランドの債券を保有する住宅所有者は、6,000ランドを超える値上げに見舞われている」と彼女は述べた。

現在の経済的苦境を考慮すると利上げは避けられないが、25ベーシスポイントの方が消費者にとってははるかに優しいだろうと付け加えた。 「状況は維持できず、人々は家や生計を失うことになるだろう」と彼女は語った。

不動産市場の見通し

現在の経済的圧力を考慮すると、多くの専門家は、50ベーシスポイントの引き上げにより不動産市場にさらに大きな圧力がかかり、年内は緩和される可能性は低いと考えている。

シーフ氏は、借入コストの急速な上昇が市場を圧迫していると述べた。 初めて住宅を購入する人の多くは新興中流階級であり、手頃な価格の課題に直面しており、全体的な販売量は減少しています。

これは、FNBの2023年4月の最新の不動産バロメーターで明らかであり、借入コストの高さと消費者のファンダメンタルズの弱体化により、市場活動が引き続き低下していると報告されています。

ただし、状況が改善される余地はいくつかあります。

不動産競売専門会社ハイ・ストリート・オークションズのディレクター、グレッグ・ダート氏は、2024年第1四半期に利上げ終了が見られれば、市場は回復し、おそらく年が進むにつれてさらに勢いが増すだろうと述べた。

さらに専門家らは、まだ調整の余地がある住宅購入者にとって明るい兆しがあると指摘した。

タイソン・プロパティーズのニック・ピアソン最高経営責任者（CEO）は、家計の可処分所得がほぼ毎月減少する中、潜在的な住宅購入者が計り知れないプレッシャーにさらされているという事実に敏感ではあるが、今回の調整で多くの良いことがもたらされる可能性があると依然として楽観視している。

ピアソン氏は、地元の不動産市場は、売主がほとんどの買主が支払う用意がある金額よりも10％から20％高い価格で不動産価格を設定し、不動産が必要以上に長く市場に残っているため、しばらく行き詰まりになっていると説明した。同氏は、今回の利上げは南アフリカの住宅不動産市場が必要とする現実の確認となる可能性があると述べた。

「買い手と売り手の間のギャップが縮まれば、将来的にはより多くの取引が促進される可能性さえあります。 いつもそうです。 市場は1、2カ月は低迷するかもしれないが、より現実的な価格で住宅を売却する準備ができている人が増えれば、市場は再び活発になるだろう」と同氏は述べた。

「現在の金利で購入し、余裕があれば、金利が下がったときに可処分所得が増えるでしょう。利上げは債券の返済に影響を及ぼしますが、良いニュースは、これが長期金利の最後の利上げとなる可能性が高いということです」その間」とベターボンドのクッツェーCEOは付け加えた。

シーフ氏は、その割合は依然として平均の15～16％を下回っていると指摘した。 また、銀行からの強力な支援により、2007 年以来最高の融資環境が続いていることも市場にとって心強いことです。

同氏は「承認率は依然として８０％を超えており、預金要件は依然として８％─１０％程度であり、買い手は金利の譲歩を見つけることができることが多い」と述べた。

「負担が大きい場合は、銀行と協力して、家を守るための解決策を検討してください。 金融機関はあなたの家を欲しがっているわけではなく、債務不履行の結果として広範な法的手続きを経るよりも、むしろあなたが家を維持できるよう支援したいのです」とゲフィン氏は語った。

「逆に、銀行に現金があるなら今すぐ買ってください。 現在、注目に値する物件が入手可能であり、売主は一般に交渉に積極的です」と彼女は付け加えた。

シーフ氏は売り手にとって、利上げを考慮すると住宅価格の伸びが停滞しているため、今すぐに売りたいのであれば価格が正しく設定されていることを確認する必要があると述べた。

読む： 今回の利上げ後、南アフリカでは毎月の債券の支払い額がいくら増えることになるか