Q: 私たちの複合施設の住宅所有者協会 (HOA) は、協会の規則と規制に、憂慮すべき無効な文言を追加しました。 私はあなたのコラムを毎週読んでいて、あなたの意見を聞きたいと思っていました。
私たちの HOA には約 70 台のユニットがあります。 新しい規則の一部は、区分所有者との議論や協議なしに採用されました。 新しい規則では、各区分所有者は、その子供、ゲスト、テナント、ペット、請負業者、およびテナントの子供、ゲスト、請負業者の行為に対して責任を負うと規定されています。 また、区分所有者には、子供、宿泊客、テナント、ペット、請負業者の行為に対して協会を無害に保つことも義務付けている。 規則では、共通要素はユーザーのリスクと責任で使用され、ユーザーは協会に損害賠償の責任を負うことはできないと規定されています。
私が心配しているのは、もし何か起こったときに、この状況では無傷の人は何もできないのではないかということです。 それは合理的ではありません。 区分所有者の犬が誰かを噛んだ場合、犬の飼い主は責任を逃れるべきではありません。 これらの問題を HOA に提起しましたが、無視されました。
A: あなたの質問からすると、ルールを誤解しているのではないかと思われます。 協会の規約では基本的に建物内やその周辺で起きた怪我については協会は責任を負わないと定められているようだ。
あなたの例では、区分所有者の犬が別の区分所有者を噛んだ場合、規則は単にその傷害に対して協会が責任を負わないと規定しているだけです。 咬まれた飼い主は、犬の飼い主を訴えることができる（または彼らが望むことを何でもすることができる）。ルールは、咬まれた人がその咬傷を理由に協会を訴えることができないと述べているだけです。
怪我をした人は犬の飼い主を訴えることができます。 この規則は、所有者、テナント、ゲスト、またはその他の人々が建物に来たとき、または協会の敷地に来たときに、協会を紛争から遠ざけることを目的としているだけです。 意図的に間違ったことをした場合、協会が責任を免れることができるかどうかは疑問です。 そして、協会がその所有者を不正行為から守ることもできるとは思えません。
新しいルールを深読みしすぎている可能性はありますか? ところで、あなたと建物の他の共同所有者は、取締役会で HOA に賛成票を投じました。 あなたはこれらの人々に HOA を世話し、管理するための広範な権限を与えました。 これらの責任には、合理的な規則や規制を通過させる権利が含まれます。
HOA 理事会の権限を制限したい場合は、まず施設の管理文書を確認することから始めます。 HOA の理事会の権限の限界について説明しているセクションを見つけてください。 何ができるのか、何ができないのか、いつすべての所有者に通知を送信する必要があるか、いつ新しいルールを可決するか古いルールを変更するかを説明する必要があります。 管理文書によって他のガイドラインが理事会に定められる場合もあります。
HOA の多くの管理文書により、理事会は規則や規制を可決することができます。 多くの場合、管理文書 (または州の規制) では、理事会が事前に提案された規則の草案を配布することが求められます。 また、取締役会が新しい規則について投票する会議の前に、オーナーにそれらの規則を検討する時間を与えるよう求められる場合もあります。
このプロセスは管理文書に記載する必要があります。 取締役会が事前に規則案を配布するよう要求されていたにもかかわらず、配布されなかった場合、それらの規則は無効になる可能性があります。 そうは言っても、理事会が規則を可決するために使用したプロセスと、理事会が管理文書の要件や協会に適用される可能性のある州の規制に準拠しているかどうかを必ず理解する必要があります。
そして、私たちのコラムの多くで述べているように、あなたの状況に特有の詳細な情報が必要な場合は、自治会との問題を専門に扱う弁護士に専門的なアドバイスを求めることをお勧めします。 コラムをお読みいただきありがとうございます。
(Ilyce Glink は、『初めて住宅購入する人が尋ねるべき 100 の質問』 (第 4 版) の著者です。彼女は、ファイナンシャル ウェルネス テクノロジー会社 Best Money Moves の CEO でもあります。サミュエル J. タムキンは、シカゴを拠点とする不動産投資家です。不動産弁護士。Ilyce と Sam には、彼女の Web サイト (ThinkGlink.com) から連絡してください。)