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2024-07-29 12:05:00
新たに義務化された契約は、 3月の裁判所の和解 消費者擁護団体は、この協定により、売主のエージェントが買主のエージェントに住宅販売手数料の半額を支払う慣行がなくなることを期待している。この自動分割の廃止を支持する人々は、買主が自分のエージェントに支払うことで交渉が促進され、手数料の引き下げにつながることを期待している。
現在、不動産業者団体が配布している契約書のテンプレートでは、現在のように売り手だけでなく買い手も手数料の一部を支払うことになる。しかし、消費者擁護団体は、買い手の多くは、仲介業者が署名を求める法的文書を精査する能力がなく、業界の慣習に翻弄されることになるのではないかと懸念している。
「正気な人間なら誰もこれらの書類を読んでいない」と、十数種類の新しい契約書テンプレートをレビューしたバッファロー大学の法学教授タニヤ・モネスティア氏は言う。
司法省は明らかに新しい契約書に注目している。モネスティエ氏は、司法省が7月に、カリフォルニア州協会が起草したものを含む複数の州協会が発行した契約書について送ったメモに返答したと述べた。さらに、カリフォルニア州不動産協会の顧問弁護士ブライアン・マンソン氏は、 6月21日の業界誌インマンの記事 協会は同省から問い合わせを受けた。
同協会の広報担当者ロータス・ルー氏はマンソン氏の発言を認めた。司法省はコメント要請に応じなかった。
たとえば、モネスティエ氏は、カリフォルニア州不動産業者協会の草案は「難解で、複雑で、まとまりがなく」、理解不能なほどだったと述べた。「それは意図的なものだと思います」と、全米消費者連盟の要請でカリフォルニア州のテンプレートを評価したモネスティエ氏は述べた。
6月の声明で協会はモネスティエの 評価、彼女を呼び出す このフォームは「見当違い」、「不合理」であり、カリフォルニア州法に十分精通していないと批判されている。同団体は、擁護者の懸念に対処するためにいくつかの変更を加えたと同団体は述べた。
マンソン氏はワシントンポスト紙に対し、同団体は契約案の作成に何カ月も費やし、いくつかの変更を加えたと語った。
マンソン氏は電子メールによる声明で、「改訂されたフォームは大幅に簡素化されており、不動産業者の助けを借りて消費者が理解しやすく透明性が高まっている」と述べた。
ポスト紙は、8 つの州の不動産業者団体が作成した契約書テンプレートやその他の業界ガイドラインを検討しました。また、弁護士、不動産業者、消費者擁護団体、その他業界に詳しい人々から契約書草案に対するフィードバックを求めました。
業界の中には、買い手との契約を義務付けても手数料にほとんど変化はないと考える者もいる。手数料は通常、販売価格の6％で、うち3％が売り手側の不動産業者、3％が買い手側の不動産業者に支払われる。NARとその関連団体は、手数料は常に交渉可能であり、多くの買い手側の不動産業者はすでに顧客に事前契約に署名するよう求めている、と述べている。
フィラデルフィア地域の不動産仲介会社の代表、エドワード・ロジャーズ氏は、新規則が施行された後も、買い手側の交渉はまれになると予想していると述べた。「交渉は起こるとは思いますが、頻繁に起こるとは思いません」と同氏は語った。
ロジャーズ氏は、手数料を売主側が全額負担することは、新規の住宅購入者にとって有益だと述べた。「私たちの市場には、初めて住宅を購入する人や、住宅を購入しようとしている中流階級の労働者世帯が多くいますが、彼らには手数料を支払う余裕がまったくないか、あるいは貯蓄がないかもしれません」
ロジャーズ氏は、この変更は最終的に仲介手数料のプロセスの透明性を高めることで業界と消費者に利益をもたらすだろうと述べた。同氏は住宅購入者に対し、署名する前に仲介業者と新しい契約内容を確認し、十分に理解するようアドバイスした。
南カリフォルニアの不動産業者イアン・フィリップス氏は、分かりやすい契約書の重要性を強調した。同氏の仲介業者は長年、買い手と仲介業者の契約書を使用してきたが、カリフォルニア不動産業者協会の買い手契約書の当初の草案は、その長さとわかりにくい言葉遣いで「悪夢」だったという。
「特に、これまで一度も住宅を購入したことのない人にとっては、多くの疑問を抱くことになるでしょう」と彼は語った。
消費者擁護団体は、住宅購入者が仲介業者と契約する前に、何に同意するのか理解することが重要だと述べている。「理解しやすい契約は、購入者に力を与え、仲介業者との関係を変える力がある」と、消費者擁護団体である米国消費者連盟のシニアフェロー、スティーブン・ブロベック氏は述べた。
同団体は、ブローカーとその顧客にはいつでも違約金なしで契約を解除する権利を与えるよう勧告している。ブローカーの手数料もドルまたは時間当たりの料金で明確に記載されるべきであり、追加料金があれば販売時に支払われる手数料から差し引くべきだと同団体は述べている。
ブロベック氏の団体はまた、売り手が買い手側の仲介業者の手数料を支払うことを含む売り手側の譲歩は、仲介業者ではなく買い手側自身によって承認されるべきであると主張している。消費者連盟はまた、強制的な調停や仲裁条項にも反対している。
ワシントン・ポスト紙が確認した契約案の中には、住宅購入者を不安にさせるような高額な手数料やその他の条項が含まれているものもあった。
オレゴン州の草案では、正式なオファーを出した後に買い手が契約を破棄した場合、2,500 ドルの賠償金を請求すべきであるとしている。テキサス州の草案では、取引が成立しない特定の状況において、顧客は「顧客が債務不履行でなかった場合にブローカーがこの契約に基づいて受け取るはずだった補償額」を支払う責任を負うとしている。
バッファロー大学の法学教授モネスティエ氏は、自分の過失で契約を破棄する住宅購入者は 預金額を超えて数万ドルの負債を負う可能性がある。「この債務不履行条項の影響を理解できる消費者はいないだろう。…彼らにとっては全くの驚きとなるだろう」と彼女は語った。
テキサス不動産協会の顧問弁護士ロリ・レヴィ氏は「購入者の行為が契約違反のレベルに達し、ブローカーが契約に基づいて補償を受けることができるような限定的な状況があるかもしれない」と述べ、住宅を購入しないことは一般的に契約違反には当たらないと付け加えた。
一方で、この契約によりNAR協定の中心部分が損なわれるのではないかと懸念する人もいる。
現行制度では、不動産業者は、売り出し物件を全国規模で集めた同組織の複数物件情報サービス（MLS）に住宅を掲載する際に、購入者代理人と手数料を折半することを頻繁に提案している。今回の訴訟和解により、こうした報酬提案をデータベースのリストに含める慣行はなくなる。
支持者たちは、購入者代理人が従来の手数料の分配を受けられなくなると、自らの顧客と料金交渉せざるを得なくなると主張している。州の不動産業者団体による新しいテンプレートには、住宅購入者が自らの不動産業者に支払うという規定があるが、契約では購入者代理人が MLS の外部の売り手から直接支払いを受けることも認められる可能性がある。
「NARの和解案には、住宅販売者がMLS外の購入者ブローカーに報酬を支払うことを禁じる条項はない」とフロリダ不動産業者協会の外部反トラスト顧問ニック・ガリオ氏は述べた。「こうしたオファーは、住宅に対する購入者の関心を高め、住宅販売者の利益を向上させる競争促進策だ」
モネスティエ氏によると、テキサス州の契約案の１つでは、手数料が単に「ボーナス」に置き換えられ、購入者の代理人が売り手から徴収できるようになっているという。
テキサス不動産協会の顧問弁護士レヴィ氏は、ボーナスに関する文言は、報酬に関する透明性を提供することで買い手に主導権を与えると述べた。草案には、ボーナスは顧客からの書面による許可がある場合にのみ提供できると記載されている。
「この書類は、買い手のブローカーが稼ぐ金額を明らかにし、ボーナスに同意するかどうかを顧客に決定権を与える」とレヴィ氏は語った。
フロリダ州のテンプレートには、ブローカーが不動産所有者から「別途報酬」を受け取ることができると明記されている。ガグリオ氏は、外部報酬の規定は「NAR和解とは何の関係もない」とし、「ブローカーが買い手と売り手に別々のサービスを提供するという一般的な状況を反映しているにすぎない」と述べた。
消費者擁護団体が提起した懸念の一つは、新たなテンプレートには買い手と売り手が共謀できる回避策が含まれており、実質的には双方の仲介業者が住宅販売価格の3%を受け取るという現在の業界標準を維持するのではないかという点だ。
あ 2024年夏のニュースレター ジョージア州不動産業者協会は、会員は個人のウェブサイトに物件情報を載せ、例えば購入者の仲介業者への報酬の支払い方法についての声明を載せたり、購入者の仲介業者への報酬については触れずに「決済費用」として一定額の金銭を約束するMLS物件情報を使用したりすることができるとしている。
草案の文言は、不動産業界は概ね現状維持になるだろうという一部の不動産業者の予測と一致している。一部のルールは異なるかもしれないが、「ビジネスは通常通りになるだろう」と、カリフォルニア州の不動産業者フィリップス氏は語った。
#住宅購入者向けの新しい契約は複雑さで批判を浴びる