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2024-06-06 01:03:53
シンガポールの商業用不動産市場は、世界的な景気後退の中で、一つの大きな例外を除いて目立った存在となっている。
シンガポールの中央ビジネス地区にひしめく高層ビル群からわずか9マイルのところに、71ヘクタール（175エーカー）の敷地があり、この都市国家が新たなビジネス拠点を作ろうとする取り組みの好例となっている。チャンギ・ビジネス・パークは「東洋のCBD」と呼ばれ、IBMやアドバンスト・マイクロ・デバイセズなどの大手IT企業にとって大きな魅力となっている。JPモルガン・チェースからシティグループまで、世界的な銀行もバックエンドスタッフをここに配置している。
このビジネスパークは現在急速に空室化しており、シンガポール政府の綿密な都市計画と、東南アジアの島国で外国企業に地域事業を拡大させようとする取り組みに打撃を与えている。不動産コンサルタント会社クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが追跡している同パークの商業施設10棟の全体的な空室率は、過去3年間で2倍以上に増加し、40％近くになっている。
この開発の苦境は、世界的なハイテクおよび金融業界のレイオフと、パンデミック以降の在宅勤務の推進が、世界で最も魅力的な金融ハブの一つで強力な政府支援を受けているプロジェクトをも圧倒していることを示している。チャンギの苦境は、今年初めに主要オフィス賃料が15年ぶりの高値に急騰し、ビルがほぼ満室となっているシンガポールの混雑したダウンタウンとは対照的だ。
チャンギにある同名のビル2棟、計12階建てを占有していたIBMは、プライベートな事柄について話しているとして匿名を条件に、その存在を2フロアに縮小したと事情に詳しい関係者が語った。UBSグループは、占有していた11万平方フィート（1万220平方メートル）以上のスペースを半分以下に縮小した。不動産情報によると、同パークに2棟のビルを所有するスタンダード・チャータードは、少なくとも5万8000平方フィートのオフィススペースがある2フロアの賃貸を模索している。
最近チャンギを訪問した際、いくつかの建物のモダンなガラス張りのファサードの外側に「貸し出し中」の看板が貼られていた。その中には、政府機関JTCが所有するIBMが以前入居していたスペースも含まれていた。手入れの行き届いた庭園とジムを備えた7階建ての開発物件ハンザポイントは、UBSの規模縮小後、2023年末時点で入居率はわずか36.5％だった。以前はほぼ満室だった。スイスの銀行はコメントを控えた。
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ハンザポイントは、シンガポール最大の商業地主の1つであるキャピタランド・アセンダス・リートが所有している。この不動産投資信託が所有する同パーク内の230万平方フィートを超える賃貸可能スペースの全体的な稼働率は、4年前の約94％から2023年末で約76％に低下している。事情に詳しい情報筋とオンラインのプロモーションキャンペーンによると、チャンギやその他の不振のビジネスパークユニットの一部は、「2年契約で3年分」の割引価格で提供されており、これはテナントが新たに3年間の賃貸契約に署名すれば1年間の家賃が無料になることを意味する。
同REITの広報担当者は、チャンギ・ビジネス・パークの見込み客と協議中であり、潜在顧客や既存テナントと関わるために幅広いインセンティブを導入していると述べた。同社の全体的な事業スペースとライフサイエンスポートフォリオの占有率は、国内の産業平均を上回っていると広報担当者は述べた。
スタンダード・チャータード銀行の広報担当者によると、シンガポールは依然として同行にとって重要な国際拠点であり、同行のスタッフの80％以上が柔軟な勤務形態を採用している。同氏は、同行はチャンギ・ビジネス・パークとダウンタウンのマリーナ・ベイ・ファイナンシャル・センターで大きな存在感を維持していると述べた。MBFCに3フロアを保有するIBMは、現地での業務に引き続き注力しており、近年のチャンギでのスペースの「最適化」は、ハイブリッドな勤務モデルとマネージド・インフラ・サービス事業のスピンオフによって形作られてきたと述べた。
「チャンガロール」
シンガポールのビジネスパークの所有者が直面している課題は世界の他の地域のものと同様だが、不動産のマーケティングを困難なものにしている地域特有の問題もいくつかある。
1990年代初頭に構想されたチャンギビジネスパークは、島の西部に新しいCBDを開発する計画を含む、当局による数十年にわたる地方分権化運動の一環である。このパークは、世界で最も利用者数の多い飛行場の1つであるチャンギ空港と、国内最大の展示会場の間に位置する。
しかし、シンガポールの中心部で暮らすことを好むホワイトカラー労働者にとって、このビジネスパークは依然として遠く離れた場所だ。匿名を条件に取材に応じたある銀行員は、公共交通機関で通勤するのに片道少なくとも90分かかり、料金は約2ドルだと語った。タクシーや配車サービスを利用すれば、時間は半分以下だが、ピーク時には45ドルもかかることもあると彼女は付け加えた。
通勤を楽にするため、スタンダード・チャータードなどの企業は、スタッフを市内の拠点や地下鉄の駅からチャンギまで送迎するシャトルバスを手配している。シンガポールは島の端から端までの移動時間を大幅に短縮するため、新しい地下鉄路線を建設中だが、完成までには何年もかかる。
チャンギ・ビジネス・パークは、ビジネスニーズを満たすために外国人労働者を誘致する都市国家に対する市民の不安の的ともなっている。同パークでは技術業務が主流で、ある大臣がかつて「インド人駐在員が集中している」と述べたように、一部の地元住民は同地区を「チェンナイ・ビジネス・パーク」または「チャンガロール」と呼んでいる。
シンガポール当局は近年、就労ビザ保持者の最低賃金引き上げなど、移民政策を厳格化している。これにより企業の雇用コストが上昇し、企業は近隣のマレーシアなどより物価の安い国に地域のバックエンドスタッフを駐在させることを検討せざるを得なくなった。賃貸契約更新の協議に詳しい情報筋によると、一部の銀行は、地主に事業用スペースの賃料を値下げさせるための交渉戦術として、マレーシアへの移転をちらつかせている。
他の地域では、新たな供給が市場にさらなる打撃を与えることになりそうだ。シンガポール北東部でJTCが開発した50ヘクタールのビジネスパーク、プンゴル・デジタル・ディストリクトは、今年後半から段階的にオープンし始める予定だ。チャンギの不動産のマーケティングに携わるある情報筋は、この新しいスペースの影響は、すでに死にかけている患者を死に至らしめるようなものだと述べた。
JTCは、プンゴルプロジェクトはビジネスパークの魅力を維持するための取り組みの一例であると述べた。「古い住宅地の空室が増えているように見えるが、これは特定のセクターの本質的な弱さを反映しているとは考えていない」と同機関は述べた。
投資家の不満
不動産コンサルタント会社コリアーズ・インターナショナル・グループがまとめた政府データによると、シンガポールのビジネスパーク全体の空室率は第1四半期に約22％に上昇し、ここ10年以上で最高水準となった。グーグルの親会社アルファベットは、市内中心部の外れにあるビジネスパーク、メープルツリー・ビジネス・シティの約6万平方フィートのスペースを放棄した。グーグルの広報担当者は、同社は不動産投資がハイブリッド労働力の現在および将来のニーズに合致するよう努めていると述べた。
投資家の信頼は打撃を受けている。事情に詳しい関係者によると、昨年以来、別のリートであるメープルツリー・インダストリアル・トラストは、チャンギにあるザ・シグネチャーと呼ばれる9階建てのビルを含む、シンガポールのビジネスパーク資産3件（5億3,300万シンガポールドル相当）の売却を模索している。国営投資家テマセク・ホールディングスが支援する同リートの広報担当者はコメントを控えた。
地元の不動産開発業者フレイザーズ・プロパティーは最近、工業団地の中心部にあるサービスアパートメントとホテルの複合施設を売却する契約を締結したが、最高経営責任者のパノテ・シリワダナバクディ氏は、その理由の一部は工業団地とビジネスパークが現在直面している「構造的な課題」にあるとしている。
確かに、チャンギは最近、ある程度の成功を収めている。ジュリアス・ベア・グループは4月、メープルツリー・ビジネス・シティから700人近いスタッフをビジネスパーク内の7万5000平方フィートを超えるより広いスペースに移転したと発表した。このスイスの資産管理会社は、シンガポールのマリーナベイ地区にもオフィスを構えている。
残りの空きスペースでは、入居者探しが続いている。IBMビルのかつて人が住んでいたフロアは静まり返っている。あるフロアには、2022年末までにスタッフに退去を求める埃っぽい看板が掲げられ、別のフロアには依然としてキュービクルと家具はあるものの、人がいない。ブルームバーグ
#世界的なテクノロジー金融業界のレイオフの影響でチャンギビジネスパークが空っぽに