不動産市場は夏の終わりに急騰するのでしょうか?

リーズでは、初めての家を購入しようとしているサイモン・ゴールディングさんは、 住宅ローン市場 変化しています。4月に彼は、住宅価格の26％相当のローンを5年間固定金利4.9％で提供された。先週、適切な物件を見つけた後、彼は37％相当のローンを5年間固定金利4.05％で借りることができた。「とにかく早く契約を済ませたい」と語るゴールディングさんは、提示された新しい金利に満足しており、この家を逃したくないと思っている。新たな危機感を抱いているのは彼だけではない。イングランド銀行が 基本料金を引き下げる 8月1日に5％に上昇したが、ライトムーブを通じて不動産業者に連絡する買い手の数は前年比で5分の1増加しており、大手住宅ローン貸し手は金利を大幅に引き下げており、場合によっては複数回引き下げている。今週、ネイションワイド、TSB、バークレイズ、HSBCはいずれも、主要金利のさらなる引き下げを発表した。 価格戦争 貸し手間の対立が激化した。1年前なら、彼がその家に入札するはずはなかっただろう。住宅ローンの金利が高すぎたのだ。マネーファクトによれば、3か月前、ローン対価値比率（LTV）75％までの住宅購入に対する市場最高の5年固定金利住宅ローンは4.44％だった。木曜日には3.94％だった。25年の期間で75万ポンドの住宅ローンの場合、月々の支払額が200ポンド以上削減されることになる。「銀行は多くの商品の返済能力基準を標準変動金利で計算しているが、イングランド銀行の決定以来、金利は下がっているため、借り手はより高額の住宅ローンも組めるかもしれない」と住宅ローンブローカーのジョン・チャーコルのシニアテクニカルマネージャー、レイ・ボールジャー氏は言う。しかし、これは英国の不動産市場に活力を与えることになるのでしょうか？それとも、根底にある住宅購入の制約により、今後しばらくは売買が低迷し続けるのでしょうか？住宅ローン金利の低下はすでに購入者の 借り入れを行っている。サヴィルズ・プライベート・ファイナンスのプライベートオフィス責任者、マイク・ボールズ氏は、変動金利商品は、勤務ボーナスや投資資産の売却による臨時収入があった場合に手数料無料で早期返済できるため、裕福な住宅所有者の間で長年人気があると言う。「しかし、8月1日以降、固定金利プランが魅力的になり、多くの顧客が乗り換えについて相談するために電話をかけてくるようになった」と彼は言う。シティのトレーダー、ジョナサンは、昨年12月から借り入れていた100万ポンドの変動金利住宅ローンを移行し、首都に250万ポンドで住宅を購入したばかりだ。彼は住宅ローン金利が下がると信じているが、現在はHSBCに5年固定金利3.84%のローンを申し込んでいる。金利が再び上昇する可能性があると彼が考えれば、彼はすぐにこの申し出を受け入れるつもりだ。「現在は様子見ですが、インフレリスクはまだあります。ですから、もしセンチメントが変わったら、仕事柄、真っ先にそのことを聞き、5年間は投資するつもりです」と、実名を明かすことを拒否したジョナサン氏は言う。 「金利が『3』台に入ると、富裕層は『税引き後でもそれ以上の利益が得られるので、また借り入れるのが賢明だ』と考える」とナイト・フランク・プライベート・ファイナンスのサイモン・ギャモン氏は言う。他にも理由があると彼は付け加える。「新労働党政権が増税の明確な意図を示していることから、相続税が上がるのではないかとの懸念が高まっています。自宅を担保に借り入れをすれば、死亡時に相続税の課税額が減るので、より合理的です」と彼は言う。政府の税制案は、10月30日に発表される財務大臣の最初の予算で明らかになる。主流市場では、買い手が金利の低下を予想しているため、2年固定金利の魅力が高まり、5年固定金利の魅力は薄れています。7月には、ジョン・チャーコルの顧客の55％が2年固定金利を選択し、5年を選んだのはわずか30％でした。確かに、相対的に見れば、買い手は金利が最高だったときよりも少し有利になっているが、住宅価格と収入の間には依然として大きな隔たりがある。サム・トンプソンと彼のパートナーは、2人ともリモートワークで、イギリス国内のどこにでも住むことができ、グラスゴーで最初の家を購入しようとしており、最大25万ポンドを借りて、最大30万ポンドの物件を購入する予定だ。5年ローンなら金利が低くなるが、3年ローンのほうが柔軟性が高いとトンプソンは言う。「私たちは必ずしもそこにずっと住むつもりはありません。ローンを残さずに引っ越す方が楽です」と彼は言う。しかし、短期固定金利への好みがいつまで続くかは不明だと、住宅ローン仲介業者コレコのマネージングディレクター、アンドリュー・モンレイク氏は言う。同氏によると、8月1日以降、大手金融機関による最近の金利引き下げを受けて、5年契約について問い合わせる顧客が増えており、同氏はこれが最も賢明な方法だと考えている。固定期間契約の価格設定に金融機関が用いるスワップ市場では、2年後には基本金利が3.5％になると予想されている。「つまり、2年間の固定金利戦略は、貸し手が将来の銀行金利引き下げを転嫁し、インフレが急上昇せず、リズ・トラスのような国内の混乱が再び起こらなければ、長期的には節約になるということを意味する」とモントレイク氏は言う。「多くの「もし」がある」 「短期ローンのデメリットは、間違った決断をしてしまうことです」とロンドンの高級住宅ローンブローカー、デイビッド・ワイズ氏は言う。「長期ローンを組むということは、将来の返済額がいくらになるかを知るということです。 [very rich] それは価値のあるクライアントです。」起業家のウィル・クラークさん（27歳）とパートナーは、購入価格の85％を借り入れてケントに最初の家に引っ越したばかりだ。2つの事業を経営する中で財政的に不安定なため、彼は5年固定金利の住宅ローンの予測可能性を好んでいる。特に住宅ローン金利が下がるかどうかは不確実だからだ。 「こうすれば、何が起こっても支払いが払えると分かります」と彼は言う。「確かに、住宅ローン金利が下がるのを待つこともできましたが、上がる可能性もあるので、 [our mortgage] 長期的にはコストがさらに高くなるでしょう。」長期的な視点：ウィル・クラークは5年ローンを選択した © ハリー・ミッチェル/FT不動産業者は確実に金利の低下を期待している 晩夏の急増に弾みをつけるためだ。ロンドンから高額住宅への移転を希望する顧客を専門とするバッキンガムシャーの不動産仲介業者、チルターン・リロケーションを経営するシャロン・ヒューイット氏は、8月1日以降、問い合わせが著しく増えたと語る。「選挙が終わり、人々の見通しはより明確になり、金利引き下げはより楽観的な経済見通しを示している」と彼女は言う。 「市場の基盤を築き、 [buyers] イングランド銀行の決定を受けて1週間で2軒の住宅を650万ポンドで売却するのを手伝った英国の不動産購入エージェント、ヘンリー・プライアー氏は「購入を約束するのは難しい」と語る。「イングランド銀行の決定を受けて購入のリスクが減ったように感じる」 [the cut]「経済全体がより安定し、住宅価格がより予測しやすくなり、雇用の安定がより確実になるはずだ」と彼は言う。英国王立測量士協会は8月8日、不動産業者を対象にした月例調査で7月に「今後の販売量が大幅に増加する」ことが示され、回答者の多くが短期および今後1年間で販売数と価格がともに上昇すると予想していると発表した。ズープラによると、住宅価格は7月までの1年間で前年比1.4％上昇しており、2024年には年間2.5％の上昇を予測している。2年固定金利住宅ローンの平均コストが6.29％だった11月時点では、ズープラは2024年の住宅価格が2％下落すると予測していた。ズープラの調査責任者リチャード・ドネル氏は、今年の住宅販売は2023年より10％多い110万件に達する見込みだと語る。金利引き下げ前の数週間で関心が高まっていたとモントレイク氏は言う。「人気のエリアではすでに需要の増加が見られていました」。7月、彼の顧客の1人は、フラムのファミリーハウスに「最高かつ最終的な」入札を行った5社のうちの1社だった。その2日後、その家は185万ポンドで売りに出され、顧客は195万ポンドで入札し、家は200万ポンドで売れた。 「1年前なら、彼がその家に入札するはずがなかったでしょう。住宅ローンの金利があまりにも高すぎたのです」とモントレイク氏は言う。他の購入者は、最近の銀行の融資削減により購入計画を棚上げし、代わりにより良い条件を待つようになった。ロンドンに複数の住宅を所有するヘザー・カゼミエさんと夫は1月、5年固定金利3.94％で70万ポンドを確保し、カナリーワーフの128万5000ポンドのマンションを購入した。 最後の瞬間、夫婦は建物の必須工事に今後数年間でさらに10万ポンドの費用がかかる可能性があることに気づき、撤退した。「[Interest rates] 「今は正しい方向に向かっています。実行しなくてよかったです。6か月や1年待っていたら、5年間も支払いを続けなければならなかったでしょうから」と彼女は言う。彼女と夫は家探しを保留にしており、家を買うこともないかもしれない。 しかし、スワップ市場の価格設定と今後の金利引き下げの予想時期から判断すると、今後2年間の住宅ローン金利の低下には限界がある。「今回の金利引き締めサイクル以前の水準に戻ることは絶対にない」とオックスフォード・エコノミクスの英国担当チーフエコノミスト、アンドリュー・グッドウィン氏は語る。同氏は、住宅ローン金利は2027年までに4％前後で安定し、その頃には銀行金利は2％になると予測している。「年末までに住宅ローン金利がどの程度下がるかはまだ不明だが、インフレと基本金利の見通しに大きく左右される」とドネル氏は言う。©ベネデット・クリストファニ現在または将来住宅を所有する大勢の人々にとって、これは住宅をより手頃な価格にすることにはあまり役立たず、夏の住宅購入急増の見通しを制限することになる。「確かに、相対的に見れば、金利がピークだった頃に比べると買い手は若干有利になっているが、住宅価格と収入の間には依然として大きな隔たりがある」とシンクタンク、リゾリューション財団の上級エコノミスト、カラ・パチッティ氏は言う。ONSによると、この比率は2021年のピークからは低下しているものの、住宅価格はイングランドのフルタイム労働者の平均収入の8.3倍のままである。初めて住宅を購入する人にとって、家賃の上昇（Zooplaによると、6月までの1年間で5.7％上昇）と高インフレが頭金を食いつぶし、賃金上昇によって生まれた貯蓄機会を奪っている。「だから、住宅ローンがもっと手頃になったとしても、頭金を貯めるために [remains] 「これは本当に大きな制約です。人口の大部分は、住宅購入の階段を上るにはまだまだ遠いのです」とパチッティ氏は言う。ドネル氏によると、金利引き下げ後の週の契約販売は前年比5％増だったが、その後1年前の水準に戻ったという。「住宅購入の面ではまだ大きな制約がある」と同氏は言う。「これが転換点だとは思わないし、振り返って『ああ、基本料金の引き下げが売上にどんな影響を与えたか見てみろ』と言うようなこともないだろう」 #不動産市場は夏の終わりに急騰するのでしょうか
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