高齢の住宅所有者が自分の資産の一部にアクセスしたい場合、複数の選択肢があります。
もちろん、住宅を売却することは一般的に望ましいことではありません。キャッシュアウトによる借り換えも、退職者にとって賢明な手段ではありません。借り換えは住宅所有者に必要な毎月の支払いを負担させるだけでなく、過去 10 年間に借り換えを行った住宅の金利は通常より高くなります。
住宅資産転換住宅ローン（HECM）と住宅資産信用枠（HELOC）は、住宅資産を活用して退職後の流動性を高めたいと考えている高齢の住宅所有者に残された主な選択肢として残っています。それらを定義して比較してみましょう。
ホームエクイティ転換モーゲージ (HECM): HECM により、62 歳以上の住宅所有者は、住宅ローンの毎月の元金と利息の支払いを必要とせずに、住宅の価値の一部を活用することができます。* HECM の借り手の多くは、利用可能な資金の一部をオープンな信用枠に残しておきます。
ホームエクイティ信用枠 (HELOC): HELOC には年齢制限はなく、金融機関や地元銀行を通じて提供されます。また、住宅所有者は、定められた期間に限り、住宅の価値の一部を引き出すこともできます。毎月の住宅ローンの元金と利息の支払いも必要です。
主な違い
どちらの商品も、住宅所有者は自宅を所有し、住み続けながら、住宅価値の一部を借りることができます。どちらも借りた金額に対して利息がかかりますが、類似点はそこまでです。
HECM は前払い手数料が高くなりますが、ほとんどすべてがローンに組み込まれます。そこから、HECM には従来の HELOC の利点に加えて、ここに挙げるいくつかの重要な利点が追加されます。
- HECM は現在、より低い金利を提供しています
- HECM では毎月の元金と利息の住宅ローンの支払いは不要*
- HECM の満期日は、すべてのローン条件が満たされている限り 150 歳です。
- 住宅価値が下落した場合でも、HECM 融資枠を凍結、減額、または廃止することはできません。
- HECM の信用枠はローン残高と同じ割合で増加し、借入力が増加します
HECM は柔軟な返済構造を備えているため、一般に退職後に合理的な選択肢となります。これにより、退職者に必要な管理、独立性、安全性が与えられます。さらに、退職後の早期にリバースモーゲージの信用枠を確立することで、未使用の資金が増加し、借り手の年齢が上がるにつれてその重要性が高まります。
2024 年 10 月の更新
9月の前回の金利更新以来、HECMの期待金利を計算する10年間のCMT週平均は29ベーシスポイント上昇しました。新しい週間平均 (4.06%) を貸し手のマージンに追加し、2024 年 10 月 16 日から 10 月 21 日までの新規 HECM 申請に対する実効期待金利が算出されます。
週平均 1 年 CMT が貸し手の証拠金に追加され、見越利息の計算に使用されます。 1 年の CMT がまさに先月の位置にあることがわかります。その結果、10 年と 1 年のスプレッドは縮小しました。 2022年7月以来続いてきた金利の反転は間もなく終わる可能性があるようだ。
*借り手は、固定資産税、住宅所有者保険、HOA会費などを含むすべての不動産料金を支払い続けなければなりません。
グラフィックはダン・ハルクイスト氏による。このコラムは必ずしも次の意見を反映するものではありません。 ハウジングワイヤーさんの リバースモーゲージデイリー そしてその所有者たち。
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