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2024-02-03 15:00:00
カナダで最も高い高層マンションの 1 つから裸地に至るまで、カナダ全土の住宅開発プロジェクトが管理下に置かれることが増えています。
専門家らによると、金利の上昇、建設コストと遅延、不動産市場の低迷などが、財政的ストレスにさらされるプロジェクトの頻度の増加につながっているという。
不動産会社CBREの土地サービスグループの副会長、マイク・チェンストホウスキー氏は、「1年前はおそらく1か月に1回、2か月に1回の電話だったが、今では1週間に1回の電話になっている」と語った。
管財人制度は、担保付きの貸し手にとって、不動産を管理し、清算するか資産の価値を最大化する人を裁判所に任命させるための方法です。
CBREは最後の手段と思われがちだが、複数の住宅ローンや関係者が関与する大規模な建設プロジェクトが問題に陥り始めたため、管財人が増加している。
同社の土地サービスグループのエグゼクティブバイスプレジデント、ローレン・ホワイト氏は、「建設中のこれらのプロジェクトは価格があまりにも高騰しており、資金が足りなくなっている」と語った。
オンタリオ州キッチナーの場合も同様で、債権者が4棟のタワーとして計画されているエレベート・コンドミニアム・プロジェクトの所有者に対して管財権を申請した。
10月に申請が行われるまでに、建設作業員はすでに現場から立ち去り、工事は80％完了したが天候を完全に防ぐことはできなかった。 12月の報告書によると、受取人の注文が完了した時点で所有者らの銀行預金はわずか300ドルで、1億ドル以上の負債を抱えていたことが判明した。
他のプロジェクトはそこまで進んでいません。
債権者 計画されている55階建てのタワーマンション バンクーバーのダウンタウンでは、8,200万ドルを超えるローンの返済を求めているBMOを含む、1月中旬に管財人を申請した。
一部のプロジェクトでは、建設がほぼ完了した後でもトラブルが発生します。 Duca Financial Services Credit Union Ltd.は1月19日、トロントのヘイゼルトンアベニュー128番地にあるミズラヒ社のコンドミニアムプロジェクトに対して、1,600万ドルの融資の返済を求めて申請を行った。
チェンストホフスキー氏によると、最大手開発業者は依然として資金を確保できるのが一般的だが、小規模開発業者は、よく頼りにしている第二層の金融業者がより慎重になっているため、より多くの資金を調達することが困難になっているという。
「ですから、借金の返済期限が来ると、少し難しくなります。」
オンタリオ州ではここ数カ月で大部分の管財人が増えているが、この1年でこのプロセスはニューブランズ州セントジョンの歴史ある銀行の建物からウィニペグの火災に見舞われたアパートに至るまであらゆるものに適用された。
ホワイト氏は、これらのプロジェクトが抱えるあらゆる課題と遅延の可能性を考慮すると、高層ビルの建設が特に増加していると述べた。
「その多くは、開発プロセスの長さと複雑さを認識していなかったという管理ミスによるものです」と彼女は言う。
ミズラヒ社も開発中のトロントで建設中の84階建てビル「ザ・ワン」は、おそらく最近管財人に直面している最も注目を集めたプロジェクトだろう。
10月に提出された裁判所文書によると、開発業者は17億ドルの負債を抱えており、建設は2年以上遅れ、予算を6億ドル以上超過して完成すると予想されている。
その他の注目すべき動きとしては、債権者らが11月、ヴァンダイク・プロパティーズによるトロント都市圏の1,700戸以上をカバーする少なくとも5つのプロジェクトに管財人制度を導入するよう求めており、一部はすでに建設中で、請求された債務は2億ドルを超えている。
「極端な法的救済」
管財人制度は、借り手が債務不履行に陥り始めた場合に、担保付債権者が資金を回収できる可能性のある手段として利用できるものです。
グラント・ソーントンの再構築業務パートナーであるダン・ウートン氏は、プロセスの焦点は価値を最大化することであり、そのため、ザ・ワンの場合のように既存の開発者とプロジェクトを完了することを意味する可能性もあれば、単に次のように販売しようとすることを意味する可能性もある、と述べた。は。
貸し手は通常、借り手に協力しようとするが、そのルートが実行されるまでに複数回の支払いが滞ることがよくあるとウートン氏は述べた。
「管財人制度はかなり極端な法的救済と考えられています。」
すべての申請が承認されるわけではありません。
12月、BC州の裁判官は、この判決を否定した。 コロマンデルグループへの掲載リクエスト、16の不動産にわたる約7億ドルの担保付債務を抱えて管財人に就任。 これを拒否するという決定は、一部の不動産がすでに独自の管理下にあることを一部根拠としていた。
承認されると、受領者はプロジェクトを完了するのにかかる費用を評価し、それを開発者がユニットの販売で期待できる金額と比較します。 コストが予想よりも高かったために、それが不足した場合には、場合によっては思い切った行動が必要になります。
「残念ながら起こり得るのは、販売前のコンドミニアムの購入契約がすべて打ち切られる可能性だ。つまり、ほぼリセットのようなものだ」とウートン氏は語った。
「おそらくプロジェクト自体を変更する必要があるかもしれません…コンドミニアムの代わりに、老人ホーム、あるいは学生寮になるかもしれません」と彼は言った。
買い手にはユニット価格を高くするオプションが与えられることもあるが、買い手が高価格では住宅ローンの資格を得ることができなくなり、開発業者は静かな市場に再販することを余儀なくされ、プロジェクトも困難に陥っている。
ウートン氏によると、多くが独自のプロジェクトに集中しているため、この市場ではプロジェクト全体を再販しようとすることも難しいという。
「大規模な開発者は、現在、それほど多くの新しいプロジェクトを引き受けていないと聞いています。彼らは、自分たちが持っているものを完成させることに集中しています。」
CBREのホワイト氏は、まだ買い手はいるが、取引を急いでいるわけではないと述べた。
同氏は「多くの人が合意を求めている。彼らは市場の底値のタイミングを計ろうとしているが、それは誰にもできない」と述べた。
最後に管財人がこれほどひどかったのはおそらく1990年代初頭だったが、市場全体は少なくとも当時よりも活発で、潜在的な管財人の販売に今も関心が集まっていると同氏は述べた。
しかしホワイト氏は、市場が回復するまでにはまだ道がいくつかあると述べた。
「少なくともあと 6 か月はかかると思いますが、電話の数は衰えることなく増え続けています。」
#プロジェクトが停滞する中カナダで不動産管財人が増加