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2024-02-08 05:08:21
バージニア州議会は、AirbnbやVrboを通じて提供されるような短期賃貸を規制する地方自治体の権限の一部を制限する法案を検討している。
リッチモンド民主党、ラモント・バグビー上院議員が提案。 請求書 地方自治体がすでに課している短期賃貸条件を覆すものではないが、特定の新たな条件を導入することは妨げられるだろう。
この法案では、2023年12月31日以降に制定された地方条例は、不動産所有者が主な住居で短期賃貸を運営するために特別な例外、特別使用、または条件付き使用許可を要求することはできないと規定している。
これは、短期レンタルに関連し、現在総会で検討されている数少ないものの 1 つです。 リー・ウェア長官による提案、R-ポウハタンは、すべての短期レンタルのための州登録簿を作成するでしょう。 そして 対策 フェアファックス民主党のサダム・アズラン・サリム上院議員が提案した案は、地方自治体に対し、一戸建て住宅用地区域内での特別使用許可なしで、短期賃貸に使用される付属住戸（ADU）の使用を許可することを義務付けるものだ。
Airbnbは近年、地域への送金を拒否したとして話題になった 税金の基本情報 たとえそれが彼らに税金を払い続けたとしても。 2022年、バージニア州はAirbnbなどのレンタル仲介業者に対し、各レンタルの住所と領収書を所在地の地域に提出することを義務付ける法律を制定した。 地方自治体は、Airbnbが1年以上にわたりバージニア州法を無視して税務情報の送信を拒否しており、同社が納税している税金が多すぎるのか少なすぎるのかを知ることができなくなっていると主張している。
同時に、 増え続ける地方自治体すでに限られている住宅ストックに対する短期賃貸の影響を懸念する各国は、こうしたビジネスをより厳しく規制する条例の可決を始めた。 たとえば、リッチモンドは昨年9月 短期レンタルに関する12の規制を承認 駐車場、標識、所有者の占有率、部屋と賃貸人の制限などの問題に対処します。
主な住居における賃貸の規制
バグビー氏の法案は、地方自治体が住宅所有者の主な住居を含む短期賃貸について、新たな特別例外、特別使用許可（SUP）や条件付き使用許可（CUP）を要求できなくなるものである。 これらの許可は、周囲の財産に悪影響を与える可能性のある用途に必要となることが多いため、地域の承認が必要です。
しかし、同氏は月曜、上院地方政府委員会で、この提案は「別荘や投資用不動産など、主な用途が短期である不動産に対して地方自治体がCUPまたはSUPプロセスを利用する能力を制限するものではない」と述べた。
バグビー氏は、上院を急速に通過している法案に関するコメントの要請に応じなかった。
彼の提案はAirbnb、バージニア州不動産業者、テクノロジー業界のメンバーから支持を得ているが、バージニア州郡協会、バージニア市市連盟、フェアファックス郡、バージニアビーチ、ハンプトン市、ケープチャールズ町からは反対されている。そしてノースバージニアビーチ市民リーグ。
バージニア州郡協会の地方政府政策担当ディレクター、ジョー・ラーチ氏は、「既存の条例について会員が気に入っている点は、コミュニティからの意見をもとに短期賃貸条例を策定できることだ」と述べた。 「私たちが反対しているのは、地方条例の内容が規定されているという事実に関係しています。」
市のノースエンド地区を代表するノースバージニアビーチ市民連盟のアンドリュー・コーエン氏は、彼の団体が市当局と協力して地元に役立つ条例を制定したと述べた。
「我々は反対の立場を取っているわけではない」 [short-term rentals] 完全に」とコーエン氏は語った。 「私たちの立法課題は、非常に明確に、バージニアビーチのような地方が独自の条例を制定し、独自のゾーニングや土地利用を行い、STRが適切な用途であるかを決定する能力を州が先取りしたくないということです。」
コーエン氏は、バグビー氏の法案が住宅価格や賃貸料の値上げにつながる可能性があると懸念している。 いくつかの 経済学者は警告する ダビングされたもの 「Airbnb効果」 地域住民が近隣に住むことができなくなるほど住宅価格が高騰する可能性がある。
「制限なく増殖を許されれば、近隣は空洞化し、居住所有者はますます減少し、週単位で借りるだけの人が増えるだろう」とコーエン氏は語った。 「それは私たちの近隣の性質を大きく損なうものであり、現在それをビジネスとして行っている投資家や不動産業者の利益のために行われるでしょう。」
州登録簿
ウェア氏の法案は、バージニア州税務局に対し、短期賃貸の州全体の登録簿を作成するよう指示するものだ。 重要なことは、州法で一定の情報を州登記簿に提出することが義務付けられているため、物件の住所と総額の領収書を毎月地方自治体に報告していない賃貸仲介業者にも義務付けることになる――この規定は狭くAirbnbを対象としているようだ。
「こうした宿泊仲介業者がやるべきことは、短期賃貸として提供されている場所の所在地を報告し、税金を納税することだ」とウェア氏は述べた。 「この外れ値は税金を免除しているが、その他の裏付けとなる情報は提供していない。」
ウェア氏は火曜日の下院財政小委員会の会合で、エアビーアンドビーがバージニア州の短期賃貸物件の60％を占めていると述べた。
Airbnbは主張した レンタルの住所と領収書の提供を義務付けることは、米国憲法修正第 4 条に違反すると主張しています。
「私たちは誰かの憲法修正第4条の保護を侵害するものを何も求めていません」とウェア氏は語った。 「私たちはこれに関してバージニア州法に従うよう求めているだけです。」
しかし、エアビーアンドビーのロビイスト、ロン・ジョーダン氏はこの法案に声高に反対し、同法案の支持者らは「多数の虚偽記載と誤った描写」を提示していると述べた。
「この法律の要件の一部に取って代わる連邦判例法と連邦法があり、Airbnbはそれが遵守されていると信じている」と同氏は述べた。 同氏は、反対する人々のために、「だからこそ、私たちは法廷に法廷を設け、その決定を下し、法律が実際に何を意味するのかを明確にしているのです」と付け加えた。
付属住戸
北バージニア州の一部を代表するサリム氏は、彼の付属住宅ユニット法案は手頃な価格の住宅を作るための取り組みであると述べた。 「グラニー フラット」または「義理のスイート」とも呼ばれる付属住戸は、独立型または一戸建て住宅用地に設置された付属の二次住宅ユニットです。 短期レンタルには人気があるかもしれないが、サリム氏は、彼の法案は高価なワシントンDCの郊外に家族を住まわせたいという有権者の願望から生まれたと語った。
「子供たちに町に戻ってきてほしかったり、両親や祖父母に一緒に住んでほしかったりするなら、それは今すぐできることの一部です」とサリムさんは語った。 この法案により、「費用が大幅に高くなる別の場所に住む代わりに、両親や祖父母さえもその地域に呼び戻すことができるようになる」という。
しかし、同氏の提案は、地方自治体が一戸建て住宅地区でのユニットの禁止を禁じることで地方自治体の権限に取って代わることになるため、バブジー法案に反対する多くの団体からも反発を受けている。
現在の法案では、地方自治体に許可料として最大250ドルの請求を認めるほか、ユニットに専用駐車場の設置を義務付けること、賃貸期間は連続30日以上とすることの義務付け、面積の制限などの一定の条件を課すことになる。 1,500 平方フィートなど、許容される制約が考えられます。 この提案は上院でも急速に通過している。
住宅擁護者の中には、付属住戸が住宅圧力の緩和に役立つ可能性があると主張する人もいるが、依然として高価な提案であることに変わりはない。 1つの見積もり 新しいスタンドアロン ADU の構築コストは 60,000 ドルから 225,000 ドルの間になります。 ガレージを改造する ADU への導入には 6,000 ドルから 26,000 ドルの費用がかかる場合があります。
「子供たちが大学に通い、成人し、郊外の3,000平方フィートの家に閉じ込められている人がたくさんいます。家を売ってしまったら、どこにも行くことができないからです」と氏は語った。月曜の法案審議中のスカイラー・ヴァンヴァルケンバーグ上院議員（民主党、リッチモンド）。 「これを合法化すれば、大量の人々がADUに住むことになるわけではありません。 それは現実ではありません。 これはパズルの小さなピースです。」
レルヒ氏は、バージニア州の郡はADUに反対しているのではなく、サリムの法案に反対しているだけだと述べた。
「私たちの立場は、付属住戸条例をどのように作成すべきかという点で、万能の法則は実際には存在しないということです」とレルヒ氏は述べた。 「こうしたものは構築するのに非常に高価なので、法律で許可されているとしても、ファイアウォールを分離する必要があります。」
Lerch氏は、ADUのコストを下げる方法があると述べ、ワシントンD.C.が最近、ADUの創設を支援するために250万ドルのパイロットプログラムを創設したことに言及した。
「地域レベルでの賃貸市場をなくすことなく、人々がその場所に留まることができる収入を得る方法にしてください」とレルヒ氏は語った。
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