金利は確かに2024年の残りから2025年にかけて下がり始めるかもしれないが、2020～21年の3％未満という史上最低水準までにはならないかもしれないが、今年これまでの平均金利よりは低くなるだろう。
これは、在庫不足に悩むニューハンプシャー州の住宅不動産市場にとって確かに助けとなるだろう。しかし、ニューハンプシャー州不動産協会（NHAR）のジョアニー・マッキンタイア会長によると、これは市場が必要とする究極の解決策ではないという。
マッキンタイア氏によると、一つの問題は、現在住宅を所有している多くの人が低金利の住宅ローンを抱えており、自分たちがより高い金利で新しい家を購入しなければならないときに、自分の家を売りに出すことに消極的だということだ。
「金利が住宅購入の難しさの一端であることに異論はありません。しかし、現在の住宅ローンの50％が4％以下であることを考えると、これらの所有者が住宅を売却してその優れた金利を放棄することに消極的である理由は容易に理解できます」とマッキンタイア氏は述べた。「売り手の70％から80％は買い手であるため、もし売却を決断した場合、非常に少ない供給と高い買い手側の需要に直面することになります。」
彼女は2024年のNHAR会長としての任期中ずっと言い続けてきたように、住宅供給問題に対する重要な解決策は新築とより規制の少ないゾーニングである。
「ニューハンプシャー州の住宅不足に特効薬はないが、開発への道をより簡単なものにすることが良い出発点だ」と、コンコードのコールドウェル・バンカー・J・ハンプ・アソシエイツのアソシエイト・ブローカー、マッキンタイア氏は言う。「長年存在し、時代遅れとなっているゾーニング規則を再検討し、変更することは、より手頃な住宅を建設するのに大いに役立つだろう。その結果、強い経済に必要な労働者が、真に素晴らしいニューハンプシャー州で住宅を見つけることができるようになるだろう。」
住宅ローン金利の将来については、さまざまな予測がある。それらはすべて、連邦準備制度理事会が基準借入金利をどれだけ速く（あるいは遅く）変更するかに焦点が当てられている。
2023年7月以降、FRBの政策金利は5.25%～5.50%の間で推移している。インフレに対するヘッジとして、金利は比較的高く維持されており、2022年半ばには約7%でピークを迎えた。
連邦準備制度理事会は今月中に金利引き下げの決定を下す可能性がある。金利が引き下げられれば、住宅ローン金利だけでなく、借り換え金利、自動車金利、クレジットカード金利も引き下げるという波及効果が生じる。
現在の住宅ローン金利は、平均30年固定金利として約7%です。連邦準備制度理事会が金利を引き下げる措置を講じたことにより、ファニーメイは平均金利が2024年末までに6.4%、2025年には6%になると予測しています。
マッキンタイアにとって、ニューハンプシャー州の不動産状況を示す重要な指標は供給、つまり、買い手の需要を満たす一戸建て住宅や住宅用マンション/タウンハウスの在庫がどれだけあるかです。需要が高いのに供給が少なすぎると、価格が上昇します。
「買い手にとって大きな障害となっているのは供給だと私は考えています。供給を増やせば、すべての買い手の需要を満たすのに大いに役立ちますが、特に全売上の32％を占める初回購入者の需要を満たすことができます」とマッキンタイア氏は語った。
NHARの8月の動向レポートによると、供給量は1年前と比べて大幅に改善している。
8月の在庫は2.3か月分で、2023年8月の1.8か月分と比較して28.8%の改善が見られた。8月の売り出し中の住宅数は2,329戸で、昨年比27.9%の改善となった。
住宅用コンドミニアムの供給数も同様の増加を示しており、供給数2.2か月で29.4%増加し、販売中のユニット数が718ユニットで32%増加しました。
しかし、供給が増加しているにもかかわらず価格は高止まりしており、売り手市場が続いている。
8月の一戸建て住宅の販売価格の中央値は53万5000ドルで、6月に記録した過去最高の54万ドルをわずかに下回り、前年比9.2％上昇した。
マンションの平均価格は40万6089ドルで、6月に記録した最高値44万5000ドルを大きく下回ったが、昨年より4.1％高かった。
「買い手にとって大きな障害となっているのは供給だと私は考えています。供給を増やせば、すべての買い手の需要を満たすのに大いに役立ちますが、特に全売上の32％を占める初回購入者の需要を満たすことができます」とマッキンタイア氏は語った。
シーコースト不動産協会の今月の報告によると、州内で最も高価な市場であるシーコースト地域では、8月の物件数がここしばらくで最高を記録した。
エクセター、グリーンランド、ハンプトン、ハンプトンフォールズ、ニューキャッスル、ニューフィールズ、ニューイントン、ノースハンプトン、ニューマーケット、ポーツマス、ライ、シーブルック、ストラサムのサンプルコミュニティから得たデータに基づき、過去2年間で最も多くの住宅物件が掲載されたと報告した。
同地域の一戸建て住宅の平均販売価格は83万ドルで、昨年より4.4％上昇したが、6月に記録した史上最高値の92万2500ドルを大きく下回った。
また、2023年10月以来、最も多くのコンドミニアム物件が掲載され、中央価格は53万5000ドルで、2023年から6.1％下落したと報告されています。
「在庫の増加は、私たちの市場にとって重要な要素になりつつある」と、シーコースト不動産協会のリン・ラガッセ会長は語った。「誰もが、住宅ローン金利の引き下げの可能性と、それが秋の市場を活性化させる可能性を予想していると思う」
ポーツマス市からの新しい評価情報によると、同市の住宅価格の中央値は 762,600 ドルです。更新された評価額は、一戸建て住宅、マンション、2 世帯住宅および 3 世帯住宅、移動住宅またはプレハブ住宅などの住宅物件を対象としています。
ポーツマス市議会に提出された情報によると、プレハブ住宅の価値は約 85% 上昇し、マンションの価値は 61.9% 上昇し、一戸建て住宅は 60.7% 上昇し、2 ～ 3 世帯住宅は 45.8% 上昇しました。
以下は、8 月の郡別の平均住宅価格の内訳 (アルファベット順) です。ロッキンガム郡が最も高く、クーズ郡が最も安いです。
■ ベルナップ 553,250ドル
■ キャロル 482,500ドル
■チェシャー 383,715ドル
■クース 25万ドル
■グラフトン 45万ドル
■ヒルズボロ 55万ドル
■メリマック 51万ドル
■ロッキンガム 644,000ドル
■ストラフォード 55万ドル
■サリバン 404,500ドル
以下はコンドミニアムの中央価格の内訳です。Coos が最も高く、Grafton が最も安くなっています。
■ベルナップ 420,750ドル
■キャロル 487,000ドル
■チェシャー 338,000ドル
■クース 73万ドル
■グラフトン 285,000ドル
■ヒルズボロ 385,000ドル
■メリマック 30万ドル
■ロッキンガム 49万ドル
■ストラフォード 403,000ドル
■サリバン 424,000ドル
1958 年 8 月の NHAR の住宅購入可能額指数が示すように、住宅の購入可能額は依然として課題となっています。
この指数は、平均的な住宅所有者が住宅購入に関連する費用を支払うのに十分な資金を持っていることを 100 として基準としています。指数が低いほど、不動産を購入するのが難しくなります。
住宅購入可能額指数 58 は、平均世帯収入が平均価格の住宅を購入するのに必要な額のわずか 58% であることを示しています。
マンションの購入可能額指数は76でした。
不動産データの全国管理機関であるATTOMによると、第2四半期には全国的に住宅ローン融資活動が急増した。同社のデータによると、第2四半期に米国で住宅物件（1～4戸）に162万件の住宅ローンが組まれており、前の3か月間と比べて23.2%増加している。
マンチェスター・ナシュア市統計地域では、2024年第2四半期の新規住宅ローン件数が923件となり、2024年第1四半期に比べて66.9%増加しました。
「住宅ローン業界は、春の住宅購入者の通常の需要とより魅力的な住宅ローン金利の組み合わせに支えられ、第2四半期に数年ぶりの大幅な伸びを記録した」とATTOMのCEO、ロブ・バーバー氏は述べた。
「しかし、1四半期の好調さにあまり期待しすぎないよう、注意が必要です。昨年の春にも同様の傾向が見られ、年後半には融資が大幅に減少しました。しかし、金利が落ち着き、今後数か月で連邦準備制度理事会によるさらなる利下げが見込まれることから、2024年の残りの期間に貸し手のビジネスがさらに増加するか、少なくとも大幅に減少しないとしても不思議ではありません。」
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