ダブリンのオフィストラブルで世界的なプライベートエクイティ大手が打撃 – アイリッシュ・タイムズ

ダブリン市中心部にあるギネス家の旧邸宅近くにある、一部が空室となっている５階建ての建物からは、アイルランドの首都のオフィス市場の一部を悩ませている減速の一端を垣間見ることができる。所有者のブラックストーンは、より広範なポートフォリオの一環として2019年に購入したセント・スティーブンス・グリーン75番地の鍵を貸し手に返還する交渉を行っている。ブラックストーン氏は質問に答えて「アイルランドのオフィス市場が直面している逆風が十分に裏付けられていることから、これらの資産はしばらく前に慎重にゼロまで減額された」と述べた。 「これらは、当社の6,000億ドル（5,130億ユーロ）の世界ポートフォリオの中で、オフィスエクスポージャーが最小限にとどまる非常にまれな例です。」ブラックストーン氏は、ブルックフィールド・アセット・マネジメントやヘンダーソン・パークなどの投資家とともに、ダブリンのハイテク中心のオフィス市場の低迷に賭けている。 パンデミック発生後、供給が急増する一方で需要は低迷し、現在この都市の空室率は17％以上と欧州で最も高い部類に入る。さらに悪いことが待っているかもしれない。ダブリン工科大学の不動産講師、ジョン・マッカートニー氏は、「ダブリンのオフィスは、米国のハイテク分野への投資を誘致し、維持してきた同市の実績を考えると、良い選択肢のように思えた」と述べた。 「空室が古い建物に移ると、その所有者は家賃の値下げを余儀なくされ、これが逆値下げを引き起こす可能性がある。」ダブリンバスのCEO、採用の課題、電気化、反社会的行為の根絶について語る ヨーロッパ全土では、低金利時代の終わりにより、他の地域で得られるより高い収益率を反映するために価格が再調整され、不動産価値が急落しました。多くの都市では、限られた開発と堅調なテナント需要がその痛みを部分的に相殺しているが、これは最適な新規スペースの空室が少なく、家賃の上昇を余儀なくされているためである。これにより、建物が生み出す賃料と投資家が支払おうとする賃料の倍数の関数である価値への打撃が和らげられた。しかし仲介業者CBREによると、ダブリンの空室率は過去6年間で2倍となり、例えばパリの10％、ロンドンやリスボンの8％を上回っている。ナイト・フランクの統計によると、その上昇の多くは郊外の空きオフィスに見られるが、最上階の賃料は2022年以来依然として約11％下落している。これにより新規開発の大幅な落ち込みが生じ、将来的には賃料の上昇につながる可能性があるが、低金利時代の後半にアイルランド資本に賭けていたプライベートエクイティ会社にとってはほとんど慰めにはならない。評価額が下落し、融資の期限が近づいているにもかかわらず、予想される反発が彼らを痛みから守ってくれるわけではない。ブラックストーン、ブルックフィールド、ヘンダーソンパークを合わせると、2019年から2022年の間に少なくとも50億ユーロの負債と株式を市のオフィスに投資した。[ Dublin’s office market is in a downturn, but just how deep will it be?Opens in new window ]CBREがまとめたデータによると、パンデミック後、ダブリンのオフィス完成は急増し、2022年には20万平方メートルをはるかに超える新しいスペースが引き渡され、過去10年間で最高となった。しかしその後、オフィス賃貸業が大幅に減速し、新規オフィススペースの占有率は2023年に45％以上減少し、それ以来長期平均を下回ったままであることが仲介業者のデータで示されている。いわゆるグレースペース（賃貸されているが占有されていないオフィス）の量も急増し、テナントを探している家主への圧力がさらに高まった。グリーン・ストリート・アドバイザーズのアナリスト、ミッチェル・ブリッグス氏は「ダブリンでは過去１０年間、供給が過度に増加した」と述べた。不意を突かれた人もいた。ブラックストーンは、セント・スティーブンス・グリーンの不動産を含む、いわゆるシダー・ポートフォリオに対してスターウッド・キャピタル・グループに5億3,500万ユーロを支払った。スターウッドはメザニンローンを提供し、ピムコはシニア債を提供した。評価損に詳しい関係者によると、同社はその後ポートフォリオの一部を売却したが、残りの9200万ユーロの株式は償却されたという。ブラックストーンは合意に基づく引き継ぎの過程で鍵を返却していると関係者は述べ、機密情報について話し合うことについて匿名を求めた。関係者によると、協議は継続中であり、組織再編で合意する可能性はまだあるという。ブラックストーンの代表者は償却額についてコメントを控えた。ブラックストーンは、これはまれな誤りであると主張している。 Cedarを含め、同社はダブリンの不動産を約30億ユーロ購入または融資し、メタプラットフォームやアマゾンなどの企業にオフィスを購入させた。「当社のアイルランドオフィスポートフォリオは、長期優良テナントを惹きつける高品質の新築資産に集中している」と同社は述べた。 「短期的な変動は続くかもしれないが、ダブリンのオフィス市場は長期的には有利な立場にある。」ブラックストーンの住宅ローン信託も、プライベートエクイティ会社ヘンダーソン・パークのダブリンオフィス市場への進出に資金を提供し、2019年のグリーンREIT買収に12億ユーロの融資を提供した。ゴールドマン・サックスの元パートナーであるニック・ウェバーが設立したヘンダーソン・パークは、不動産会社を13億4000万ユーロで買収した。それ以来、ヘンダーソン・パークはグリーン・リートを非公開化した事業体であるHPREF Dublin Office Bidco Limitedの不動産価値を2億7,160万ユーロ減損した。 ３億４７００万ユーロの累積損失も計上した。ヘンダーソン・パーク氏は、ポートフォリオは産業施設と物流施設に向けて再バランスされたと述べた。それでも、一部のオフィスはポートフォリオに残っており、ボーダフォンは市南部のセントラルパークを撤退する予定で、ヘンダーソンパークにはさらに多くのスペースが残されることになる。セントラルパークのウェブサイトによると、少なくとも20万平方フィートの敷地が利用可能だという。同社は「セントラルパークは自然賃貸サイクルを経ており、ダブリン郊外のオフィス市場でナンバーワンの目的地であり続けている」と述べた。 「私たちのオフィスは、私たちの所有権を通じて機能してきました。」グリーンREITが売りに出されたとき、ブルックフィールドも入札者の一人だった。 2019年にヘンダーソン・パークに敗れた後、欧州中央銀行が利上げサイクルを開始したちょうど2022年の夏に、最終的にはライバルのハイベルヒベルニア・ライテートを11億ユーロで買収することに踏み切った。提出書類によると、それ以来、不動産の価値を2億5000万ユーロ減額した。オルタナティブ資産運用会社は最近、ハイバーニアに対して担保された債務の借り換えを確保し、2022年にリートを購入するために使用した9億ユーロの枠を7億ユーロの債務に置き換えた。ブルックフィールドも引き続き明るい雰囲気を保っている。同社は「高品質で立地の良い資産からなるハイバーニアのポートフォリオは、98％の稼働率と多様化したテナントベースの恩恵を受けている」と述べた。そして、楽観的な見方も出てきています。 CBREがまとめたデータによると、2025年の第3四半期は、ここ1年で最も入居率が高かった四半期であり、賃料が再び上昇し始める兆しがあるという。それでも先月、アイルランドの建設業者グレンベア・プロパティーズは、ダブリンのノースドックにある貨物ビルが満室になり、販売準備が整うのは2028年になるかもしれないと述べた。セント・スティーブンズ・グリーン75番地に戻ると、建物内のスペースを既存のテナントである法律事務所メイプルズ・グループにリースする交渉が進んだ段階にある。しかし今のところ、正面のガラス窓に貼られた看板には、依然として市内の「最高級」住所の一つに14,400平方フィートのスペースがあることを宣伝している。 – ブルームバーグ #ダブリンのオフィストラブルで世界的なプライベートエクイティ大手が打撃 #アイリッシュタイムズ